หรือทุนจีนจะครองเมือง? ยอดขายคอนโด-อสังหาฯ ในไทยหลั่งไหลย่านกลางกรุงสุดฮิต เก็งกำไร เปิดเช่าฉ่ำ

ตลาดอสังหาฯ ในบ้านเราถือว่าแผ่วลงมากด้วยปัญหาหนี้ครัวเรือน การเข้มงวดปล่อยสินเชื่อของแบงก์ ดอกเบี้ยที่ยังสูง กำลังซื้อและอีกหลายปัจจัยที่ทำให้คนไทยยังไม่สามารถกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดใหม่ได้

แต่กลับกัน ลูกค้าที่เป็นต่างชาติโดยเฉพาะที่นิยมซื้อคอนโดเอาไว้ลงทุน ยังมีทิศทางที่สามารถทำเงินให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้ ล่าสุดข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่าสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติทั่วประเทศในปี 2567 อยู่ที่ 14,573 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.9% มูลค่า 68,182 ล้านบาท ลดลง 6.8% เนื่องจากชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาที่ลดลง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.7 ล้านบาท โดยชาวต่างชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด ในแง่จำนวนหน่วย ได้แก่
1. จีน 5,670 หน่วย ลดลง 14.3%
2. พม่า 1,388 หน่วย เพิ่มขึ้น 146.1%
3. รัสเซีย 1,079 หน่วย ลดลง 14.4%
4. ไต้หวัน 836 หน่วย เพิ่มขึ้น 57.1%
5. สหรัฐอเมริกา 609 หน่วย ลดลง 3.5%

ในปี 2567 ต่างชาติซื้อคอนโดเฉลี่ย 6.896 ล้านบาทต่อยูนิต ขณะที่ราคาเฉลี่ยของคอนโดทั้งหมดอยู่ที่ 4.6 ล้านบาท โดยยังพบด้วยว่า 37% ของต่างชาติซื้อในราคาไม่เกิน 5 ล้าน หมายความว่าลูกค้าชาวจีนแย่งซื้อห้องที่คนไทยสามารถเป็นเจ้าของได้ และจะสังเกตได้ว่าจีนยังเป็นแชมป์ในการซื้อคอนโดหรือห้องชุดในไทยมากกว่าชาติอื่นด้วย

เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมานี้ เป็นที่ฮือฮาอย่างมากเกี่ยวกับ “ทุนจีน” ในบ้านเรา โดยจุดเริ่มต้นมาจากเรื่องราวร้องเรียนของชาวคอนโดในหลายพื้นที่กรุงเทพฯ ว่ามีนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเช่าห้องก่อปัญหาโวยวายเสียงดัง สร้างความเดือดร้อนให้ลูกบ้านเป็นจำนวนมาก ซึ่งต้นตอที่ว่านี้ก็มาจากการที่เหล่าบรรดาทุนจีนได้เข้ามากว้านซื้อคอนโดเกือบทั้งหมด และนำไปประกาศปล่อยเช่าบนแพลตฟอร์ม Airbnb ที่บริการค้นหาและจองห้องพักระยะสั้นได้ทั่วโลก ซึ่งไทยก็เป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางของต่างชาติทั่วโลก

ซึ่งตามข่าวที่มีการแชร์ต่อๆ กันมา พบว่าเจ้าของห้องคนจีนที่ปล่อยเช่าได้มีการซ่อนคีย์การ์ดไว้ข้างร้านอาหารบ้าง ตามตู้เก็บของบริเวณใกล้ที่พัก หรือตามต้นไม้ ให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินมาหยิบเพื่อเข้าคอนโดไปพัก ซึ่งบรรดานักสืบสายลับโซเชียลก็พากันแห่แจ้งพิกัดกันใน แฟนเพจเฟซบุ๊ก Drama-addict จำนวนมาก

