การลงทุนในยุคทองของมนุษย์เงินเดือนกับ BOFFICE กองทรัสต์อาคารสำนักงาน ผลตอบแทนที่โดดเด่น

สถานที่ทำงานในฝันของคุณเป็นแบบไหน?

ในยุคแห่งความเปลี่ยนแปลง คงปฏิเสธไม่ได้ว่ามีเศรษฐีอายุน้อยร้อยล้านเกิดขึ้นมามากมาย เราอาจจะเห็นเด็กอายุ 9 ขวบมีรายได้หลักล้าน แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่านั่นเป็นเพียงส่วนน้อยเท่านั้น มีจำนวนมหาศาลที่ยังเป็นพนักงานประจำอยู่ และสิ่งที่มาคู่กับการเป็นพนักงานประจำก็คือ “สถานที่ทำงาน”

หากคุณจะเลือกที่ทำงานสักที่หนึ่ง อะไรเป็นปัจจัยในการตัดสินใจคุณบ้าง? ผมเชื่อว่าสิ่งที่สำคัญไม่น้อยไปกว่าเนื้องานและผู้คน ก็คงไม่พ้นทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก และร้านค้าต่าง ๆ

หากลองนึกภาพตามว่าคุณต้องลงจากรถไฟฟ้าในเมือง ในช่วงเช้าที่คนแน่นขนัด จนแทบจะแย่งกันหายใจ และคุณต้องนั่งรถอีกต่อหนึ่ง เพื่อไปทำงาน คุณรู้สึกอย่างไรครับ? เหนื่อยใช่ไหมครับ ยังไม่ทันได้ทำงานก็เหนื่อยแล้ว และหากที่ทำงานของคุณ อยู่ในสภาพแวดล้อมที่ไม่ดี เป็นอาคารสำนักงานเก่า ๆ เปิดไฟสลัว ๆ และยังหาอาหารการกินได้ยาก คุณยังอยากจะไปทำงานอยู่ไหมครับ?

แต่ถ้าจะให้ผมแนะนำสถานที่ทำงานสุดลํ้าที่ตอบทุกปัญหาข้างต้น ที่ในใจผมก็คือ “อาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์” สำนักงานออฟฟิศเกรด A ระดับ Prime ภายใต้การจัดการของ BOFFICE กองทรัสต์เติบโตร้อนแรงที่ตอบโจทย์ทั้งพนักงานออฟฟิศและนักลงทุน

BOFFICE คืออะไร? ทำไมต้อง BOFFICE

BOFFICE (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศ) เป็นกองทรัสต์ที่เริ่มเทรดในตลาดครั้งแรกเมื่อต้นปี 2018 ในเรื่องของผลตอบแทนนั้นถือว่าอยู่ในระดับที่โดดเด่น โดยตั้งแต่เปิดตัวมา ท่ามกลางความตึงเครียดทางเศรษฐกิจ BOFFICE สามารถให้คุณได้ทั้งอัตราผลตอบแทนจากราคาที่เติบโตโดดเด่นเทียบกับค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมและตลาด!! รวมถึงอัตราปันผลที่มากกว่าค่าเฉลี่ย!!

อีกทั้งผลการดำเนินงานของทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในปัจจุบัน ทั้งการเติบโตของรายได้แบบก้าวกระโดดจากวันที่เปิดดำเนินการ และอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูง จึงทำให้เป็นกอง REIT ที่น่าจับตามอง และได้รับความสนใจจากนักลงทุนสถาบัน ทั้งบริษัทหลักทรัพย์และหน่วยงานองค์กรชั้นนำที่เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นจำนวนมาก และหลังจากนี้ เราจะพาทุกคนมาพิสูจน์สิ่งเหล่านี้ ผ่านทางข้อมูลกันครับ แล้วคุณจะรู้ว่าทำไม BOFFICE ถึงเป็นทางเลือกที่น่าจับตามองและไม่ควรพลาดสำหรับนักลงทุนทุกคน!!

