จับตาศักยภาพ 4 ทำเล โครงการบ้านเพื่อคนไทย
The Bangkok Insight
อัพเดต 24 ธ.ค. 2567 เวลา 14.38 น. • เผยแพร่ 25 ธ.ค. 2567 เวลา 01.00 น. • The Bangkok Insightส่องศักยภาพที่ดินการรถไฟฯ 4 ทำเล ผุดโครงการบ้านเพื่อคนไทย ส่งเสริมผู้ที่มีรายได้น้อยหรือคนที่เพิ่งจบการศึกษาเพิ่งจะเริ่มทำงาน ทำเลไหนมีศักยภาพในการลงทุน
การที่รัฐบาลมีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้ที่มีรายได้น้อยหรือคนที่เพิ่งจบการศึกษาเพิ่งจะเริ่มทำงาน และยังไม่เคยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองโดยการให้เช่าระยะยาว 99 ปีด้วยค่าเช่า 4,000 บาทต่อเดือน โดยที่มีเงินดาวน์หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ นอกจากค่าเช่า เพื่อส่งเสริมให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพราะค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันอาจจะสูงเกินไปสำหรับคนที่มีรายได้น้อยหรือว่ากลุ่มคนที่เพิ่งเริมทำงาน
นอกจากนี้การที่มีการกำหนดระยะเวลาของสัญญาเช่าที่ยาวนานถึง 99 ปี ซึ่งถือว่ายาวมาก และสามารถที่จะเป็นที่อยู่อาศัยของคนได้ถึง 2 รุ่นเลย ถ้าไม่มีการย้ายออกหรือคืนสิทธิเช่า ผู้ที่ได้รับสิทธิการเช่ายังสามารถคืนสิทธิ์เมื่อมีความพร้อมหรือสามารถหาที่อยู่อาศัยอื่นๆ ที่อาจจะดีกว่าหรือการเกินทางสะดวกกว่าได้โดยไม่มีข้อแม้
ในเบื้องต้นนั้น รัฐบาลมีแนวทางในการนำที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยในโครงการที่สอดคล้องกันนโยบายนี้ เพราะที่ดินของการถไฟแห่งประเทศไทยมีเยอะ และบางทำเลอยู่ในทำเลที่ไม่ได้แย่หรือลำบากในการเดินทางมากนัก โดยเฉพาะที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมไปถึงในจังหวัดใหญ่ ของภูมิภาคต่างๆ ทั่วประเทศไทย
ที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยที่มีการออกข่าวมาก่อนหน้านี้มี 4 ทำเล คือ ที่ดินในทำเลกม.11 ไม่ไกลจากสถานีกลางบางซื่อ, ที่ดินรอบ ๆ สถานีรถไฟธนบุรีไม่ไกลจากโรงพยาบาลศิริราชในฝั่งธนบุรี, ที่ดินรอบ ๆ สถานีรถไฟเชียงรากแถวมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และที่ดินรอบสถานีรถไฟเชียงใหม่ ซึ่ง 3 ใน 4 ทำเลอยุ่ในพื้นที่ของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อีก 1 ทำเลที่เชียงใหม่
จากทำเลดังกล่าว แสดงให้เห็นว่ารัฐบาลมีการคิดและวางแผนกับการรถไฟแห่งประเทศไทยแล้ว ในการนำที่ดินเหล่านี้มาพัฒนา เพราะบางทำเลของการรถไฟแห่งประเทศไทย เคยมีการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนาเป้นโครงการอสังหาริมทรัพย์มาก่อนหน้านี้ และถ้าโครงการนี้ในทำเลต่าง ๆ มีการพัฒนาและประสบความสำเร็จ อาจจะมีการนำที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยอื่น ๆ มาพัฒนาเพิ่มเติม ซึ่งถ้าพิจารณาในรายละเอียดของทั้ง 4 ทำเลก็อาจจะเข้าใจในการเลือกทำเลของทั้งรัฐบาลและการรถไฟแห่งประเทศไทยมากขึ้น
1. ที่ดินในทำเลกม.11 ขนาดประมาณ 279 ไร่
