บ้านมือสอง 1.7 แสนหน่วยเฉาหนัก จี้รัฐ “ลดค่าโอน-จำนอง 0.01%”

ตลาดบ้านมือสองไร้ปัจจัยสนับสนุนปี 2563 สถิติขาลงจากผลกระทบสถานการณ์โควิด หน่วยโอนลดลง -11.8% มูลค่าโอนลดลง -10.6% เทรนด์ปีฉลูยังทรงตัว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผย กทม.-ปริมณฑลแห่ประกาศขายมือสองทางเว็บไซต์ 1 แสนหน่วย ขายผ่านโบรกเกอร์+NPA แบงก์อีก 1 แสนหน่วย จี้รัฐออกมาตรการ 3 เรื่องปลุกตลาด เริ่มต้นจากให้ความสำคัญเชิงนโยบายเพื่อส่งเสริมสภาพคล่องการซื้อขาย จัดทำประวัติตัวบ้าน-การบำรุงรักษาเพื่อให้การประเมินราคาแม่นยำขึ้น ขยายผลลดค่าโอน-จำนองให้ครอบคลุมสินค้ามือสอง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในสถานการณ์โควิดปี 2563 สถิติอยู่ในช่วงขาลงเช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรหรือที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มูลค่า-หน่วยโอนลด 6-10%

โดยปี 2563 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองลดลง -10.1% จำนวน 352,569 หน่วย เทียบกับจำนวน 391,964 หน่วยในปี 2562 ส่วนมูลค่าโอนลดลง -6.4% จำนวน 871,547 ล้านบาท เทียบกับมูลค่าโอน 930,751 ล้านบาทในปี 2562 (อ่านตารางประกอบข่าว)

รายละเอียดยุคก่อนโควิด ณ ปี 2561-2562 มีค่าเฉลี่ยหน่วยโอน 2 ปี อยู่ที่ 392,863 หน่วย แบ่งเป็นหน่วยโอนในปี 2561 393,761 หน่วย, ปี 2562 จำนวน 391,964 หน่วย ส่วนมูลค่าโอนในปี 2561 อยู่ที่ 935,290 ล้านบาท, ปี 2562 จำนวน 930,751 ล้านบาท ทำให้มีค่าเฉลี่ยมูลค่าโอน 2 ปี อยู่ที่ 933,021 ล้านบาท

ทั้งนี้ โฟกัสเฉพาะบ้านมือสองพบว่า ปี 2563 มีหน่วยโอน 173,713 หน่วย ลดลง -11.8% เทียบกับปี 2562 ที่มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 197,002 หน่วย หรือลดลง -23,289 หน่วย และมูลค่าโอนปี 2563 จำนวน 311,616 ล้านบาท ลดลง -10.6% เทียบกับปีที่ 2562 ที่มีมูลค่าโอน 344,823 ล้านบาท -33,207 ล้านบาท

โดยค่าเฉลี่ย 2 ปี (2561-2562) ของการโอนบ้านมือสอง ในด้านหน่วยโอนเฉลี่ยที่ 195,624 หน่วย และมูลค่าโอนเฉลี่ย 336,011 ล้านบาท ดังนั้น หน่วยโอนในปี 2563 จึงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี อยู่ที่ -11.2% จำนวน -21,911 หน่วย และมูลค่าโอนต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี อยู่ที่ -7.2% จำนวน -24,395 ล้านบาท

“ในภาวะปกติตลาดบ้านมือสองทั่วประเทศมีสัดส่วนเกือบ 50% ของตลาดรวม แต่ในช่วงที่รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ คนหันไปโอนบ้านมือหนึ่งเยอะกว่า ทำให้สัดส่วนบ้านมือสองเหลือ 30-40% รวมทั้งสถานการณ์โควิดในปี 2563 บ้านมือหนึ่งมีราคาถูกลงจากผลกระทบสงครามราคาเพื่อระบายสต๊อกในโครงการสร้างใหม่ ทำให้ตลาดบ้านมือสองขายได้น้อยลง”

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่ดินทำเลดี ๆ ในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ถูกพัฒนาหมดแล้ว ที่ดินเปล่ามีน้อยลงและเป็นปัจจัยบวกทำให้ตลาดบ้านมือสองนับวันยิ่งมีความสำคัญมากขึ้น

เทรนด์ปี 2564 ได้แค่ทรงตัว

สำหรับเทรนด์ปี 2564 ดร.วิชัยกล่าวว่า สถานการณ์โควิดระลอกใหม่เป็นปัจจัยกระทบที่ดีเวลอปเปอร์ยังต้องแข่งขันทำสงครามราคาบ้านมือหนึ่ง ดังนั้น จึงอาจจะยังไม่ใช่เวลาที่ดีของบ้านมือสอง ประกอบกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองจาก 3% เหลือ 0.01% หรือลดภาระค่าใช้จ่ายล้านละ 3 หมื่นบาท เหลือล้านละ 300 บาท ซึ่งให้สิทธิประโยชน์เฉพาะบ้านใหม่เท่านั้น จึงทำให้ไม่มีอะไรเป็นปัจจัยบวกสำหรับตลาดบ้านมือสอง

