อสังหาฯไทยอาจซึมยาว?

สถานการณ์การชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทั้งจากสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซาจนกำลังซื้อหดหาย ภาวะการเงินที่ไม่ผ่อนปรนเหมือนกว่า 10 ปีที่ผ่านมา ธนาคารระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น หลังจากหนี้เสียเริ่มลุกลามไปยังตลาดกลุ่มบน แม้ว่าหลายฝ่ายยังมองว่าการชะลอตัวครั้งนี้เป็นปัญหาชั่วคราวในระยะสั้น แต่ก็เริ่มมีเสียงพูดถึงกันมากขึ้นว่า หรือภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในวิกฤตอีกครั้ง พร้อมทั้งเรียกร้องมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ซึ่งได้ขานรับและเริ่มทยอยออกมาตั้งแต่ช่วงเดือนที่ผ่านมา อย่างมาตรการ LTV ของธนาคารประเทศไทย (ธปท.) และคาดว่าจะมีมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติมอื่นๆ จากภาครัฐตามมาอีก

อย่างไรก็ดี KKP Research มองว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้กำลังสะท้อนภาพปัญหาเชิงโครงสร้างของภาคอสังหาริมทรัพย์มากกว่าจะเป็นปัญหาชั่วคราว และจะรุนแรงยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายประเมินไว้ โดยมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาอาจช่วยไม่ได้มากนัก

นอกจากนี้ KKP Research ยังมองว่าประเด็นปัญหาเชิงโครงสร้างประการแรกคือ ปัญหาอุปทานล้นตลาดที่ทวีความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินอยู่กว่า 2 แสนยูนิต และอาจต้องใช้เวลาในการระบายมากถึง 6 ปี ขณะที่การปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่โดยธรรมชาติปรับตัวได้ช้ากว่าการเปลี่ยนแปลงของตลาด

ส่วนประเด็นเชิงโครงสร้างประการที่สองคือ อุปสงค์ที่อาจซบเซามากกว่าที่หลายฝ่ายคาด แม้ว่าการเติบโตของเศรษฐกิจตามการคาดการณ์ของนักวิเคราะห์ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 2.6-2.7% (ส่วน KKP Research มองไว้เพียง 2.3% และมีความเสี่ยงจะเหลือเพียง 2% หากสงครามการค้ารุนแรงมากขึ้น) แต่ถือว่าอยู่ในระดับต่ำมาตลอดตั้งแต่หลังโควิด-19 ที่เติบโตได้เฉลี่ยมากกว่า 3%

ประเด็นปัญหาเชิงโครงสร้างประการสุดท้ายคือ ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นประวัติการณ์ จนทำให้ฐานะทางการเงินของครัวเรือนเปราะบาง หากย้อนกลับไปตั้งแต่ช่วงก่อนวิกฤตต้มยำกุ้ง จะพบว่าราคาบ้านสะท้อนถึงการบริโภคโดยรวม ซึ่งจะเพิ่มขึ้นไปพร้อมๆ กับหนี้คงค้างของภาคเอกชนและครัวเรือน แต่สิ่งที่แตกต่างกันระหว่างปัจจุบันและอดีตคือ ในอดีตราคาบ้าน (และการบริโภคโดยรวม) ถูกผลักดันจากหนี้ของบริษัทเอกชนจนแตะจุดสูงสุดที่ระดับเกือบ 180% ของ GDP ก่อนเกิดเป็นวิกฤต ขณะที่ในปัจจุบันราคาบ้านกลับถูกผลักดันจากหนี้ของภาคครัวเรือนเป็นหลัก โดยหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นจากประมาณ 60% ในช่วงปี 2540 มามากกว่า 90% ในปัจจุบัน

คำถามสำคัญต่อไปคือ หากราคาบ้านหดตัวลงในระยะข้างหน้าจะยาวนานแค่ไหน และจะส่งผลอย่างไรบ้างต่อเศรษฐกิจไทยในภาพรวม KKP Research ตั้งข้อสังเกตว่า สัญญาณทางเศรษฐกิจหลายประการที่กำลังเกิดขึ้นมีลักษณะคล้ายคลึงกับวิกฤตเศรษฐกิจของญี่ปุ่นเมื่อ 2 ทศวรรษที่แล้ว และนำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่ยาวนานของญี่ปุ่นจนกลายเป็น “ทศวรรษที่สูญหาย”

โดยข้อสังเกตประการแรกคือ การเข้าสู่วัฏจักรสินเชื่อขาลง หลังจากฟองสบู่ราคาบ้านญี่ปุ่นแตกในปี 1990 สินเชื่อบ้านญี่ปุ่นเริ่มหดตัวอย่างรุนแรง และกดดันให้ราคาบ้านทั้งใหม่และมือสองลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งก่อให้เกิด Negative wealth effect ข้อสังเกตประการที่สองคือ การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ การหดตัวของประชากรญี่ปุ่นในระยะยาว และการที่คนรุ่นใหม่เลือกจะสร้างครอบครัวลดลง

สำหรับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมา KKP Research มองว่ามาตรการเพิ่มเกณฑ์สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าบ้าน (Loan to Value : LTV) อาจมีส่วนพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นแค่บางส่วน แม้ว่ามาตรการระยะสั้นมีความจำเป็นในการช่วยพยุงความเชื่อมั่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ทางออกในระยะยาว KKP Research มองว่ามี 2 นโยบายที่ต้องดำเนินการคือ 1.การยกระดับรายได้ของประชาชน ซึ่งจะช่วยแก้ไขปัญหาทั้งเรื่องหนี้ครัวเรือนและภาคอสังหาริมทรัพย์ซบเซาไปพร้อมๆ กัน 2.นโยบายแรงงานต่างชาติและการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องทบทวนให้สอดคล้องกับสถานการณ์ “เกิดน้อย โตต่ำ” ของไทย แต่ก็ต้องหาทางรับมือกับข้อกังวลของการเปิดเสรีให้ชาวต่างชาติมาถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ อย่างเช่นการทำให้คนไทยมีต้นทุนที่แพงขึ้นในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน.

รุ่งนภา สารพิน