ที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยแปลงนี้อยู่ในแผนการพัฒนาศูนย์คมนาคมพหลโยธินเพราะติดกับสถานีกลางบางซื่อโดยส่วนหนึ่งเคยมีแผนจะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยของคนมีรายได้น้อย และคนที่ทำงานในการรถไฟแห่งประเทศไทย นอกจากนี้ยังมีส่วนของพื้นที่พาณิชยกรรมที่มีทั้งอาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า แต่อาจจะหาผู้ลงทุนได้ยากด้วยที่ดินแปลงใหญ่ และการรถไฟแห่งประเทศไทยยังมีที่ดินแปลงอื่นๆ ที่น่าสนใจกว่าในสายตาของนักลงทุน
พื้นที่รอบ ๆ ตอนนี้มีการเปลี่ยนแปลงไปมากแล้ว ทั้งในพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทยเอง ที่สถานีกลางบางซื่อก็เกือบสมบูรณ์แล้ว รอเพียงเส้นทางรถไฟความเร็วสูงเท่านั้น ในขณะที่พื้นที่รอบ ๆ สถานีกลางบางซื่อทั้งในฝั่งเตาปูน บางซื่อก็เต็มไปด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่าง ๆ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ฝั่งห้าแยกลาดพร้าว พหลโยธิน วิภาวดี-รังสิตก็มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เยอะมานานแล้ว
ยิ่งช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากมาย ถ้าทำเลนี้กลายเป็น 1 ในชุมชนที่อยู่ในโครงการนี้ของรัฐบาลจะยิ่งเพิ่มความหนาแน่น และจำนวนคนให้มากขึ้นไปอีก และอาจจะเป็นโครงการของรัฐบาลสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อยที่มีทำเลที่ดีมากๆ เพราะการเดินทางค่อนข้างสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบและพร้อมรับการเปลี่ยนแปลงในอนาคต
2. ที่ดินรอบสถานีธนบุรี
พื้นที่ของที่ดินในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 21 ไร่ 3 งานไม่ใหญ่มากแต่ก็ใหญ่พอสำหรับการพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยตามนโยบายของรัฐบาล ที่ดินแปลงนี้ของการรถไฟฯ อาจจะเคยมีแผนการพัฒนาเป็นศูนย์การแพทย์สมัยใหม่เพราะอยู่ไม่ไกลจากศิริราช และต้องการนักลงทุนเข้ามาต่อยอดการพัฒนารวมไปถึงการพัฒนาในเชิงมิกซ์-ยูส
แต่เมื่ออยู่ใน 4 ทำเลแรกที่รัฐบาลประกาศว่าจะพัฒนาเป็นโครงการบ้านเพื่อคนไทยแล้ว ที่ดินแปลงนี้ก็ถือได้ว่าอยู่ในทำเลที่ดีเช่นกัน เพราะไม่ไกลจากสถานีบางขุนนท์ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน การเดินทางก็สะดวกทั้งรถโดยสารประจำทาง เรือโดยสาร และรถยนต์ส่วนบุคคล รวมไปถึงเรื่องของการศึกษาในระดับต่าง ๆ ที่พร้อมหมด อีกทั้งยังมีโรงพยาบาลรัฐบาลที่สอดคล้องกับแนวทางของโครงการที่เป้นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อยด้วย
ปัจจุบันที่ดินแปลงนี้อาจจะไม่ค่อยมีการพัฒนา แต่ที่ดินโดยรอบมีการเปลี่ยนแปลงไปเยอะแล้วยิ่งการมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยิ่งช่วยยกระดับการเปลี่ยนแปลงในทำเลนี้ และในอนาคตเมื่อสายสีส้มตะวันตกเปิดให้บริการ สถานีบางขุนนนท์จะกลายเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สาย ศักยภาพของที่ดินจะมากขึ้นทันที และการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ในอนาคตจะมากกว่าปัจจุบันแน่นอน
