วิจัยไทยพาณิชย์ มองแนวโน้มธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมได้รับอานิสงส์จากการกระจายฐานการผลิตในภูมิภาคอาเซียน ดันราคาที่ดินพื้นที่โรงงานพุ่งขึ้น ความต้องการเช่าจากนักลงทุนเพิ่ม

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) เปิดเผยว่า ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมได้รับอานิสงส์จากการกระจายฐานการผลิตและการขยายตลาดในภูมิภาคอาเซียนของนักลงทุนต่างชาติอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากมูลค่าการอนุมัติส่งเสริมการลงทุนของ BOI ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 ที่ขยายตัว 40%YoY ส่วนใหญ่เป็นการตั้งโรงงานผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์และชิ้นส่วนยานยนต์ จึงคาดว่าในปี 2024 ธุรกิจจัดสรรที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะมียอดโอนที่ดินราว 3,500 ไร่ และในปี 2025 ความต้องการที่ดินจะชะลอตัวเล็กน้อย มาอยู่ที่ 3,000 ไร่ เนื่องจากแนวโน้มการเข้ามาลงทุนในระยะต่อไปจะเป็นการตั้งโรงงานที่เป็น Supply chain ของผู้ผลิตรายใหญ่ที่ตั้งโรงงานในไทยไปแล้วในช่วงก่อนหน้า ทำให้ความต้องการที่ดินจะมีขนาดไม่ใหญ่มาก ขณะที่พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่มีสัญญาเช่าคาดว่าจะเติบโตราว 4.6%YoY ในปี 2024 และ 2.9%YoY ในปี 2025 ตามความต้องการพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้นของนักลงทุนที่ต้องการเดินสายการผลิตให้เร็วที่สุด

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมของไทยมีโอกาสเผชิญปัจจัยเสี่ยงหลายประการ เช่น 1) การกระจายฐานการผลิตที่เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว 2) ความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าและการลงทุนของต่างประเทศ ซึ่งมีโอกาสกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้าหลักและการชะลอแผนการลงทุนตั้งโรงงานผลิตในไทย และ 3) การแข่งขันจากประเทศอื่นๆ ในอาเซียนจากนโยบายดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศให้ได้มากขึ้น

นอกจากนี้ เทรนด์ด้านสิ่งแวดล้อมเป็นอีกหนึ่งความท้าทายในธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะการสนับสนุนให้โรงงานภายในนิคมฯ และผู้เช่าโรงงานสำเร็จรูปเติบโตได้อย่างยั่งยืน เช่น การจัดหาพลังงานสะอาดรองรับความต้องการที่มากขึ้น การบริหารจัดการขยะอย่างถูกวิธี รวมถึงการจัดเตรียมแหล่งน้ำให้เพียงพอและทันต่อการขยายตัวของโรงงานอุตสาหกรรม จะช่วยให้ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมเข้าใกล้การเป็นองค์กรที่มีความยั่งยืนได้มากขึ้น

ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมของไทย เป็นธุรกิจพัฒนาที่ดินเพื่อจัดสรร และให้เช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่ตั้งอยู่ภายในนิคม/เขต/สวนอุตสาหกรรม โดยปัจจุบันมีผู้ประกอบการที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่พัฒนาที่ดินและโรงงานสำเร็จรูปในนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งทั้งในไทยและในประเทศเพื่อนบ้าน ผู้ประกอบการรายย่อยที่จัดสรรที่ดินในเขตอุตสาหกรรม รวมถึงการนิคมอุตสาหกรรมที่เป็นรัฐวิสาหกิจ ทั้งนี้ผู้้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สามารถจำแนกได้้เป็น 2 กลุ่่มหลัก ได้แก่ 1) กลุ่มที่จัดสรรที่ดินในรูปแบบนิคม/เขต/สวนอุตสาหกรรมเป็นหลัก ได้แก่ WHA, AMATA, AMATAV, ROJNA, PIN, JCK และ NNCL โดยรายได้ของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้จะประกอบด้วยรายได้จากการจัดสรรที่ดิน รายได้จากการให้บริการเช่าโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้า และรายได้จากการให้บริการสาธารณูปโภค และ 2) กลุ่มที่ให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปที่ตั้งอยู่ในพื้นที่นิคม/เขต/สวนอุตสาหกรรมเป็นหลัก ได้แก่ FPT และ WIN ซึ่งรายได้ของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้จะประกอบด้วย รายได้จากการให้เช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูป และรายได้จากธุรกิจอื่นๆ เช่น ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ที่ผ่านมา ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในไทยเติบโตขึ้นอย่างมาก ตามการกระจายฐานการผลิต เพื่อลดความเสี่ยงจากผลของความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ และเพื่อขยายตลาดมาในภูมิภาคอาเซียน