จากข่าวที่ปรากฏก็จะมองได้ง่ายๆ เลยว่าส่วนใหญ่ทุนจีนที่แห่ซื้อคอนโดในไทยแท้จริงคือเอาไปเก็งกำไรมากกว่าจะซื้ออยู่อาศัยนั่นแหละ ซึ่งทำเลทองที่เหล่าทุนจีนชอบ ก็ได้แก่
อันดับ 1: ใจกลางเมือง (สีลม, สาทร, บางรัก ฯลฯ) ต่างชาติซื้อไปถึง 2,159 หน่วย หรือ 31.3%ของมูลค่าซื้อขายทั้งหมด
อันดับ 2: รัชดา-ลาดพร้าว ต่างชาติถือครอง 67.9% ของคอนโดที่ขายได้ทั้งหมด โดยมีจีนและเมียนมาเป็นกลุ่มหลัก
อันดับ 3: อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ ชาวต่างชาติซื้อไป 29% ของคอนโดที่ขายได้ทั้งหมด
อันดับ 4: บางนา-เทพารักษ์ ต่างชาติซื้อไป 13.4% ของห้องชุดทั้งหมด

ในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมาจะพบว่ามีชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนเข้ามาซื้อคอนโดในไทยมากขึ้น ซึ่งเกือบ 100% ของคนจีนจะเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนทั้งนั้น เพียงแต่อาจจะบอกว่าซื้อเพื่ออยู่เองเวลามาไทย เพราะรัฐบาลจีนมีกฎหมายควบคุมทั้งจำนวนยูนิตต่อ 1 คน และห้ามปรับค่าเช่าเพิ่มมากเกินไปในหลายเมืองก็ควบคุมได้ และมีผลให้ออกมาลงทุนอสังหาฯ นอกประเทศมากขึ้น ซึ่งไทยก็เป็น 1 ในเป้าหมายหลักของชาวจีน

โดยช่วงแรกผลตอบแทนจากปล่อยเช่าระยะยาวที่เป็นรูปแบบถูกกฎหมาย อาจพอไปได้ แต่ช่วงหลังๆ คอนโดในไทยมีมากขึ้น ผลตอบแทนก็ลดลง นายทุนหลายคนจึงจำเป็นต้องหาวิธีสร้างรายได้จากคอนโดของพวกเขา เช่น การเปิดเช่ารายวันให้กับนักท่องเที่ยวแบบที่เป็นข่าว

แต่คำถามที่ยังไม่คลายความสงสัยกับอีกหลายคนนั่นก็คือ “แล้วมันถูฏกฎหมายหรอ?” คำตอบคือ ไม่!! เพราะหาดำเนินการปล่อยเช่าในลักษณะที่ไม่มีใบอนุญาตก็จะนับได้ว่าเป็น “โรงแรมผี”

ตามกฎหมายแล้วการปล่อยเช่าคอนโดรายวันโดยไม่มีใบอนุญาต จะมีโทษตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 15 ห้ามมิให้ผู้ใดประกอบธุรกิจโรงแรม เว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน และมาตรา 59 ผู้ฝ่าฝืนต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับและปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน

และในกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2551 ระบุด้วยว่าอาคารที่สามารถปล่อยเช่ารายวันได้จะต้องจดทะเบียนขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมก่อน ซึ่งบ้านและคอนโด มีจุดประสงค์ในการใช้อาคารเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการประกอบธุรกิจ การปล่อยเช่ารายวันจึงถือเป็นการใช้งานอาคารผิดประเภทและมีความผิดโดยตรงตามกฎหมาย

รวมทั้งการปล่อยเช่าห้องแก่ชาวต่างชาติโดยไม่ได้รับอนุญาต จุดนี้อาจจะรวมถึงคนไทยที่เป็นนอมินีให้นายทุนด้วย อาจเป็นการกระทำผิดตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมืองด้วย เพราะเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง ซึ่งตั้งอยุู่ในท้องที่เคหสถานนั้นตั้งอยู่ ภายใน 24 ชั่วโมง หลังจากที่ชาวต่างชาตินั้นเข้าพักอาศัย มิฉะนั้นอาจมีความผิดตาม พระราชบัญญัติตรวจคนเข้าเมือง พ.ศ.2522 มาตรา 38