3. ที่ดินรอบสถานีรถไฟเชียงราก
เรื่องของขนาดที่ดินไม่ได้มีการพูดถึง แต่ปัจจุบันเป็นสถานีรถไฟของเส้นทางรถไฟสายเหนือและตะวันออกเฉียงเหนืออีกทั้งยังเป็นสถานีของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงด้วย และในอนาคตจะมีส้นทางรถไฟความเร็วสูงสายเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือด้วยเช่นกัน
แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดในปัจจุบัน คือ เป็นสถานีสำหรับคนที่ต้องการไปมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต รวมไปถึงมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ซึ่งถ้ามีการพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยในโครงการตามนโยบายนี้ จะช่วยส่งเสริมให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของชุมชนในพื้นที่นี้ เพราะปัจจุบันนักศึกษาหรือคนที่ทำงานในมหาวิทยาลัยต่าง ๆ ในพื้นที่ก็มีการเช่าที่พักอาศัยเยอะมาก การมีที่อยู่อาศัยแบบราคาไม่แพงและสามารถเช่าในระยะยาวได้โดยที่ค่าเช่าไม่มีการเปลี่ยนแปลงจะเป็นการดีสำหรับคนที่พักอาศัยอยู่ในทำเลนี้ เพราะจะหมดความกังวลในเรื่องของที่พักอาศัยไปเลย
ปัจจุบันทำเลมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และกรุงเทพมีที่พักอาศัยเพื่อรองรับนักศึกษาและคนที่ทั้งมาเรียนหนังสือ และทำงานในทำเลนี้เยอะมาก จำนวนน่าจะหลักหมื่นยูนิต นักศึกษาบางส่วนที่เรียนจบเพิ่งเริ่มทำงานแล้วมีที่พักราคาไม่แพงไม่มีค่าใช้จ่ายสูงในการเข้าพักอาศัยตอนแรกในทำเลที่พวกเขาคุ้นเคยก่อน จะเป็นผลดีต่อพวกเขาในช่วงต้นของการเริ่มทำงาน
4. ทำเลรอบสถานีรถไฟเชียงใหม่
ขนาดของที่ดินประมาณ 60 ไร่ ปัจจุบันเชียงใหม่เป็น 1 ในจังหวัดที่เป็นทั้งแหล่งงาน และแหล่งการศึกษาของคนในภาคเหนือรวมไปถึงคนทั่วประเทศไทย สถาบันการศึกษาต่างๆ ได้รับความนิยมทั้งจากคนไทยและต่างชาติค่อนข้างมาก รวมไปถึงเรื่องของการท่องเที่ยวและธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวที่ปรับตัวขึ้นต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา
โครงการนี้จะช่วยให้กลุ่มคนที่อาจจะเป็นคนต่างถิ่นแล้วเข้าไปเรียนหนังสือจนจบและเริ่มทำงานในเชียงใหม่มีที่อยู่อาศัยที่ราคาถูกง่ายขึ้น เพราะทำเลของสถานีเชียงใหม่ก็ถือว่าสะดวก การเดินทางในเชียงใหม่ก็ไม่ได้ลำบากหรือติดขัดมากนัก ถ้าในอนาคตมีเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาก็ยิ่งช่วยให้การเดินทางสะดวกมากขึ้นแน่อน รวมไปถึงการเชื่อมต่อกับจังหวัดอื่นๆ ด้วยเพราะเส้นทางรถไฟความเร็วสูงก็ยังไม่ได้ยกเลิกไปแต่อย่างใด
พื้นที่รอบ ๆ ทั้ง 4 ทำเลคงมีการเปลี่ยนแปลงแน่นอน เมื่อการก่อสร้างโครงการเกิดขึ้นเป็นรูปธรรม การรถไฟแห่งประเทศไทยคงหาเอกชนโดยเฉพาะกลุ่มของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามาร่วมพัฒนาโครงการนี้