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมของไทยได้รับประโยชน์จากการกระจายฐานการผลิตเพื่อลดความเสี่ยงจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ในหลายประเทศ อีกทั้ง ศักยภาพของตลาดอาเซียนที่ยังเติบโตได้อีกมาก จึงดึงดูดให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทยอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับข้อมูลของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่ระบุว่า มูลค่าการอนุมัติส่งเสริมการลงทุนขยายตัวจากค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2016-2019 ที่ 5.8 แสนล้านบาท เป็น 6.1 แสนล้านบาท ในปี 2022 และ 7.5 แสนล้านบาท ในปี 2023 โดยกว่า 50% เป็นโครงการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะการลงทุนจากนักลงทุนจีนที่มีสัดส่วนราว 26% ของมูลค่าโครงการลงทุนต่างชาติทั้งหมด ตามด้วยสิงคโปร์ และสหรัฐฯ โดยส่วนใหญ่เป็นการอนุมัติลงทุนใน 3 กลุ่มอุตสาหกรรม ได้แก่ 1) กลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ 2) กลุ่มเกษตรและแปรรูปอาหาร และ 3) กลุ่มยานยนต์ ซึ่งทั้ง 3 กลุ่มอุตสาหกรรมนี้ยังเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายที่ทาง BOI ตั้งเป้าดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติในเชิงรุกควบคู่ไปด้วย จึงทำให้ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของไทยเติบโตขึ้นจากประมาณ 1,800 ไร่/ปี ในช่วงปี 2016-2019 เป็นมากกว่า 3,000 ไร่/ปี ในช่วงปี 2022-2023 ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับความต้องการพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าจากอัตราพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้นจาก 80% ในปี 2022 เป็น 87% ในปี 2023

ในปี 2024 ยอดโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในไทย ยังคงมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงที่ 3,500 ไร่ตามความต้องการที่ดินจากการกระจายฐานการผลิตและการขยายตลาดในภูมิภาคอาเซียนของนักลงทุนต่างชาติ แต่มีแนวโน้มชะลอตัวเล็กน้อยในปี 2025 มาอยู่ที่ 3,000 ไร่ ด้วยความต้องการที่ดินแปลงใหญ่ที่มีไม่มากดังเช่นในช่วงก่อนหน้า

ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2024 ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมในไทยยังคงได้รับอานิสงส์จากการกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติอย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากมูลค่าการอนุมัติส่งเสริมการลงทุนของ BOI ในช่วง 9 เดือนแรกที่ขยายตัว 40%YoY ส่วนใหญ่ยังคงเป็นการตั้งโรงงานผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์และชิ้นส่วนยานยนต์ของนักลงทุนชาวจีน เพื่อลดความเสี่ยงจากการกีดกันทางการค้าระหว่างจีน-สหรัฐฯ ที่ยืดเยื้อ และแผนการขยายตลาดรถยนต์ EV จีนในภูมิภาคอาเซียน ซึ่งสอดคล้องกับยอดขาย Pre-Sale ที่ดินในภาพรวมของผู้ประกอบการในช่วงครึ่งปีแรกที่อยู่ในระดับสูงใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า ส่งผลให้ยอดโอนที่ดินนิคมอุตสาหกรรมในปี 2024 มีแนวโน้มอยู่ที่ 3,500 ไร่

สำหรับปี 2025 SCB EIC คาดว่า การกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติจะยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่เป็นไปในทิศทางที่ชะลอตัวลง อีกทั้ง ความต้องการที่ดินมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงไปจากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการลงทุนของบริษัทผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีความต้องการที่ดินแปลงใหญ่อย่างการตั้งโรงงานผลิตรถยนต์ EV มีไม่มากเท่าช่วงก่อนหน้า โดยคาดว่ากลุ่มอุตสาหกรรมที่จะเข้ามาลงทุนในระยะต่อไปจะเป็น Supply chain ของผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีโรงงานอยู่ในไทยแล้ว เช่น การผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ และชิ้นส่วนอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งกลุ่มอุตสาหกรรมเหล่านี้มีความต้องการที่ดินขนาดไม่ใหญ่มาก จึงส่งผลให้ยอดโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมีโอกาสชะลอตัวลงมาอยู่ที่ 3,000 ไร่

อัตราเช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปของไทยมีแนวโน้มอยู่ที่ 90% ในปี 2024 และ 91% ในปี 2025 ตามความต้องการพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้น ขณะที่แผนการเปิดพื้นที่เช่าใหม่ของผู้ประกอบการยังมีอยู่จำกัด อย่างไรก็ดี โรงงานในรูปแบบ Build-to-suit ที่ได้รับความนิยมมากขึ้น มีโอกาสกดดันการเติบโตของพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่มีสัญญาเช่าในระยะต่อไปได้

ความต้องการพื้นที่เช่าโรงงานสำเร็จรูปในช่วงไตรมาสแรกของปี 2024 ได้รับปัจจัยบวกจากการกระจายฐานการผลิตเช่นเดียวกับความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมแต่โรงงานสำเร็จรูปจะตอบโจทย์นักลงทุนที่ต้องการประหยัดเวลาในการตั้งโรงงานเพื่อเริ่มเดินสายการผลิตให้เร็วที่สุด ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มการผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์และชิ้นส่วนยานยนต์ โดย SCB EIC ได้คาดการณ์ว่า ในปี 2024 พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่มีสัญญาเช่าจะเติบโตราว 4.6%YoY ส่งผลให้อัตราเช่าพื้นที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก 87% ในปี 2023 เป็น 90% ในช่วงสิ้นปี 2024