*ราคาเติบโตสุดร้อนแรง!! แซงทั้งราคาตลาด SET และอุตสาหกรรมเดียวกัน *

BOFFICE นับตั้งแต่เปิดตัวเมื่อปี 2018 มีการเติบโตของราคาที่โดดเด่นเป็นอย่างมาก โดยเหนือกว่า SET ทั้งตลาด รวมถึงในอุตสาหกรรมเดียวกันอย่างอุตสาหกรรมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (PF&REIT) ด้วย ที่สำคัญการปรับตัวขึ้นของราคานี้เกิดขึ้นในระยะเวลาเพียง 2 ปีเท่านั้น!!

และแม้แต่ช่วงปลายปี 2019 ที่ราคาของ REIT มีการชะลอตัวและลดลงอย่างเห็นได้ชัด ทาง BOFFICE ก็ยังให้ผลตอบแทนราคาที่โดดเด่นเมื่อเปรียบเทียบกับอุตสาหกรรมและตลาด แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนและความมั่นใจจากนักลงทุนต่อ BOFFICE

อัตราปันผลที่เหนือกว่าตลาด

อันดับแรก เราจะพามาดูอัตราปันผลเฉลี่ยของ REIT กันก่อน โดยอัตราปันผลปีแรกเฉลี่ยของ REIT อยู่ที่ 6-7% ต่อปีแล้วคุณคิดว่า BOFFICE จะให้คุณได้เท่าไร? คำตอบคือ 6.45% ครับ! เรียกได้ว่าให้ปันผลสูงที่สุดจากค่าเฉลี่ยปกติเลยทีเดียวหากเทียบกับสินทรัพย์อื่น และเมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2563 BOFFICE ได้ประกาศจ่ายประโยชน์ตอบแทนในอัตราที่สูงถึง 0.1961 บาทต่อหน่วยทรัสต์ ซึ่งเป็นจำนวนที่มากที่สุดตั้งแต่ตั้งกอง REIT มาเลย (รอบผลการดำเนินงานตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2562 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2562)

อีกสิ่งที่ขาดไปไม่ได้เลยสำหรับ REIT ก็คืออัตราการเช่าพื้นที่ ซึ่งเป็นสิ่งหนึ่งที่สะท้อนให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีคุณค่ามากแค่ไหน เพราะรายได้หลักของ REIT มาจากการเก็บค่าเช่า และอัตราค่าเช่าที่ตํ่าก็ส่งผลกระทบต่อเงินปันผลของนักลงทุนเช่นกัน หากเปรียบเทียบง่าย ๆ สินทรัพย์ REIT ที่ไม่มีคนเช่าก็ไม่ต่างอะไรกับการที่คุณซื้อแทงค์นํ้า แต่ไม่ใส่นํ้าลงไป ซึ่งไม่ว่าคุณจะพยายามเปิดก๊อกนํ้าแค่ไหน passive income อย่างเงินปันผลของคุณก็ไม่มีทางออกมา

ซึ่งถ้าเรามาดูอัตราการเช่าพื้นที่ของ BOFFICE แล้วก็ถือว่าอยู่ในระดับโดดเด่นเช่นเดียวกัน ด้วยอัตราการเช่าพื้นที่ที่เหนือกว่าระดับทั่ว ๆ ไปในอุตสาหกรรม

อัตราการเช่าพื้นที่พัฒนาอย่างก้าวกระโดดและเหนือกว่าอุตสาหกรรม

ในหมวดอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจซึ่งเป็นที่ที่มีการแข่งขันสูง จะสังเกตได้ว่าอัตราเช่าพื้นที่ของ BOFFICE อยู่ที่ 99.7% ในไตรมาส 3 ปี 2019 ในขณะที่ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมอยู่ในระดับเพียง 90% แสดงให้เห็นถึงความได้เปรียบที่เหนือกว่าที่อื่น ๆ

นอกจากนั้นอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงยังแสดงถึงการเก็บค่าเช่าได้มาก ซึ่งจะทำให้ผลประกอบการในส่วนของ “รายได้” เติบโต เพราะ รายได้หลักของ REIT นั้นมาจากค่าเช่าเป็นหลัก ซึ่งผมจะพาทุกคนไปดูพร้อม ๆ กันในส่วนถัดไป

