มาเลเซียดึงต่างชาติฟื้นอสังหา ซื้อบ้าน 10 ล้านบาทแจกวีซ่า 10 ปี

อาจไม่ใช่เรื่องใหม่แต่ดูจะทันสมัยมากในยุคโรคระบาดโควิด-19 ที่เป็นตัวการทำให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจไปทั่วโลก ข้อเสนอหรือมาตรการของรัฐบาลทุกประเทศในโลก จากเรื่องธรรมดา ๆ อาจกลายเป็นมาตรการโดดเด่นขึ้นมาได้เพียงชั่วข้ามคืน

หลังโควิดทัวร์สุขภาพมาแน่

เรากำลังพูดถึงมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลมาเลเซีย “MM2H-Malaysia My Second Home” นโยบายที่เปิดช่องให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถจับจองกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียมได้มากขึ้น

แน่นอนว่าการครอบครองกรรมสิทธิ์ย่อมทำแบบมีเงื่อนไข เพราะทุกรัฐบาลในโลกการจะเลือกเชื้อเชิญชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาวหรือได้สิทธิ์พำนักถาวรในประเทศ ย่อมต้องมีกลยุทธ์ในการคัดเลือก

กลุ่มกำลังซื้อสูงก่อนเป็นอันดับแรกเสมอ เพื่อไม่ต้องเป็นภาระงบประมาณของประเทศในการดูแล กลุ่มกำลังซื้อสูงย่อมมีความสามารถทางเศรษฐกิจในการดูแลตนเอง รวมทั้งมีความสามารถในการนำเงินเข้ามาจับจ่ายใช้สอยในประเทศ ซึ่งเท่ากับเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจทางอ้อมได้อีกทางหนึ่ง

“พี่ทุย-พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดประเด็นว่า กฎหมายไทยเปิดให้ลูกค้าต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์คอนโดฯ 49% ได้อยู่แล้ว ในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจยังมีสิ่งดึงดูดอีกเรื่องคือการขยายเวลาวีซ่าเพื่อให้พักอาศัยในเมืองไทยได้ยาวนานขึ้น

ปัจจุบันรัฐบาลไทยให้วีซ่าหลายรูปแบบ เช่น วีซ่านักท่องเที่ยว 12 เดือน แต่พำนักได้ครั้งละไม่เกิน 2 เดือน, วีซ่าทำงาน 12 เดือน, ระยะยาวที่สุดคือวีซ่าลองสเตย์อายุ 10 ปี แต่จำกัดเฉพาะสัญชาติยุโรป-อเมริกา-ญี่ปุ่น และเป็นกลุ่มผู้สูงวัยอายุตัวเกิน 50 ปีขึ้นไป ต้องมีเงินฝากในเมืองไทย 3 ล้านบาทขึ้นไป เป็นต้น

“เทรนด์ที่ต้องเตรียมตัวรับมือคือจะมีทัวร์สุขภาพเข้าเมืองไทยมากขึ้น เพราะเรารับมือโควิด-19 เก่งมาก ดังนั้น คงจะขัดแย้งกันถ้าทัวร์สุขภาพมาแล้วต้องถูกกักตัว 14 วัน ยังไม่ทำอะไรเลยก็ต้องบินออกไปต่อวีซ่าเพื่อเข้ามาใหม่ อายุวีซ่า 3 เดือนก็หมดไปแล้ว ดังนั้น รัฐบาลไทยต้องตั้งรับในเรื่องนี้ด้วย”

ดึงลูกค้าจีนระบายสต๊อกคอนโดฯ

ในขณะที่จุดโฟกัสกำลังซื้ออสังหาฯเน้นไปที่ลูกค้าจีนเป็นหลัก ซึ่งการให้วีซ่ายังจำกัด 3-12 เดือน นำไปสู่ข้อเรียกร้องให้รัฐบาลไทยขยายวีซ่าให้กับต่างชาติ ซึ่งก็คือลูกค้าจีนเพิ่มเป็น 10 ปี

“พี่แก้ว-ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า ตลาดคอนโดฯรับผลกระทบหนัก 2 ปีติดต่อกัน โดยปี 2562 เจอมาตรการ LTV-loan to value บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เพื่อสกัดนักเก็งกำไร ปี 2563 เจอวิกฤตโควิด-19 ทำให้มีภาวะสต๊อกพร้อมอยู่สูงกว่าปกติ

ในขณะที่ต่างชาติมีโควตาซื้อห้องชุด 49% อยู่แล้ว สิ่งที่รัฐบาลสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการระบายสต๊อกคอนโดฯ โดยสร้างแรงจูงใจจากการขยายวีซ่าให้ลูกค้าต่างชาติ มีเงื่อนไขซื้อห้องชุดราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ให้วีซ่าจาก 1 ปี เป็น 5 ปี และถ้าซื้อราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ให้วีซ่ายาว 10 ปีไปเลย