อีกทั้งโครงการนี้อาจจะไม่ได้มีแค่ที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว อาจจะมีส่วนของตลาดหรือพื้นที่ค้าปลีกเพื่อรองรับกำลังซื้อของคนที่พักอาศัยในโครงการแบบโครงการที่อยู่อาศัยทั่วไป ผู้ที่มีที่ดินในพื้นที่โดยรอบอาจจะต้องรอจนกว่าโครงการจะชัดเจนและเป็นรูปธรรม จึงอาจจะเห็นการเปลี่ยนแปลง หรือสามารถปรับราคาขายได้ ไม่ใช่ตั้งราคาขายที่ดินไปรอล่วงหน้า
นอกจากนี้ ยังไม่รู้ว่าจำนวนยูนิตในแต่ละทำเลมีมากน้อยเท่าใด และการรถไฟแห่งประเทศไทยคงไม่พัฒนาที่ดินทั้งหมดเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยแน่นอน ผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะไม่มากนัก จะกระทบโดยตรงก็กลุ่มของผู้ประกอบการที่มีโครงการที่จับกลุ่มคนที่เริ่มทำงาน เพียงแต่ชัดเจนอยู่แล้วว่า ทำเลของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลากหลายและยืดหยุ่นในการเลือกมากกว่า แต่เรื่องของราคาก็อาจจะเป็นตัวแปรสำคัญที่แตกต่างกัน
ดังนั้น กลุ่มลูกค้าของโครงการบ้านเพื่อคนไทยและกลุ่มลูกค้าของผู้ประกอบการอาจจะแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง และสุดท้ายแล้วกลุ่มของผู้ประกอบการ อาจจะเป็นเป้าหมายลำดับต่อไปของกลุ่มลูกค้าจากโครงการในนโยบายนี้ เมื่อพวกเขามีกำลังซื้อมากขึ้น หรือสร้างครอบครัว
สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับโครงการในนโยบายนี้ คือ การตรวจสอบสิทธิของคนที่เข้าร่วมโครงการเพื่อที่จะได้เป็นโครงการเพื่อคนที่มีรายได้น้อยจริง ๆ ให้พวกเขาได้เป็นผู้ที่มีสิทธิ์ในการเข้าพักอาศัยในโครงการ และควรมีการควบคุมหรือข้อกำหนดที่ชัดเจนในเรื่องของค่าเช่าที่ต้องอยู่ที่เท่านี้ หรือต้องเป็นไปตามที่ระบุเท่านั้น ห้ามมากกว่าที่ระบุ เพราะถ้าไม่ระบุแบบนี้ อาจจะกลายเป็นโครงการที่พักอาศัยที่มีกลุ่มคนเข้าไปลงทุนผ่านตัวแทน หรือบุคคลที่พวกเขาจัดตั้งเข้าไป แล้วนำมาปล่อยเช่าต่อภายหลังในราคาที่สูงขึ้น
นอกจากนี้ เรื่องของสัญญาเช่าระยะยาว อาจจะต้องมีความยืดหยุ่นในเรื่องของการยกเลิกหรือสละสิทธิ์ภายหลัง เมื่อผู้ที่ได้รับสิทธิ์มีกำลังมากพอจะหาที่อยู่อาศัยของตนเองได้ รวมไปถึงการส่งต่อถึงคนในครอบครัวหรือบุตรหลานทางสายเลือดได้โดยตรงไม่ต้องเสียค่าดำเนินการใด ๆ เพราะระยะเวลาเช่าที่ยาวถึง 99 ปีสามารถรองรับคนได้อย่างน้อย 2 รุ่นเลยถ้าอยู่แบบระยะยาว หรือมากกว่านั้นถ้าอยู่ในระยะเวลาไม่นาน
ขณะเดียวกัน หากโครงการสามารถนำมาขอสินเชื่อธนาคารได้ ตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ์ ก็อาจจะดีขึ้นในกรณีที่ผู้ที่มีสิทธิ์ในการพักอาศัยอาจจะต้องการเงิน แต่ก็ต้องขึ้นอยู่ศักยภาพ และภาวะทางการเงินของผู้ที่จะขอสินเชื่อธนาคาร รวมไปถึงเงื่อนไขอื่นๆ ที่อาจจะมีระบุในสัญญาเช่า
บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ แนวโน้มมาแน่แต่ยังไม่แรง
- ส่องบิ๊กโปรเจค ดันราคาที่ดินถนนพระราม 4 พุ่งแตะตารางวาละ 2 ล้าน
- รถไฟฟ้าหนุนดัชนีราคาที่ดินเปล่า กทม.-ปริมณฑล พุ่ง 2.9% คาดปี 68 เพิ่มต่อเนื่อง
ติดตามเราได้ที่