โดย REIC ประเมินว่า ปี 2564 ภาพรวมตลาดในด้านหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทรงตัวหรืออาจบวกเพิ่มเล็กน้อย 0.2% อยู่ที่ 353,236 หน่วย แบ่งเป็นการโอนบ้านใหม่ 177,927 หน่วย บ้านมือสอง 175,309 หน่วย และในด้านมูลค่าโอนคาดว่าทรงตัวหรือเพิ่มเล็กน้อย 0.5% จำนวน 876,121 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านใหม่โอน 561,513 ล้านบาท และบ้านมือสองโอน 314,608 ล้านบาท

ถูกกว่ามือหนึ่ง 20-40%

ในด้านพฤติกรรมผู้บริโภคพบว่า ความนิยมในการซื้อบ้านมือสองมาจากหลายปัจจัย จุดเน้นอยู่ที่ราคาถูกกว่าบ้านใหม่ตั้งแต่ 20-30-40% ขึ้นกับอายุการก่อสร้างของบ้าน เช่น มีกำลังซื้อ 1 ล้านบาท ยังสามารถหาซื้อทาวน์เฮาส์ในทำเลบางบัวทองที่มีราคา 9 แสน-1 ล้านบาทต้น ๆ ได้ เปรียบเทียบกับทาวน์เฮาส์ใหม่มีราคา 1.9-2 ล้านบาทขึ้นไป

สำหรับสินค้าคอนโดมิเนียมพบว่า ต้นทุนที่ดินมีราคาแพงมากในปัจจุบันทำให้ราคา 1-2 ล้านบาท เป็นห้องที่มีไซซ์เล็กลง หรือมีพื้นที่ใช้สอย 28-30 ตารางเมตร เทียบกับการเลือกซื้อคอนโดฯมือสองที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป อาจได้ห้องชุดไซซ์ใหญ่ 40 ตารางเมตร จุดนี้เป็นข้อได้เปรียบของการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองที่แม้ว่าซื้อมาแล้วอาจมีค่าใช้จ่ายในการรีโนเวต แต่มองในภาพใหญ่ความคุ้มค่ามีมากกว่า เพราะได้อยู่อาศัยในทำเลที่ต้องการในราคาถูกลง

ต่างจังหวัดไม่นิยมมือสอง

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในต่างจังหวัด พฤติกรรมการซื้อมีความแตกต่างจากเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เนื่องจากต่างจังหวัดยังมีที่ดินเปล่าเหลือเยอะ ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นก็จริง แต่ยังถูกกว่าในกรุงเทพฯ ดังนั้น คนต่างจังหวัดส่วนใหญ่นิยมซื้อบ้านใหม่ ในขณะที่การซื้อบ้านมือสองส่วนใหญ่เป็นอาคารพาณิชย์ ดังนั้น ขนาดตลาดบ้านมือสองในต่างจังหวัดจึงเล็กกว่าตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

ดร.วิชัยตั้งข้อสังเกตด้วยว่า การประกาศขายบ้านมือสองผ่านช่องทางเว็บไซต์พบว่า กระจุกอยู่ในโซนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สัดส่วนสูงถึง 80% คิดเป็นจำนวน 1 แสนหน่วย ขณะเดียวกันมีที่อยู่อาศัยมือสองประเภท NPA-nonperforming asset สินทรัพย์รอการขายทอดตลาดในสถาบันการเงินอีก 5 หมื่นหน่วย และฝากขายผ่านระบบนายหน้าตัวแทนหรือโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์อีก 5 หมื่นหน่วย ดังนั้น ภาพรวมพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จึงคาดว่ามีบ้านมือสองรอขายเฉลี่ยปีละ 2 แสนหน่วย

เซอร์ไพรส์ LTV เป็นปัจจัยบวก

“การขายอสังหาฯมือสองผ่านโบรกเกอร์ เขาจะขายทุกช่องทางทั้งทางเว็บไซต์และขายในกลุ่มแฟรนไชส์ ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ร่วมมือกับสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (RESAM) ทำระบบขึ้นมาเพื่อเป็นมาร์เก็ตเพลซให้นำสินค้าอสังหาฯมือสองมานำเสนอขายได้ ถ้าระบบนี้สามารถแพร่หลายไปได้เราก็จะเห็นตัวเลขของระบบนายหน้า ในขณะที่สร้างโอกาสในการขายให้กับเจ้าของที่อยู่อาศัยมือสอง เพราะบ้านมือสอง 1 หลังจะถูกขายโดยนายหน้าหลายคนพร้อมกันได้ โดยที่เขามีระบบการจัดสรรผลประโยชน์ซึ่งกันและกัน ในภาพรวมทำให้บ้านมือสองมีสภาพคล่องในการซื้อขายได้ดีขึ้น”