ผลประกอบการรายได้ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด

รายได้ที่เติบโตต่อเนื่อง

กราฟด้านบนแสดงถึงรายได้ที่เติบโตต่อเนื่องซึ่งสอดคล้องกับอัตราการเช่าพื้นที่ที่เติบโตในอัตราที่สูงเช่นกัน แสดงให้เห็นถึงพัฒนาการที่ต่อเนื่องของกอง REIT หน้าใหม่ที่ผลงานไม่ธรรมดาอย่าง BOFFICE นอกจากนั้น ทรัพย์สินของ BOFFICE อย่างอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ เป็นทรัพย์สินเกรด A ในพื้นที่ Prime ทำให้เก็บค่าเช่าได้ในอัตราที่สูง จึงให้ผลตอบแทนแบบเหนือชั้นกับนักลงทุนได้อย่างไม่ยากเย็น

ในส่วนถัดไปจะเป็นการแจกแจงว่าหากเทียบกับทรัพย์สินแบบเดียวกัน BOFFICE เก็บค่าเช่าได้มากขนาดไหน

ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

ราคาเสนอเช่าของอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ สูงเป็นอันดับ 3 ในหมวดอาคารสำนักงาน

อาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ มีราคาเสนอเช่าประมาณ 1,400 บาท/ ตร.ม. สูงเป็นอันดับ 3 ในหมวดอาคารสำนักงาน จากผลสำรวจของฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล

ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการจ่ายปันผล เพราะรายได้ค่าเช่าถือเป็นรายได้หลักของกองทรัสต์จะถูกนำไปจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุน

เร็วๆ นี้ทาง BOFFICE จะมีการนำเข้าอีกหนึ่งทรัพย์สินคุณภาพคับแก้ว ซึ่งถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุน ในการเข้าซื้อกอง REIT สุดร้อนแรง ที่พร้อมจะเติบโตแบบก้าวกระโดดในอนาคต ในราคาที่ยังถูกอยู่หากเทียบกับโอกาสพัฒนาในอนาคต

มาถึงจุดนี้หากคุณยังไม่มั่นใจที่จะก้าวไปพร้อมกันกองทรัสต์สุดร้อนแรง ผมจะพาทุกคนไปสำรวจมุมมองผู้ถือหุ้นระดับ Big name กัน

ตอกยํ้าความมั่นใจ ด้วยผลโหวตเพิ่มทุนเห็นด้วย 100% และการคาดการณ์รายได้ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด

โดยในการเพิ่มทุนสำหรับโครงการ อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค ผลประชุมของนักลงทุนที่เป็นผู้ถือหุ้นหลักนั้น เห็นด้วยที่จะลงทุนทั้งหมดที่ 100% แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุน!!

หากเทียบสัดส่วนผู้ถือหุ้นใหญ่นั้นผลโหวตที่ออกมา มาจากบริษัทและหน่วยงานชื่อดังทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็น บลจ.ทหารไทย, สำนักงานประกันสังคม, บ.ไทยประกันชีวิต และ บลจ.กสิกรไทย แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของหน่วยงานลงทุนรายใหญ่

และยังไม่หมดแค่นั้น! BOFFICE ยังมีทรัพย์สินคุณภาพเยี่ยมที่มีแนวโน้มจ่อเข้ากองทรัสต์ในอนาคต

โอกาสเติบโตอย่างยิ่งใหญ่ต่อเนื่อง!! BOFFICE กับทรัพย์สินที่อาจจ่ออนุมัติเข้ากองเพิ่ม!!

