易發樓價指數三連升破115點｜新界東跑贏全港｜ 淡季人才放緩拖累易發租金指數微跌0.2%

隨著蛇年步入尾聲，樓市以升勢收爐。本周公佈蛇年最後一份易發樓價指數，最新報 115.63 點，按周上升 0.82%，不僅連續三周錄得升幅，升勢更有加劇跡象。回顧一月市況，指數曾在 113 至 114 點之間上落，惟近四周動力轉強，已由低位 113.36 點累升 2%，成功突破 115 點關口。若與年初的 114.79 點相比，年內累計升幅達 0.73%，目前距離 2021 年 8 月的歷史高位 145.76 點，相差約 20.67%。目前一手新盤銷情熾熱且開始提價，成功刺激市場氣氛，資金正逐步回流二手市場，帶動整體樓價止跌回升。

受恒指重上 27,000 點及內地客連續 11 個月逾千宗成交支持，樓市氣氛熾熱，發展商逐步削減優惠甚至提價。分區方面，新界東表現最強，按周升 1.81% 並連升四周，主要受惠於西沙 SIERRA SEA 2B期沽清及上然系列加價帶動；九龍區及新界西分別升 1.6% 及 1.44%，同錄三連升，反映一手銷情理想帶動二手；惟港島區因缺乏大型新盤焦點，樓價輕微回軟。展望農曆年後，日出康城 13 期及港島南岸等新盤將登場，加上市場憧憬《預算案》或推強積金置業措施，預料指數短期於 112 至 120 點徘徊，中長線有力挑戰 2021 年高位。

租務市場方面，易發租金指數報 116.27 點，按周跌 0.2%，連跌兩周並連續 14 周於 116 點橫行。下跌主因除二月屬傳統淡季外，高才通及優才計劃申請宗數按年顯著回落，且息口下跌促使部分租客轉租為買，削弱租賃需求。儘管短期受壓，惟非本地生學額上限放寬至四成，配合本地剛需，預料租金短期將於 114 至 120 點之間上落。

恒指重上兩萬七　內地客源持續入市　新界東樓價領漲

本周樓市氣氛受多項宏觀因素帶動，整體表現平穩向好。恒生指數重上27,000點水平，金融市場造好改善投資氣氛。與此同時，內地買家持續活躍，市場已連續11個月錄得逾千宗涉及內地客的成交，為樓市提供穩定的購買力。在需求支持下，發展商逐步減少一手項目的折扣優惠，部分更開始提價。本周四區樓價指數呈三升一跌，其中新界東、九龍區及新界西均錄得升幅，反映一手市場的購買力正逐步流向二手市場。

新界東本周表現為四區之冠，指數報 115.72 點，按周上升 1.81%，錄得連升四周。區內升幅主要受惠於西沙項目 SIERRA SEA 2B 期的銷售表現，該盤推出的二百多伙單位全數沽清。另外，發展商亦將上然系列部分單位售價調升 1.8% 至 3%。此外，區內另一新盤 UNI RESIDENCE 貨尾銷情亦見理想。在新盤銷情帶動下，部分買家選擇於假期前入市，令區內交投轉趨活躍，推升整體樓價。

九龍區指數報 113.03 點，按周上升 1.6%，連續三周錄得升幅。區內多個一手項目，包括泰峯、啟德海灣、柏蔚森系列，以至維港灣畔 1A 期、壹沐 1 期及 Belgravia Place 系列，其貨尾單位均持續錄得成交。值得留意的是，入伙不久的將軍澳日出康城 SEASONS PLACE 本月錄得約8宗二手成交，原業主均獲利離場，此類獲利個案有助維持區內投資者的持貨信心。

新界西指數最新報 120.97 點，按周上升 1.44%，同樣連升三周。區內指標項目柏瓏系列貨尾持續有成交，顯示該區購買力維持穩定。二手業主見市場承接力轉強，議價空間有所收窄，部分更調高叫價，帶動區內樓價向上。

港島區本周指數報 106.9 點，按周微跌 0.02%，終止早前四連升的強勢。回調主因是區內短期缺乏大型新盤焦點，市場僅靠海德園及雅盈峰等餘貨成交支撐，令樓價出現窄幅整固。然而，後市氣氛依然正面，發展商已上載港島南岸 6B 期 GRANDE BLANC 樓書，部署農曆年後以價單或招標形式推售；與此同時，同區項目滶晨近日加價幅度最高達 6.4%，配合 Blue Coast II 擬調整價格的市場消息，均反映發展商對區內後市看高一線。

展望後市，發展商預料將維持現有的銷售策略，逐步消化一手庫存。農曆新年後，市場將迎來多個新盤，包括日出康城第 13 期、港島南岸餘下期數及雲向等。此外，市場亦關注新一份《財政預算案》會否推出涉及強積金置業的相關措施。綜合目前的市場資金流向及新盤供應情況，預料短期樓價指數將於 112 至 120 點之間徘徊，中長線有望穩步試高，挑戰 2021 年 8 月的高位水平。

租金指數連跌兩周　人才計劃申請放緩　留學需求成後市支撐

二月份向來是租賃市場的傳統淡季，加上宏觀數據顯示外來人才流入速度有所放緩，令租金走勢出現反覆。根據政府公佈的 2025 年數據，高才通的申請及獲批宗數分別錄35,705宗及31,508宗，按年下跌 30% 及 23%；優才計劃的跌幅更為顯著，申請及獲批數字各錄18,707宗及7,101宗，按年大減約70%及40%。這顯示透過人才計劃衍生的租賃需求未如預期般強勁。此外，隨著銀行息口回落，部分具實力的租客轉租為買，亦分薄租務市場的客源。受上述因素影響，易發租金指數最新報 116.27 點，按周下跌 0.2%，已連續兩周下滑，指數並連續14周在 116 點水平徘徊，反映市場正處於整固階段。

本周四大分區租金表現呈兩升兩跌。九龍區表現回勇，指數報 123.56 點，按周回升 0.99%，終止上周的跌勢；新界西亦見回穩，報 133.45 點，按周微升 0.07%，結束四連跌。反觀新界東及港島區走勢較弱，新界東報 120.67 點，按周微跌 0.02%，連跌兩周；港島區跌勢最急，最新報 119.58 點，按周下跌 1.53%，且已連續五周下挫，反映該區租盤供應充裕，租賃需求被逐漸消化，導致租金持續受壓。

綜合市場各項因素，28Hse 研究部預測，短期內租金指數將於 114 至 120 點之間上落。雖然各類人才計劃的申請數字回落，對租務市場構成一定壓力，但市場仍有相當的支撐力。政府正積極推廣「留學香港」品牌，本學年非本地生大學學額上限已放寬至四成，加上直資中小學將增加班級數目及每班人數以錄取更多非本地學生，這將為市場帶來新的租賃需求。配合本地家庭的剛性住屋需求，租務市場的基本盤依然穩固。

展望未來，隨著留學需求逐步釋放，估計未來兩個月租金指數仍有機會挑戰 118.54 點的歷史高位。長遠而言，預料 2026 年全年的租金走勢將保持穩步上揚，全年升幅估計介乎 2% 至 4%。

上述指數反映2026年02月06日至2026年02月12日的市況。

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