“ข้อเสนอนี้มีการทำเซอร์เวย์กับเอเย่นต์ต่างชาติว่าผู้ซื้อคิดอย่างไร คำตอบคือเป็นสิ่งที่ต้องการและน่าจะช่วยให้การตัดสินใจซื้ออสังหาฯในเมืองไทยได้เร็วขึ้น”

และเป็นข้อเสนอบนดาต้าเบสของแบงก์ชาติที่รายงานการโอนเงินข้ามประเทศเพื่อซื้ออสังหาฯในเมืองไทยปี 2562 รวม 9 หมื่นล้าน ปีนี้ถ้าได้ปัจจัยสนับสนุนจากนโยบายรัฐ คาดหวังว่าจะมีเงินโอนกลับมาช็อปซื้อครึ่งหนึ่ง หรือ 5 หมื่นล้านบาท ก็สามารถระบายสต๊อกได้เยอะ

“เทรนด์ครึ่งปีหลัง ผลจากการควบคุมและป้องกันแพร่ระบาดโควิด-19 ได้ดีจนรัฐบาลไทยได้รับเสียงชื่นชมไปทั่วโลก จะเปิดประตูให้ต่างชาติสนใจเมืองไทยมากขึ้น ส่วนเศรษฐกิจจะกลับมาคึกคักได้มากน้อยแค่ไหน อยู่ที่มาตรการรัฐที่จะออกมาเป็นตัวช่วยกระตุ้นอีกแรง”

ยกระดับแข่งขัน “มาเลเซีย”

“บิ๊กโด่ง-พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เสนอแพ็กเกจดึงลูกค้าจีนกลับมาช็อปคอนโดฯในเมืองไทย 2 ข้อ

1.เพิ่มโควตา 49% จากเดิมมองเป็น 49% ต่อ 1 โครงการ ข้อเสนอให้เกลี่ย 49% เป็นโซนนิ่ง เช่น เขตคลองเตยมีคอนโดฯ 100 โครงการ ตึกที่ต่างชาติซื้อไม่เต็มให้เกลี่ยโควตาต่างชาติเป็นกองกลาง ไปเพิ่มโควตาให้กับตึกอื่น เป็นต้น

2.ขยายวีซ่าพำนักยาว 10 ปี ข้อเสนอนี้ไม่เพียงแต่ต้องการกระตุ้นอสังหาฯในเมืองไทยเท่านั้น แต่ยังเป็นการปรับนโยบายประเทศให้สามารถแข่งขันกับมาเลเซียโดยตรง

ปัจจุบันรัฐบาลมาเลเซียออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจที่อยู่อาศัยโดยลูกค้าต่างชาติที่ซื้อราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ให้วีซ่า 10 ปี ซึ่งเป็นหลักการของหลาย ๆ ประเทศ อย่างอเมริกา ออสเตรเลีย โดยเฉพาะในออสเตรเลีย มีคนจีน สิงคโปร์ ฮ่องกง คนไทยเก่ง ๆ ไปช่วยพัฒนาประเทศเขาตั้งมากมาย

“เทรนด์ครึ่งปีหลังและปี 2564 เป็นต้นไป ผมเห็นด้วยว่าลูกค้าจีน ฮ่องกงจะกลับมา ส่วนรัฐบาลไทยจะคัดกลุ่มกำลังซื้อยังไงก็ขึ้นกับการพิจารณา เช่น มาเลเซียมีเงื่อนไขซื้ออสังหาฯราคา 10 ล้าน ถ้าเราอยากชนะเขา เราก็คัดที่การซื้อราคา 5-7 ล้าน แลกกับวีซ่า 10 ปี ถ้าได้แบบนี้คนจีนจะมาอยู่เยอะขึ้นแน่นอน”

ตัวช่วยรีสตาร์ตอสังหาฯครึ่งปีหลัง

สอดคล้องกับ “เสี่ยปี๊-ธงชัย บุศราพันธ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) พูดชัดถ้อยชัดคำว่าครึ่งปีหลัง 2563 หากรัฐบาลไทยต้องการรีสตาร์ตภาคธุรกิจอสังหาฯ สิ่งที่ควรทำมากๆ คือ การให้ permanent visa เพื่อให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่ยาวเหมือนกับเป็น citizenship