นอกจากทรัพย์สินที่กล่าวไว้ข้างต้น BOFFICE ยังมีทรัพย์สินคุณภาพเยี่ยมอื่น ๆ ที่พัฒนาและบริหารโดยกลุ่มภิรัชบุรี แต่ยังไม่ได้นำมาเข้าหน่วยทรัสต์อย่าง

• อาคารสำนักงานสมัชชาวาณิช 2 (UBC II)
• โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท สาทร
• โครงการซัมเมอร์ ลาซาล (Summer Lasalle), *อยู่ระหว่างก่อสร้าง, (อาคารสำนักงาน)
• ทรัพย์สินอื่น ๆ นอกเหนือจากกลุ่มบริษัทภิรัชบุรี

แสดงให้เห็นว่านอกจากการเพิ่มทุนนำทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ในครั้งนี้ BOFFICE ยังมีทรัพย์สินต่าง ๆ ของกลุ่มภิรัชบุรี  ที่อาจจะสามารถนำมาเข้ากองทรัสต์เพิ่มเติมในอนาคต แสดงให้เห็นถึงโอกาสในการเติบโตของ BOFFICE อีกมาก

นอกเหนือไปกว่านั้น ยังมีคำกล่าวจากผู้บริหารที่น่าจับตามองในเรื่องของการขยายทรัพย์สิน

“ในอนาคตมีความเป็นไปได้ว่าจะมีการนำเข้าทรัพย์สินอื่น ๆ จากบุคคลภายนอก ที่ไม่ได้จำกัดแค่ในกลุ่มบริษัท ภิรัชบุรี” คำกล่าวจากผู้บริหารในงานแถลงข่าวเพิ่มทุนครั้งที่ 1

แสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นที่ไม่ยึดติดแต่เพียงทรัพย์สินภายใต้การจัดการของตน ซึ่งในอนาคตหากมีทรัพย์สินผลประกอบการเยี่ยม เข้าตาผู้บริหาร เราอาจจะได้เห็น BOFFICE ตัดหน้าชิงอสังหาริมทรัพย์ชื่อดังแบรนด์ใหญ่มาเข้ากองทรัสต์ก็เป็นได้

ความเสี่ยงที่ควรพึงระวัง

1.การลงทุนแบบกระจุกตัว

ทรัพย์สินปัจจุบันของ BOFFICE มีเพียงภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ และภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค ที่จะจ่อเข้าในการเพิ่มทุนครั้งนี้ ซึ่งอยู่ในหมวดของอาคารสำนักงานให้เช่าเพียงเท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นความเสี่ยง เพราะในการลงทุนที่ดีควรจะมีการกระจายการลงทุนในทรัพย์สินที่มีความหลากหลาย

อย่างไรก็ตาม BOFFICE ยังมีอีกทรัพย์สินคุณภาพเยี่ยมที่อยู่ภายใต้การบริหารดังที่กล่าวไว้ข้างต้น และในอนาคตจากวิสัยทัศน์ของผู้บริหาร จะมีการกระจายมากขึ้นโดยจะมีการลงทุนเพิ่มในอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก ที่ไม่ใช่เพียงแค่ทรัพย์สินในกลุ่มบริษัทภิรัชบุรี แต่รวมถึงจากบุคคลภายนอกด้วย ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงในส่วนนี้

2.ภาวะเศรษฐกิจ ณ ปัจจุบัน

ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบันที่เงินบาทอยู่ในภาวะแข็งค่า รวมถึงภาวะเศรษฐกิจที่ฝืดเคือง จึงมีความเป็นไปได้ว่าทาง กนง. อาจจะมีการลดดอกเบี้ยเพิ่มเติมอาจจะส่งผลให้ REIT เติบโตได้เพียงในแง่ของราคาเท่านั้น แต่อย่างไรก็ตามในช่วงที่ผ่านมา BOFFICE ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า แม้จะอยู่ภายใต้ภาวะการลดดอกเบี้ย ทางกองทรัสต์ก็ยังสามารถจ่ายปันผลในอัตราที่สูงที่สุดในหมวดของ REIT ไทย และยังทำกำไรเติบโตได้อย่างก้าวกระโดด จากทรัพย์สินที่เก็บค่าเช่าได้ในอัตราที่สูง

