CBRE ยำใหญ่อสังหาฯให้เช่า "ออฟฟิศ-ค้าปลีก-โรงแรม" ปี'63 ได้แค่ประคองตัว

ปี 2563 เป็นปีที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้เกิดความเปลี่ยนแปลงหลายประการในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของประเทศไทย ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ รายงานว่า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัดในด้านปริมาณการใช้พื้นที่ที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในตลาดค้าปลีกลดลง และตลาดโรงแรมพยายามต่อสู้เพื่อรักษากระแสเงินสด

สำนักงานให้เช่ามีพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้น

การทำงานที่บ้านเป็นมาตรการที่ใช้รักษาระยะห่างทางสังคมในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 หลายบริษัททบทวนกลยุทธ์การจัดพื้นที่ทำงาน (Workplace Strategy) บางแห่งก็เริ่มเปลี่ยนแปลงวิธีการทำงานและสถานที่ทำงานของแต่ละหน่วยธุรกิจในองค์กร

พฤติกรรมการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไปรวมถึงแรงกดดันด้านการเงินส่งผลให้ผู้เช่าหลายรายลดขนาดพื้นที่สำนักงานลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารสำนักงานระดับ “เกรดบี” ทำเลอยู่นอกใจกลางธุรกิจหรือนอกซีบีดี ซึ่งผู้เช่ามีความอ่อนไหวมากกว่าในเรื่องสภาพคล่องทางการเงิน ซึ่งพบว่า ช่วง 9 เดือนแรกปี 2563 ปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นเพียง 21,000 ตารางเมตร เทียบกับช่วง 9 เดือนแรกปี 2562 ที่เพิ่มขึ้น 128,000 ตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม ซีบีอาร์อีพบว่า มีการเช่าพื้นที่ล่วงหน้าเกิดขึ้นในกลุ่มธุรกิจที่มีการขยายตัวอย่างอี-คอมเมิร์ซและแพลตฟอร์มด้านเทคโนโลยีที่มีความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว

โดยพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 3/63 มีปริมาณ 9.17 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.1% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มี 2 โครงการสำคัญที่แล้วเสร็จในปีนี้คือ “สปริง ทาวเวอร์-เดอะ พาร์ค” สร้างแล้วเสร็จในไตรมาส 1/63 ทำให้ปีนี้มีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มสู่ตลาด 345,900 ตารางเมตร อัตราพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นจาก 6.9% ณ สิ้นปี 2562 เป็น 8.9% ณ ไตรมาส 3/63

ในขณะที่อัตราการใช้พื้นที่โดยรวมในตลาดกรุงเทพฯ ลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ 91.1% พื้นที่ที่ปล่อยเช่าได้ดีที่สุดอยู่ในกลุ่มสำนักงาน “เกรดเอ” ทำเลอยู่นอกซีบีดี ซึ่งมีพื้นที่ 674,000 ตารางเมตร สัดส่วน 7.4% ของตลาดรวม การขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนและการพัฒนาของเมืองได้ทำให้อาคารสำนักงานคุณภาพดีนอกซีบีดีซึ่งมีค่าเช่าต่ำกว่าทำเลในซีบีดีอยู่มากได้รับความน่าสนใจมากขึ้น

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคการุณย์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า ปีนี้มีการขยับค่าเช่าไม่มากนัก เนื่องจากเจ้าของอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ยังคงค่าเช่าในอัตราเดิมเพื่อรักษาผู้เช่า รวมถึงช่วยเหลือผู้เช่าในช่วงเวลาที่ยากลำบากเช่นนี้ เจ้าของอาคารบางรายยังเสนอส่วนลดพิเศษช่วงเวลาสั้นๆ ในไตรมาส 2/63 และ 3/63

“ความท้าทายหลักชยังคงเป็นเรื่องพื้นที่สำนักงานใหม่อีกกว่า 1.17 ล้านตารางเมตรที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง มีกำหนดเข้าสู่ตลาดภายใน 3 ปีหน้า”

โควิดตัวเร่งเทรนด์พื้นที่ค้าปลีก

นางสาวจริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ธุรกิจค้าปลีกเผชิญกับจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าและอำนาจการจับจ่ายใช้สอยลูกค้าที่ลดลง เป็นผลมาจากการแพร่ระบาดโควิด-19 โดยดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงสู่จุดต่ำสุดในรอบ 20 ปีเมื่อเดือนเมษายน 2563 อยู่ที่ 47.2 แม้ความเชื่อมั่นจะปรับตัวดีขึ้นในเดือนต่อๆ มาแต่ก็ยังอยู่ในระดับที่ห่างจากช่วงก่อนโควิด-19

ธุรกิจที่หยุดชะงักไปและภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นทำให้หนี้ครัวเรือน ณ ไตรมาส 2/63 เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 83.8% ของจีดีพี จาก 78.9% ในปีที่แล้ว

โดยพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ มีทั้งสิ้น 7.8 ล้านตารางเมตร ณ ไตรมาส 3/63 เพิ่มขึ้น 2.4% เมื่อเทียบกับปี 2562 มาจากค้าปลีกใหม่ 12 โครงการที่เปิดให้บริการ พื้นที่รวม 100,000 ตารางเมตร และสยาม พรีเมี่ยม เอาท์เล็ตถือเป็นการโครงการใหญ่ที่สุดในปีนี้

ด้านอัตราการใช้พื้นที่ค้าปลีกโดยรวมยังคงระดับสูง 96% แต่เริ่มเห็นการพัฒนาค้าปลีกย่านใจกลางกรุงเทพฯ เริ่มลดลง โครงการลักษณะนี้มักอาศัยความต้องการจากนักท่องเที่ยวมากกว่าคนไทย ซึ่งต่างจากโครงการในย่านรอบนอกใจกลางเมืองและชานเมือง ผู้ค้าปลีกบางรายโดยเฉพาะอาหารและเครื่องดื่ม กำลังพิจารณาลดการใช้พื้นที่ต่อสาขาและเน้นไปที่บริการจัดส่งมากขึ้นตามการเติบโตของการใช้บริการสั่งอาหารออนไลน์ในประเทศไทย

“แนวโน้มในธุรกิจค้าปลีกปีนี้ คือ การเติบโตของธุรกิจอี-คอมเมิร์ซ วิธีที่ผู้ค้าปลีกปรับตัวเข้ากับการค้าปลีกออนไลน์หลังจากมีการใช้มาตรการรักษาระยะห่างทางสังคม เราได้มีการพูดถึงกันมาตลอดถึงเรื่องความจำเป็นในการใช้ช่องทางการค้าที่หลากหลาย (Omni-channel) ในช่วงเวลาที่ตลาดค้าปลีกเกิดการเปลี่ยนแปลง และโควิด-19 ได้เป็นตัวเร่งให้เปลี่ยนแปลงเกิดเร็วขึ้น”

โรงแรมอัตราเข้าพักเฉลี่ย 13.7%

นายอรรถกวี ชูแสง หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ธุรกิจท่องเที่ยวได้รับผลกระทบอย่างมากในปีนี้ เนื่องจากไม่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาตั้งแต่ไตรมาส 2/63 โดยจำนวนนักท่องเที่ยวช 9 เดือนแรปี 2563 อยู่ที่ 6.7 ล้านคน เทียบกับเกือบ 30 ล้านคนในช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

โรงแรมในกรุงเทพฯ มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยต่ำสุด 6.7% ในเดือนเมษายน 2563 หลังจากมีการล็อกดาวน์ในประเทศ แต่ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 13.7% ในไตรมาส 3/63 โดยอาศัยเพียงการเข้าพักแบบ Staycation หรือการพักผ่อนในสถานที่ใกล้ๆ เท่านั้น แม้มีการยกเลิกมาตรการล็อกดาวน์ในเดือนมิถุนายนและโรงแรมต่างๆ ได้รับอนุญาตให้กลับมาเปิดดำเนินการได้ แต่ตลาดก็ไม่มีสัญญาณที่ชัดเจนของการฟื้นตัวเนื่องจากข้อจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศยังคงมีอยู่

โรงแรมบางแห่งตัดสินใจเปิดให้บริการห้องพักบางส่วนพร้อมเสนอส่วนลด ขณะที่บางแห่งเปิดให้บริการเฉพาะร้านอาหารและเครื่องดื่มเพื่อสร้างรายได้รักษากระแสเงินสด “เจ้าของโรงแรมกำลังเผชิญสถานการณ์ที่ไม่เคยวางแผนมาก่อน คือ ไม่มีนักท่องเที่ยวนานกว่า 9 เดือน ซึ่งทำให้ต้องตกอยู่ภายใต้แรงกดดันและทำให้บางคนตัดสินใจเสนอขายโรงแรม อย่างไรก็ตาม ความคาดหวังงผู้ขายและผู้ซื้อยังมีความแตกต่างกันค่อนข้างมาก ทำให้การซื้อขายเป็นไปได้ยาก เชื่อว่าความแตกต่างนี้จะลดลงในปี 2564 เพราะผู้ขายมีแรงกดดันเพิ่มมากขึ้น”

ณ ไตรมาส 3/63 กรุงเทพฯ มีโรงแรม 50,000 ห้อง เพิ่มขึ้นจากปีก่อนเพียง 2.8% เนื่องจากมีโรงแรมใหม่เปิดให้บริการไม่มากนัก โดยคาดการณ์ว่าจะมีโรงแรม 9,200 ห้องที่จะเพิ่มเข้ามาในตลาดโรงแรมของกรุงเทพฯ ภายในปี 2566 ส่งผลให้การแข่งขันรุนแรงมากยิ่งขึ้น