ยกตัวอย่างประเทศอังกฤษ “…ผมสามารถที่จะไปฝากเงินไว้กับการลงทุนที่อังกฤษ สมมุติฝาก 2 ล้านปอนด์ เงินลงทุนนอนอยู่สัก 5 ปี ภายใน 3 ปี เขาก็จะให้ citizenship มา ซึ่งอันนี้ไม่ได้เป็นคนทำงานอะไรนะ เพียงแต่อยู่ในประเทศตามเงื่อนไขนี้ก็จะได้เหมือนกับเป็น citizen ของเขา”

ตัวแบบของประเทศอังกฤษ “ธงชัย” ฟันธงว่า เป็นสิ่งที่ฮ่องกงอยากได้มากในประเทศไทย เหตุผลให้มองถึงสถานการณ์ปัจจุบันที่ต้องยอมรับจริง ๆ ว่า คนในฮ่องกงอยากออกจากประเทศ (เพราะความขัดแย้งทางการเมือง)

ในขณะที่กลุ่มอาเซียนด้วยกัน “ประเทศมาเลเซีย” ประสบความสำเร็จมากมายจากการออกนโยบาย MM2H ทั้งส่งเสริม จูงใจ และเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น จนทำให้มีกำลังซื้อจากฮ่องกงไหลทะลักเข้าไปช็อปอสังหาฯในมาเลเซีย

“ผมมองว่าถ้าไทยส่งเสริมเหมือนรัฐบาลมาเลเซีย ลูกค้าจีนช็อปอสังหาฯไทยพรึ่บเดียว จบเลย”

7 เงื่อนไข MM2H

สำหรับรายละเอียด MM2H มีข้อมูลจากศูนย์พัฒนาการค้าและธุรกิจไทยในอาเซียน สำนักงานส่งเสริมการค้าระหว่างประเทศ ณ กรุงกัวลาลัมเปอร์ มาเลเซีย ระบุการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียของชาวต่างชาติมีหลายระดับด้วยกัน

โดยมี “EPU-Economic Planning Unit, Prime Minister’s Department หรือสำนักงานวางแผนเศรษฐกิจแห่งชาติ”

เป็นหน่วยงานกำกับดูแลกฎระเบียบการทำธุรกรรมเกี่ยวกับถือกรรมสิทธิ์ของต่างชาติ

โฟกัสเฉพาะมาตรการ MM2H นโยบายที่กระจายอำนาจให้รัฐบาลท้องถิ่นโดยไม่ต้องขออนุมัติจาก EPU มีผลให้ผู้เข้าเกณฑ์จะได้รับอนุมัติวีซ่า “social visa” เป็นเวลา 10 ปี สามารถต่ออายุได้อีก และใช้เป็นเอกสารเข้า-ออกประเทศได้หลายครั้ง หรือ multiple-entry social visit passสิทธิประโยชน์ MM2H ผู้ถือวีซ่าสามารถนำ “คู่สมรส-พ่อแม่-บุตร” ที่ยังไม่แต่งงานเข้าประเทศได้ นอกจากนี้คู่สมรสชาวต่างชาติและเจ้าพนักงานต่างประเทศที่ประสงค์จะใช้ชีวิตวัยเกษียณสามารถสมัครเข้าโครงการได้อีกทั้งสามารถนำ “แม่บ้าน-รถยนต์ส่วนตัว” เข้ามาใช้ได้ด้วย กรณีซื้อรถยนต์ประกอบในประเทศจะได้รับยกเว้นภาษีสรรพสามิต และภาษีการขายอีกต่างหาก

เงื่อนไข 1.ผู้ขอวีซ่าต้องแสดงหลักฐานเงินฝากประจำอย่างน้อย 5 แสนริงกิต+รายได้ในต่างประเทศเดือนละ 1 หมื่นริงกิต

2.กรณีอายุตัว 50 ปีขึ้นไป เงินฝากประจำลดเหลือ 3.5 แสนริงกิต หรือรายได้ประจำเดือนในจำนวนดังกล่าว

3.สำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาฯ มูลค่าตั้งแต่ 1 ล้านริงกิตแล้ว เงินฝากประจำอาจน้อยกว่านี้ได้

4.เงินฝากประจำอาจถอนออกมาบางส่วนหลังจากครบกำหนดฝาก 1 ปี เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาฯ ค่าเล่าเรียนบุตรในมาเลเซีย หรือค่ารักษาพยาบาล

5.การมีผู้รับรอง (sponsor) อย่างไรก็ตาม หากสถานะการเงินเป็นที่พอใจแก่เจ้าหน้าที่รับสมัครก็ไม่จำเป็นต้องมีผู้รับรอง

6.เอกสารรายงานสุขภาพจากโรงพยาบาลที่เป็นที่ยอมรับ และ 7.มีบัตรประกันสุขภาพที่เป็นที่ยอมรับในมาเลเซีย