樓市前瞻｜高才優才退潮無阻租務需求！ 三大動力支撐租金25年反升近3%
2025年各項人才計劃的獲批數字雖然有所回落，但本港租務市場並未如外界預期般失去動力，反而展現出相當的韌力。回顧2025年全年，易發租金指數由年初的113.67點，穩步攀升至年底的116.82點，全年錄得2.77%的升幅。高才通與優才申請及獲批量減少，卻無阻租金升勢，究竟市場上有何因素促使租金持續穩步上揚？
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人才計劃數字回落：熱潮退卻後的正常調節
根據入境處資料，各項人才計劃的總獲批宗數在2024年創下138,980宗的高峰後，於2025年回落至124,460宗，按年下跌約一成。當中跌幅主要集中在高才通及優才計劃：
1. 高才通計劃：獲批宗數連續兩年回落，由2023年的49,737宗，跌至2024年的41,057宗，2025年再進一步降至31,508宗，按年減少23%。單看2025年的申請宗數為35,705宗，亦按年下跌30%。
2. 優才計劃：同樣大幅下滑。2025年僅錄得18,707宗申請，按年下跌約七成；獲批宗數亦由2023年的12,969宗及2024年的11,848宗，減少40%至2025年的7,101宗。
這現象其實不難理解。政策推出初期，成功吸引大批旨在「多留一條出路」的申請人。隨著這批積累的需求被消化，加上高才通續簽要求嚴格（需證明在港受聘或營商），以及優才計劃大幅提高學歷與工作經驗門檻，申請人數自然回歸平穩。這反映市場正汰弱留強，現時來港的多數是具備明確發展目標的人士。
租金不跌反升的三大支撐力
既然高才與優才獲批人數減少，為何2025年租金指數仍能錄得近3%的升幅？背後主要有三大實際需求支撐：
一、 留港人才具備較高消費力
雖然有近半數高才通申請人未能續簽，但成功留下來的五成多人士，月薪中位數達四萬元。這批真正選擇在香港扎根的家庭，具備穩定的交租能力，為租務市場提供了優質且長期的客源，抵銷部分退租流失的影響。
二、 留學生及專才需求持續增長
相比之下，直接與升學或就業相關的計劃表現平穩，甚至有所增加。例如非本地畢業生留港/回港就業安排（IANG）的獲批宗數，由2023年的26,089宗穩步升至2025年的27,630宗；輸入內地人才計劃（專才）亦由19,757宗增至26,714宗。這反映來港就讀及工作的人數依然穩定。這批不斷增加的生力軍，對大學周邊及市區中小型單位帶來龐大而穩定的租住需求，成為推高租金的核心動力。
三、 投資移民帶動豪宅租務
部分具備雄厚經濟實力的人士，為了免卻高才通續簽的求職及營商要求，轉為申請新資本投資者入境計劃（CIES）。這批富裕人士對生活質素要求極高，他們來港定居，直接帶動了傳統豪宅區及優質特色單位的租賃交投。
未來展望：減息促成「轉租為買」
隨著這批外來人才逐漸適應香港生活，未來的樓市焦點將慢慢由單純的「租務主導」擴展至買賣市場。
目前不少高才通家庭在港租住兩三年後，已打算長遠定居。適逢銀行息口逐步回落，供樓負擔減輕，加上政府早前全面撤銷辣招，大幅降低了置業成本。這批具備經濟實力的租客，正陸續轉租為買，預料將帶動中高價物業，以及九龍塘、何文田和中西區等傳統名校網的住宅交投。
結語
2025年高才通及優才計劃數字下滑，只是市場消化初期熱潮後的自然現象。從全年租金指數上升2.77%可見，真正留港的專才以及持續增加的留學生，已經轉化為本地樓市的實際剛性需求。只要香港維持其國際樞紐與教育優勢，本地住屋需求依然穩健，樓市發展亦會更趨健康。
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