ซึ่งที่ผ่านมาที่สามารถปล่อยเช่าให้แก่ชาวต่างชาติได้ในรูปแบบเช่าระยะยาว สัญญาปล่อยเช่าคอนโดแบบไม่เกิน 3 ปี ซึ่งมีกฎหมายรองรับอยู่แล้ว และยังมีข้อกำหนดไปถึงการสกรีนผู้เช่าว่ามีความเสี่ยงในอนาคตหรือไม่ด้วย

ส่วนในประเทศอื่นๆ มีกฎหมายกำกับชัดเจน ตั้งแต่การซื้อคอนโดหรืออสังหาฯ ของต่างชาติ โดยกำกับราคาซื้อไว้ชัดว่าเท่าไรถึงจะซื้อได้ เช่น มาเลเซีย มีกฎมายห้ามต่างชาติซื้อคอนโดต่ำกว่า 16 ล้านบาท, ที่อินโดนีเซีย ต่างชาติต้องซื้อคอนโดที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป, ออสเตรเลีย ต่างชาติซื้อได้เฉพาะบ้าน มือหนึ่งเท่านั้น เป็นต้น ซึ่งต่างจากประเทศไทยที่ยังมีชาวจีนบางกลุ่มที่ซื้อคอนโดราคาที่ต่ำกว่า 5 ล้านได้ ฉะนั้นการที่มีนายทุนกระเป๋าหนักสามารถกว้านซื้อได้ทั้งตึกสบายๆ เลยก็เป็นได้

คุณกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวถึงกรณีที่มีชาวจีนกว้านซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่ารายวันไว้ว่าภายในปี 2568 REIC มีแผนจะลงพื้นที่ เพื่อทำการสุ่มสำรวจข้อมูลการเช่าอาคารชุดว่ามีลักษณะอย่างไร จากปัจจุบันข้อมูลที่ REIC ได้รับจะเป็นข้อมูลจากกรมที่ดินที่เป็นยอดโอนฯ ของแต่ละสัญชาติอย่างตรงไปตรงมา แต่กรณีชาวจีนมากว้านซื้อคอนโดนั้น เท่าที่ทราบส่วนใหญ่จะมีลักษณะใช้นอมินีหรือใช้ตัวแทนมาซื้อ ซึ่งจะตรวจสอบที่มาและเอกสารค่อนข้างยาก ต้องเป็นการดำเนินการของภาครัฐว่าจะดำเนินการอย่างไรต่อไป

อย่างไรก็ตามในมุมมองของผู้ขาย กำลังซื้อต่างชาติ ถือว่าเป็นเม็ดเงินที่พอจะมาพยุงตลาดคอนโดไทยได้ ในช่วงที่กำลังเผชิญภาวะซบเซา เพราะกำลังซื้อคนไทยเปราะบาง และอาจจะมองว่าก็ไม่ได้กระทบตลาดคอนโดเท่าไร

ในตอนนี้อาจจะเห็นอยู่ว่ายังเป็นการไล่แก้ปัญหาที่ปลายเหตุ ไม่ว่าจะเป็นการที่ กทม. ตรวจสอบและกวดขันพื้นที่ เจ้าหน้าที่เขตและตำรวจร่วมกันตรวจสอบพื้นที่ที่มีการปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมาย และเก็บกุญแจหรือคีย์การ์ดที่ถูกซ่อนไว้ในที่สาธารณะ ให้ทางนิติบุคคลเฝ้าระวังต่างๆ แต่ก็ยังเป็นเพียงการแก้ปัญหาระยะสั้น ขณะที่ในระยะยาวอาจจะต้องมีการทบทวนกฎหมาย ดักตั้งแต่ต้นทาง เอาอย่างประเทศอื่นๆ ที่กำหนดเพดานราคาที่ต่างชาติซื้อได้ให้มันชัดเจนมากขึ้น แบบนั้นน่าจะดีกว่าหรือไม่?…