สำหรับปี 2025 คาดว่า ปริมาณพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่มีสัญญาเช่าจะเพิ่มขึ้นราว 2.9%YoY ตามความต้องการโรงงานสำเร็จรูปจากการกระจายฐานการผลิตอย่างต่อเนื่อง โดยกลุ่มการผลิตอิเล็กทรอนิกส์และชิ้นส่วนยานยนต์ยังคงเป็นอุตสาหกรรมหลัก ขณะที่แผนการเปิดพื้นที่ใหม่ของผู้ประกอบการยังมีความไม่ชัดเจน จึงทำให้อัตราเช่าพื้นที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาอยู่ที่ 91% อย่างไรก็ดี เทรนด์ความต้องการพื้นที่โรงงานให้เช่าที่เปลี่ยนไปเป็นรูปแบบ Build-to-suit ที่ผู้เช่าสามารถกำหนดและออกแบบพื้นที่ให้ตรงกับความต้องการเฉพาะได้ จะมีโอกาสกดดันการเติบโตของธุรกิจให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปในระยะต่อไป

ผู้ประกอบการที่มีที่ดินพร้อมขายและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในพื้นที่ EEC มีโอกาสดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้สูงกว่าพื้นที่อื่น อย่างไรก็ดี การชะลอตัวของการกระจายฐานการผลิตในระยะข้างหน้าเป็นปัจจัยเสี่ยงสำคัญของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม

ธุรกิจจัดสรรที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและธุรกิจให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปของไทยยังคงได้รับประโยชน์จากการกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติต่อเนื่องทั้งในปี 2025 และในระยะกลาง โดยผู้ประกอบการที่มีศักยภาพในการแข่งขันสูงจะอยู่ในกลุ่มที่มีที่ดินพร้อมขายและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปว่างให้เช่าในทำเลที่ได้รับความนิยมอย่าง EEC ซึ่งมี Supply chain ของหลายกลุ่มอุตสาหกรรมที่เข้ามาลงทุนในช่วงก่อนหน้านี้ที่สามารถต่อยอดรองรับการผลิตในอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องได้ทันที อีกทั้ง นโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐที่เสนอสิทธิประโยชน์จูงใจนักลงทุนต่างชาติจะช่วยดึงการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาไทยเพิ่มเติมได้อีกในระยะข้างหน้า

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมของไทยมีโอกาสเผชิญปัจจัยเสี่ยงหลายประการ เช่น 1) การกระจายฐานการผลิตที่เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว 2) ความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าและการลงทุนของต่างประเทศ ทั้งนโยบายการเงินที่ส่งผลต่ออัตราแลกเปลี่ยน และนโยบายกีดกันทางการค้าเพิ่มเติม โดยเฉพาะในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว ซึ่งมีโอกาสกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้าหลักและการชะลอแผนการลงทุนตั้งโรงงานผลิตในไทย 3) นโยบายส่งเสริมการลงทุนของประเทศในอาเซียนที่พยายามสร้างความได้เปรียบในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศให้ได้มากขึ้น ทั้งเวียดนาม มาเลเซีย และอินโดนีเซีย ซึ่งปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้มีแนวโน้มส่งผลต่อความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าของนักลงทุนต่างชาติ ดังนั้น การวางแผนขยายนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่อย่างรอบคอบ โดยพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ เช่น ความต้องการของตลาดและศักยภาพของพื้นที่ จะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนที่ดินส่วนเกินได้ นอกจากนี้ การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคที่ครบวงจรและทันสมัย จะช่วยสร้างโอกาสในการเพิ่มรายได้จากการให้บริการสาธารณูปโภคให้กับผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมในระยะยาวได้

นอกจากนี้ เทรนด์ด้านสิ่งแวดล้อมเป็นอีกหนึ่งความท้าทายของผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรม โดยปริมาณการปล่อยก๊าซเรือนกระจกของผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมมากกว่า 70% เป็นการปล่อยทางอ้อมอื่นๆ (Scope 3) ซึ่งรวมถึงการปล่อยก๊าซเรือนกระจกจากโรงงานที่ตั้งอยู่ภายในนิคมฯ และผู้เช่าโรงงานสำเร็จรูป ดังนั้น การสนับสนุนให้โรงงานภายในนิคมฯ และผู้เช่าโรงงานสำเร็จรูปเติบโตได้อย่างยั่งยืน เช่น การจัดหาพลังงานสะอาดรองรับความต้องการที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น การบริหารจัดการขยะอย่างถูกวิธีและตรวจสอบได้ รวมถึงการจัดเตรียมแหล่งน้ำให้เพียงพอและทันต่อการขยายตัวของโรงงานอุตสาหกรรม จะเป็นส่วนช่วยให้ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมเข้าใกล้เป้าหมายการเป็นองค์กรที่มีความยั่งยืนได้มากขึ้น