ตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ เสี่ยงพื้นที่น้ำท่วม
การซื้อที่ดินคือจุดเริ่มต้นที่ดีในการมีบ้านและการลงทุน แต่การจะเลือกซื้อที่ดินในกรุงเทพฯ หรือซื้อที่ดินในต่างจังหวัดนั้น มีข้อควรคิดและพิจารณาหลายด้าน หนึ่งในนั้นคือการตรวจสอบที่ดินว่าอยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมหรือไม่ ซึ่งขอแนะนำการตรวจสอบที่ดินเบื้องต้นดังนี้
ตรวจสอบที่ดินพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมจาก GISTDA
ตรวจสอบที่ดิน พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด จากสำนักงานพัฒนาเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ (องค์การมหาชน) ผ่านเว็บไซต์ http://flood.gistda.or.th โดยจะเป็นการแสดงพื้นที่น้ำท่วมจากภาพถ่ายดาวเทียมไทยโชต และภาพถ่ายดาวเทียม Nasa Blue Marble
โดยข้อมูลจากเว็บไซต์นี้ สามารถตรวจสอบที่ดินเบื้องต้น ว่าพื้นที่ไหนเป็นพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมแบบ Real time และข้อมูลแบบเป็นสถิติ ดังนี้
- แผนที่น้ำท่วมรอบ 7 วัน
- สถานการณ์น้ำท่วมเปรียบเทียบแต่ละปี มีให้เลือกตั้งแต่ปี 2549-2563
- ความถี่น้ำท่วมขังในรอบ 11 ปี
คำอธิบายสัญลักษณ์
- สีน้ำเงิน คือ 1 ครั้ง
- สีเหลือง คือ 2-4 ครั้ง
- สีม่วง คือ 5-7 ครั้ง
- สีแดง คือ 8-10 ครั้ง
ตรวจสอบที่ดินในกรุงเทพฯ จากพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก
จากข้อมูลของกรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย กระทรวงมหาดไทย ได้เก็บข้อมูลตลอด 9 ปี (พ.ศ. 2548-2556) พบว่า หลายพื้นที่ในกรุงเทพฯ มีปัญหาน้ำท่วมซ้ำซาก โดยเฉพาะพื้นที่รอบนอก โดยมีรายละเอียดดังนี้
พื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก จากกรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย กระทรวงมหาดไทย
พื้นที่เสี่ยงอุทกภัยระดับ 1 พื้นที่ที่เกิดน้ำท่วมซ้ำซาก 7-9 ปี และพื้นที่เสี่ยงอุทกภัยระดับ 2 พื้นที่ที่เกิดน้ำท่วมซ้ำซาก 5-6 ปี ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ได้แก่
- หนองจอก
- คลองสามวา
- ลาดกระบัง
- มีนบุรี
และบางส่วนในเขต
- สายไหม
- บางเขน
- คันนายาว
ค้นหาพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมสูงจากระดับความสูง-ต่ำ
ระดับความสูง-ต่ำในพื้นที่กรุงเทพฯ ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้แต่ละพื้นที่มีความเสี่ยงต่อน้ำท่วมไม่เท่ากัน โดยพื้นที่ในกรุงเทพฯ สูงกว่าระดับน้ำทะเลปานกลาง ประมาณ 1-1.5 เมตร เมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น อาทิ เพชรบูรณ์ 114 เมตร นครราชสีมา 187 เมตร อุตรดิตถ์ 63 เมตร ราชบุรี 5 เมตร และภูเก็ต 2 เมตร ถือว่ามีระดับที่ไม่สูงมากนัก โดยแต่ละเขตมีความสูง ดังนี้
แม้ว่ากรุงเทพฯ หลายเขตจะอยู่ในช่วงระดับต่ำกว่า 0 เมตร จนถึงสูงกว่าระดับน้ำทะเล 1 เมตร แต่น้ำกลับไม่ท่วมในช่วงน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 หากไม่นับเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ซึ่งเป็นพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ ที่จะยอมให้ท่วมไม่ได้แล้ว ก็จะมีเขตบางนา ที่แม้พื้นที่ส่วนใหญ่สูงกว่าระดับน้ำทะเลไม่เกิน 1 เมตร แต่น้ำกลับไม่ท่วม
อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลของคณะกรรมการระหว่างรัฐบาลว่าด้วยการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ พบว่า ปริมาณฝนตก ในเขตกรุงเทพฯ มีค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 5% ระดับน้ำทะเลสถานีหลัก บริเวณปากแม่น้ำทั้ง 4 คือ แม่กลอง ท่าจีน เจ้าพระยา และบางปะกง มีแนวโน้มสูงขึ้นโดยเฉลี่ย 1.3 เซนติเมตรต่อปี ขณะที่กรุงเทพฯ มีการทรุดตัวประมาณ 1 เซนติเมตรต่อปี ทำให้น้ำทะเลสูงขึ้น 3 มิลลิเมตรทุกปี
ตรวจสอบที่ดิน พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมจากบทเรียนปี 54
หากย้อนไปดูสถานการณ์น้ำท่วมในกรุงเทพฯ เมื่อปี 2554 จะพบว่า พื้นที่ในกรุงเทพฯ แทบจะจมมิดใต้มวลน้ำมหาศาล ซึ่งบางเขตต้องกลายเป็นพื้นที่ทางผ่านของน้ำเพื่อระบายลงสู่ทะเล และเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบกับใจกลางเมืองกรุงเทพฯ โดยจาก 50 เขต มีเพียง 12 เขต เท่านั้นที่เหลือรอดจากมวลน้ำมาได้ ได้แก่
- ทุ่งครุ
- ราษฎร์บูรณะ
- คลองสาน
- ป้อมปราบศัตรูพ่าย
- ราชเทวี
- วังทองหลาง
- พญาไท
- วัฒนา
- สาทร
- สวนหลวง
- ปทุมวัน
- บางนา
ส่วนที่เหลือมี 9 เขตที่เสียหายบางส่วนจากการขึ้น-ลงของระดับแม่น้ำเจ้าพระยา หรือได้รับผลกระทบในช่วงสั้น ๆ ได้แก่
- พระนคร
- ดุสิต
- สัมพันธวงศ์
- บางรัก
- บางคอแหลม
- คลองเตย
- ยานนาวา
- พระโขนง
- บางซื่อ
เขตที่ได้รับความเสียหายบางส่วนที่เกิดจากน้ำเหนือ แยกเป็น 2 ส่วน คือ เสียหายเกิน 20% มี 9 เขต ได้แก่
- ประเวศ
- คันนายาว
- มีนบุรี
- ลาดกระบัง
- หนองจอก
- สะพานสูง
- ลาดพร้าว
- บางกอกน้อย
- บางบอน
เสียหายน้อยกว่า 20% มี 8 เขตคือ
- ดินแดง
- ห้วยขวาง
- บึงกุ่ม
- บางกะปิ
- บางกอกใหญ่
- จอมทอง
- ธนบุรี
- บางขุนเทียน
สำหรับเขตที่เสียหายมากที่สุดเรียกว่าท่วมมากและท่วมนาน มี 12 เขต ได้แก่
- ตลิ่งชัน
- ทวีวัฒนา
- บางพลัด
- บางแค
- ภาษีเจริญ
- หนองแขม
- ดอนเมือง
- บางเขน
- สายไหม
- หลักสี่
- จตุจักร
- คลองสามวา
จากข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นว่าปัจจัยที่น้ำจะท่วมหรือไม่นั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับความสูงจากระดับน้ำทะเลเท่านั้น อาจรวมถึงเรื่องการดูแลความสะอาดของคนในพื้นที่ เพราะนอกจากฝนแล้วสิ่งหนึ่งที่ทำให้เกิดน้ำท่วมคือปัญหาขยะอุดตันตามท่อระบายน้ำ
อย่างไรก็ตาม การตรวจสอบที่ดิน ก่อนจะตกลงปลงใจซื้อที่ดินแปลงไหนก็ตาม นอกจากจะตรวจสอบจากข้อมูลต่าง ๆ ข้างต้นแล้ว ยังต้องอาศัยปัจจัยหลายรอบด้าน เพื่อให้การซื้อที่ดินครั้งไหน ๆ ก็เป็นการตัดสินใจที่ถูกต้อง จะได้ไม่ต้องมานั่งเสียใจภายหลังกับปัญหาน้ำท่วม หรือปัญหาอื่น ๆ
โดยสามารถใช้ระบบออนไลน์ในการช่วงตรวจสอบข้อมูลด้านอื่น ๆ ของที่ดินแปลงนั้น อาทิ การค้นข้อมูลที่ดินออนไลน์ กับกรมที่ดิน ด้วยแอป LandsMaps รวมทั้งการเช็กราคาประเมินที่ดินแบบไม่มีเลขโฉนดหรือเลขที่ดิน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า