ดร.วิชัยกล่าวถึงการขอสินเชื่อสำหรับอสังหาฯมือสองด้วยว่า มีประเด็นน่าสนใจตรงที่มาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทยหรือแบงก์ชาติกลายเป็นผลบวกกับผู้ซื้อมือสอง จากเดิมธนาคารพิจารณาให้สินเชื่อสัดส่วนเพียง 70-80% ของราคาอสังหาฯ ล่าสุดแบงก์ชาติผ่อนปรนเกณฑ์ให้สินเชื่อบ้านใหม่ได้ถึง 100% ทำให้บ้านมือสองได้รับอานิสงส์มีโอกาสได้รับการพิจารณาปล่อยสินเชื่อถึง 90% ขึ้นกับศักยภาพทำเลของบ้านมือสองและเครดิตผู้กู้ด้วย

จี้รัฐหนุนสภาพคล่องซื้อขาย

ผู้สื่อข่าวถามถึงแนวทางการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยมือสองต้องการขอความช่วยเหลือสนับสนุนจากรัฐบาลอย่างไรบ้าง ประเด็นนี้ ดร.วิชัยกล่าวว่า ประเด็นแรก อยากให้รัฐมองว่าตลาดอสังหาฯมือหนึ่งจะขายดีได้นั้น อสังหาฯมือสองก็ต้องมีการซื้อขายแลกเปลี่ยนได้ดีด้วยหรือมีสภาพคล่องในการซื้อขาย

โดยพฤติกรรมการเทรดบ้านใหม่และบ้านมือสอง ในข้อเท็จจริงเจ้าของบ้าน 1 คนไม่สามารถซื้อบ้านพร้อมกัน 2 หลังได้ แต่จะใช้วิธีขายบ้านที่อยู่อาศัยในปัจจุบันก่อนเพื่อจะซื้อบ้านหลังใหม่ เช่น พักอาศัยในคอนโดฯต้องการซื้อบ้านเดี่ยว วิธีการจะขายห้องชุดราคา 1 ล้านบาท เมื่อขายได้แล้วจะนำเงินไปเป็นเงินดาวน์ซื้อบ้านเดี่ยวราคา 4 ล้านบาท หรือดาวน์ 20-25%

ตามแนวทางนี้จะทำให้วงเงินขอสินเชื่อเหลือเพียง 3 ล้านบาท การพิจารณาสินเชื่อก็มีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อสูงมากขึ้น สามารถซื้อบ้านใหม่ได้ง่ายขึ้น เทียบกับการขอสินเชื่อเต็มราคาบ้าน 4 ล้านบาท มีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือโอกาสกู้ผ่านจะน้อยลง

“ประเด็นของนโยบายรัฐยังมองทุกอย่างแยกส่วนกันมากเกินไป ทำให้แทนที่จะมีนโยบายส่งเสริมทั้งบ้านใหม่และบ้านเก่าเพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้มากที่สุด แต่ในเมื่อยังไม่มีการสนับสนุนอย่างชัดเจนทำให้คนขาดโอกาสการซื้อขายทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง”

ขอเอี่ยวลดค่าโอน-จำนอง

ประเด็นที่ 2 เสนอให้รัฐบาลทำระบบฐานข้อมูลตัวอาคารหรือตัวบ้าน บันทึกเป็นประวัติตั้งแต่การก่อสร้าง การบำรุงรักษาซ่อมแซม แบบแปลนบ้าน รายละเอียดการออกแบบและตกแต่ง ซึ่งประโยชน์ระบบบันทึกประวัติบ้านจะเป็นตัวช่วยทำให้บ้านมือสองราคาไม่ตก เพราะบ้านที่มีประวัติการปรับปรุงดูแลอย่างดี ย่อมมีราคาสูงกว่าบ้านที่ไม่ได้ดูแลรักษาเลย

“ปัจจุบันการประเมินราคาบ้านมือสองมีการนำราคาตลาดมาเป็นเกณฑ์ กล่าวคือบ้าน 2 หลังอยู่ในหมู่บ้านเดียวกัน ราคาจึงเท่ากัน ทั้งที่บ้านที่ไม่ได้ดูแลรักษาไม่ควรขายในราคาเท่ากับบ้านที่ดูแลอย่างดี นี่ก็เป็นจุดหนึ่งที่คิดว่าถ้ารัฐบาลมีการบังคับให้แจ้งหรือรายงานการปรับปรุงซ่อมแซมบ้าน จะทำให้การประเมินราคาจากหน่วยงานรัฐและเอกชนมีความถูกต้องแม่นยำมากขึ้น”

ประเด็นที่ 3 เสนอให้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เช่น ลดค่าโอน-จดจำนอง ควรให้สิทธิประโยชน์ครอบคลุมตลาดอสังหาฯมือสองด้วย เป็นการสนับสนุนให้ขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ได้คล่องตัวขึ้น ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯดีขึ้น และเงินที่ได้จากขายบ้านมือสองก็นำเงินมาใช้จ่ายหมุนเวียนต่อไป