สรุปจุดเด่นของ BOFFICE

1.เป็นกองทรัสต์หน้าใหม่ที่มีการเติบโตต่อเนื่องทั้งราคาและปันผล

ถือเป็นกองทรัสต์ที่เปิดตัวได้ไม่นาน และมีเพียงหนึ่งทรัพย์สินภายใต้การบริหาร ณ ปัจจุบัน แต่อัตราผลตอบแทนนั้นอยู่ในระดับที่โดดเด่น หากเทียบกับกองทรัสต์กองอื่นที่มีทรัพย์สินเท่ากัน โดยสามารถสร้างผลตอบแทนในแง่ของราคาได้เหนือกว่าทั้งตลาด SET และอุตสาหกรรมเดียวกัน รวมถึงการจ่ายอัตราปันผลที่สูงที่สุดนับจากค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม

2.อัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม

อัตราการเช่าพื้นที่ของ BOFFICE ในไตรมาสล่าสุด อยู่ที่ 97% ซึ่งหากเทียบกับค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่อยู่ที่ 90% ในหมวดอาคารสำนักงานให้เช่าเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ถือว่า BOFFICE โดดเด่น ในส่วนนี้เป็นอย่างมาก

นอกจากนั้น ทรัพย์สินใหม่ที่กำลังจะดำเนินการเพิ่มทุนเข้ากองทรัสต์อย่างอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค ก็ยังมีอัตราการเช่าพื้นที่ ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วโดยอยู่ที่ 97.5% ในระยะเวลาเพียง 2 ปีเท่านั้น ผลการเช่าพื้นที่ของทั้งสองทรัพย์สินจึงแสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์อันเฉียบคมของผู้บริหาร ท่ามกลางการแข่งขันที่สูง

3.การเติบโตของรายได้แบบก้าวกระโดด

โดยนับตั้งแต่เปิดตัวไปในปี 2558 จนถึงปี 2561 BOFFICE มีการเติบโตทางรายได้ไปแล้วถึง 6 เท่า จาก 100 ล้านบาทถึง 600 ล้านบาท ซึ่งใช้ระยะเวลาเพียง 3 ปี กับ 1 ทรัพย์สินเท่านั้น!!

4.ทีมบริหารมีความสามารถและวิสัยทัศน์

ไม่ว่าจะเป็นการเลือกทำเล วิสัยทัศน์ที่แตกต่างและสร้างสรรค์ อย่างการบุกเบิกออฟฟิศเกรด A แห่งแรกและแห่งเดียวในย่านสุขุมวิท-บางนาอย่างอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค ในพื้นที่ที่ไม่มีสำนักงานเกรด A แห่งไหนกล้าเข้าไปลงทุนมาก่อนและประสบความสำเร็จ

สิ่งเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความสามารถของผู้บริหาร ซึ่งหากมีการนำเข้าทรัพย์สินเข้ามาเพิ่ม ภายใต้การบริหารของผู้บริหารชุดนี้ โอกาสที่จะสำเร็จมีแนวโน้มที่จะเป็นไปได้สูง

อย่างไรก็ตาม BOFFICE พร้อมเปิดจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมครั้งที่ 1 จำนวนไม่เกิน 224,110,000 หน่วย ในวันที่ 17-20 มีนาคมนี้ เพื่อเพิ่มทุนครั้งที่ 1 อีกทั้งยังเตรียมขึ้นเครื่องหมาย XB ในวันที่ 5 มีนาคมนี้ เพื่อกำหนดรายชื่อประชาชนทั่วไปเฉพาะกลุ่มที่มีสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม โดยกำหนดอัตราส่วนใช้สิทธิจองซื้อที่ 1 หน่วยทรัสต์เดิม ต่อ 0.4349 หน่วยทรัสต์ใหม่

คาดว่าความเคลื่อนไหวของ BOFFICE ในครั้งนี้ น่าจะทำให้นักลงทุนได้ตื่นเต้น จองซื้อหน่วยทรัสต์กันอย่างคับคั่งแน่นอน

 คำเตือน

ผู้ลงทุนต้องทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน | ผลการเปรียบเทียบผลการดำเนินงานที่เกี่ยวข้องกับผลิตภัณฑ์ในตลาดทุน มิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต