เช็กอาการ! 10 หุ้นอสังหาฯ ไตรมาส 2 โดนกันแค่ไหน?

หุ้นวิชั่น - ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ โดยประมาณการว่ายอด presales รวมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 10 บริษัทที่ทำการศึกษา ได้แก่ AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ANAN, ORI และ SC จะลดลง 24.2% qoq และ 32.5% yoy เป็น 4.36 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 2/68 เพราะ presales คอนโดมิเนียมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 56.2% qoq และ 59.6% yoy หลังเกิดแผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมี.ค.68

ดังนั้น ยอด presales ในไตรมาส 2/68 จึงน่าจะมีสัดส่วนเพียง 20.1% ของประมาณการในปี 68 หรือเป็นสถิติต่ำ สุดของปีนี้ เนื่องจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวกระทบอุปสงค์ใหม่ ทั้งการขายสต็อกคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่และคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง นอกจากนี้ AP, SIRI, และ ORI ยังเลื่อนเปิดคอนโดมิเนียมไปเป็นครึ่งปีหลัง 68 จากเดิมจะเปิดไตรมาส 2/68 เพราะ sentiment ตลาดอ่อนตัว

ขณะที่ยอด presales ที่อยู่อาศัยแนวราบในไตรมาส 2/68 น่าจะเพิ่มขึ้น 4.1% qoq แต่ลดลง 10% yoy เป็น 3.18 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากการเปิดโครงการใหม่เพิ่ม, ฐานที่ต่ำในไตรมาส 1/68 และมาตรการอสังหาฯ เช่นการผ่อนคลาย LTV (เริ่ม 1 พ.ค. 68) และการลดค่าโอนค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้าน/ยูนิต (เริ่ม 22 เม.ย.68)

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่า ยอด presales โดยรวมในครึ่งปีแรก 68 จะลดลง 17.5% yoy เป็น 1.012 แสนล้านบาทโดยที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 9.1% yoy และคอนโดมิเนียมลดลง 28.1% yoy ซึ่งในกลุ่มที่ฝ่ายวิเคราะห์ฯศึกษานั้น SIRI น่าจะมี presales เติบโตสูงสุดในครึ่งปีแรก 68 ที่ 4.4% yoy เพราะ presales คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 38.1% yoy เติบโตแข็งแกร่ง เนื่องจากโครงการเปิดใหม่ในพัทยาและภูเก็ตได้เสียงตอบรับดี ส่วนผู้ประกอบการอื่นน่าจะมี presales ลดลง เนื่องจาก presales คอนโดมิเนียมลดลง

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ปรับประมาณการ presales ในปี 68 ลง 2.5% เป็น 2.172 แสนล้านบาท เนื่องจาก PSH, QH, SPALI, ANAN และ SC น่าจะมี presales ในไตรมาส 2/68 ต่ำกว่าคาด เนื่องจากความต้องการคอนโดมิเนียมทั้งจากลูกค้าในประเทศและต่างชาติลดลง เพราะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและเหตุแผ่นดินไหว แม้ presales ที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 68 น่าจะเพิ่มขึ้น 3.4% yoy ทั้งนี้ยอด presales รวม 1.012 แสนล้านบาทในครึ่งปีแรก 68 คิดเป็น 46.6% ของประมาณการทั้งปี โดยคาดว่า presales จะเพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลัง 68 จากการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น, อุปสงค์ของคอนโดมิเนียมไฮ-ไรซ์ที่กลับมาฟื้นตัว รวมถึงแนวโน้มปรับลดดอกเบี้ย

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังแนะนำ Neutral กลุ่มอสังหาฯ เนื่องจาก presales และกำไรปกติน่าจะเติบโตชะลอตัวในปี 68 แต่มีการประเมินมูลค่าไม่แพงเพราะซื้อขายที่ P/E 5.9 เท่าในปี 68 หรือ -2SD จากค่าเฉลี่ยห้าปี รวมทั้งมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจที่ 7.9-8.2% ในปี 68-69 ขณะที่เลือก AP, SIRI และ SPALI เป็น Top pick โดยชอบ SIRI เนื่องจากน่าจะ outperform คู่แข่งและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ส่วน AP มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงไฮ-เอนด์สูง ประเมินมูลค่าไม่แพง ขณะที่ผลกำไรของ SPALI กระจายความเสี่ยงได้ดี หลังส่วนแบ่งกำไรจากธุรกิจในออสเตรเลียเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯจะมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนจากมาตรการภาษีสหรัฐและยอดโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าคาด ส่วน upside risk อาจมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายและการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี