4 สิ่งต้องดู ก่อนรีไฟแนนซ์บ้าน
ใช้แรงทำเงิน & ให้เงินทำงาน กด Subscribe รอเลย…
Facebook | Line | Youtube | Instagram
รีไฟแนนซ์บ้านทั้งที นอกจากดูว่าดอกเบี้ยใหม่ถูกลงแค่ไหนแล้ว ยังมีสิ่งอื่นๆ ที่ต้องดูก่อนตัดสินใจและเซ็นสัญญา ได้แก่
มีค่าใช้จ่ายเท่าไร?
รีไฟแนนซ์แต่ละทีก็มีค่าใช้จ่าย ประมาณ 1% กว่าๆ ของวงเงินกู้ใหม่ ควรลองนำค่าใช้จ่ายนี้ไปหาร 3 (ตามจำนวนปี เงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ของสัญญาใหม่) แล้วนำไปบวกกับอัตราดอกเบี้ยของที่ใหม่ เพื่อเปรียบเทียบว่าต้นทุนต่อปี ต่ำกว่าดอกเบี้ยที่เก่าจริงไหม
ค่าใช้จ่ายที่ว่า เช่น วงเงินกู้ 5 ล้านบาท จะมีค่าใช้จ่ายหลักๆ ได้แก่ ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (~50,000 บาท) ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ (~2,500 บาท) ค่าประเมินมูลค่าบ้าน/คอนโด ขึ้นกับธนาคาร (~2,500 – 3,500 บาท และเบี้ยประกันอัคคีภัย ขึ้นกับลักษณะบ้าน/คอนโดและพื้นที่ใช้สอย (หลักพันบาท)
จัดการกับประกันวงเงินสินเชื่อที่เดิมยังไง?
ประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อบ้าน หรือ MRTA ซึ่งทำกับที่เดิม เมื่อรีไฟแนนซ์หรือเปลี่ยนไปกู้ที่ใหม่ ประกัน MRTA เดิมนั้น หลักๆ เลือกจัดการได้ 2 ทาง ได้แก่
(ก) “ยกเลิก” เพื่อรับเงินตามมูลค่าเวนคืน ที่ระบุในท้ายเล่มกรมธรรม์ เพียงแต่ว่าจำนวนเงินที่ได้รับจะน้อยมาก เมื่อเทียบกับเบี้ยประกันที่เคยจ่ายไป
ดังนั้นโดยปกติจึงควรเลือก (ข) “คงประกัน” ไว้เช่นเดิม เพราะเมื่อไม่ได้เป็นหนี้กับธนาคารเดิมแล้ว หากเราประสบเหตุถึงขั้นเสียชีวิตหรือทุพพลภาพ ตามเงื่อนไขความคุ้มครอง ทายาทก็จะได้รับเงินจากประกันตามความคุ้มครอง (ซึ่งมักลดหลั่นตามระยะเวลา)
เพิ่มวงเงินหรือลดค่าผ่อนไหม?
การรีไฟแนนซ์เสมือนการขอกู้ใหม่บนสัญญาฉบับใหม่ ดังนั้นหากความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ ซึ่งพิจารณาจากรายได้และภาระหนี้ปัจจุบัน และมูลค่าหลักประกันเพียงพอ ก็เป็นไปได้ว่าจะสามารถขอเพิ่มวงเงินกู้ให้มากกว่าหนี้คงค้างเดิม เพื่อนำเงินส่วนต่างไปใช้ประโยชน์ได้
หรือหากรีไฟแนนซ์ก่อนอายุ 40 ปี โดยขอกู้เท่าหนี้คงค้างเดิม ก็มีโอกาสที่ค่าผ่อนต่อเดือนจะน้อยกว่าสัญญากู้เดิมได้ เพราะการกู้แต่ละครั้งธนาคารมักกำหนดให้กู้ได้นานสุด 30 ปี แต่ผ่อนได้จนถึงอายุไม่เกิน 70 ปี
เงื่อนไขสัญญาใหม่เป็นยังไง?
สัญญาเงินกู้แต่ละฉบับ ที่ทำไว้กับแต่ละธนาคารในแต่ช่วงเวลา อาจมีเงื่อนไขที่แตกต่างกัน ซึ่งสิ่งที่เราต้องอ่านและทำความเข้าใจอย่างละเอียดก่อน เช่น มีการคิดค่าปรับหากรีไฟแนนซ์หากผ่อนชำระไม่ถึงกี่ปี มีเงื่อนไขห้ามโปะหรือชำระมากกว่ายอดผ่อนตามสัญญาหรือไม่
เพราะเงื่อนไขเหล่านี้ เป็นส่วนหนึ่งของปัจจัยที่ส่งผลต่อความคุ้มค่าของการรีไฟแนนซ์ เช่น แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ใหม่จะต่ำมากในช่วง 3 ปีแรก แต่หากมีเงื่อนไขว่าห้ามรีไฟแนนซ์ก่อน 5 ปี และอัตราดอกเบี้ยในช่วงปีที่ 4-5 สูงมาก เมื่อรวมกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกิดขึ้น การรีไฟแนนซ์นี้อาจไม่คุ้มค่าอย่างที่คิดก็เป็นได้
การรีไฟแนนซ์จะราบรื่นได้ ถ้าไม่สร้างหนี้เกินตัวและรู้จักรักษาประวัติการผ่อนหนี้ให้ดี แต่ก็อย่าลืมเช็กด้วยว่าธนาคารเดิมสามารถขอลดดอกเบี้ย (Retention) ได้ไหม จะได้ไม่ต้องทำสัญญากู้ใหม่ให้วุ่นวาย