高力：寫字樓空置率仍達 17.5% 料2026年租金再降3%｜樓市數據
多元化專業服務與投資管理公司高力發布《2026 年香港物業市場展望》報告，顯示香港商用物業市場的溫和復甦跡象更為清晰。儘管挑戰仍在，甲級寫字樓、零售、工業及住宿等多個板塊正陸續浮現機遇。
2025年下半年寫字樓市場情緒顯著回暖，第三及第四季按季淨吸納量分別為正42.8萬及正123萬方呎。全年淨吸納量錄得正173萬方呎，為2018年以來最高。其中，中環／金鐘及九龍西表現突出，全年淨吸納量分別達正40萬及正22.7萬方呎。然而，受逾300萬方呎新增供應入市影響，整體空置率仍由16.8%升至17.5%，相當於約1,490萬方呎空置面積。租金跌勢在下半年明顯收窄，甲級寫字樓租金全年下跌5.8%。其中，中環／金鐘全年跌幅為5.6%（上半年下跌4.8%、下半年下跌0.8%），顯示核心商業區優質資產逐步企穩；相反，非核心區如港島東（全年下跌10.7%）及九龍東（全年下跌7.7%）仍面臨壓力。預計 2026年，金融服務及教育行業預計將成為寫字樓需求的主要推動力。然而，全港空置率仍高達 17.5%，在龐大存量與激烈競爭下，整體租金預計再下調約 3%。其中，核心商業區優質物業有望率先企穩，而非核心區域則持續面臨壓力。
高力香港企業客戶服務主管顏慧萍表示，寫字樓租金下行週期已接近尾聲。雖然復甦步伐將不均衡，但核心商業區的優質資產具備溫和回升的條件，企業正積極把握具吸引力的租金水平。然而，市場仍需時間消化龐大的新增供應——2026年將新增逾 124 萬方呎，2027年再增 158 萬方呎，因此，競爭短期內仍會保持激烈。
核心街舖租金按年上升2.9%四大核心區空置率按季跌1.9%
2025年零售市場恢復穩定，主要受惠於旅遊業回暖及品牌擴張。租賃活動在本地及國際品牌組合優化的帶動下保持活躍，同時內地營運商積極擴展，進一步推動市場動能。值得注意的是，銀行及金融業租戶在2025年第四季仍維持強勁需求。整體而言，核心街舖租金按年上升2.9%，而四大核心區（銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角）的空置率按季下跌1.9個百分點。
展望2026年，預計零售市場將持續受惠於大型活動及便利性跨境旅遊政策。租賃需求將由財富管理及金融服務品牌進駐核心街道，及非本地零售商進入市場所帶動。隨著消費信心回升，預計一線街舖租金將錄得3%至5%的穩健升幅。同時，市場將迎來約195萬方呎的新供應，當中包括西九龍站及啟德的多個大型綜合發展項目。
高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵表示，旅遊業復甦將持續支撐零售需求。租賃活動預料集中於中環、銅鑼灣及尖沙咀等核心地段，金融及財富管理品牌將積極進駐核心地段，以提升品牌能見度並吸引高質素客群。商場業主應優先引入體驗式概念及文化元素，以提升消費吸引力，並在激烈競爭中彰顯獨特定位。
倉庫租金按年下跌8.6%
2025年，受全球不確定性影響，工業租賃表現持續疲弱，倉庫租金按年下跌8.6%。業主採取更積極的租賃策略，透過提供冷氣及裝修津貼等非租金誘因以吸引搬遷租戶。展望2026年，租賃需求將主要受電商持續增長帶動。然而，未來三至五年葵涌及青衣將有大量新供應落成，預料競爭將進一步加劇，租金或再下跌約5%。
高力香港企業客戶服務主管顏慧萍表示，2026年，受未來數年大量新供應的預期影響，工業租賃市場將持續以租戶市場主導。雖然電商增長將帶來一定支持，但在租金議價能力有限的環境下，業主必須採取創新優惠及靈活租賃條款，以保持競爭力。
資本市場全年成交額按年升12%寫字樓板塊佔逾六成
香港投資市場2025年明顯回暖，主要受惠於美聯儲三次減息，累計0.75厘，降低借貸成本並提振市場信心。同時，恒生指數帶來正面財富效應，推動資金加速投放。全年成交額達390億元，按年上升12%，其中第四季單季錄得按季增長65%，反映投資者因定價吸引及市場訊號明確而積極入市。大額交易主導市場，逾1億元的成交達85宗，以自用型買家為主。寫字樓板塊佔總投資額逾六成，按年上升71%至242億港元；酒店及服務式住宅成交額躍升至63億港元；整幢住宅交易亦按年大增145%至13億元。中國內地買家主導市場，佔第四季成交額59%。
料2026年全年成交額將達420億
展望2026年，投資者料將把握資產重估機會，特別是甲級寫字樓。同時，「城中學舍計劃」政策進一步提升教育相關資產的投資吸引力。隨著非本地學生人數持續增加、合適供應趨緊，長租期及穩健現金流的特色，將進一步強化此類資產的投資價值。香港的總部經濟規模有望擴張，更多內地企業將香港作為上市、融資及國際擴展的樞紐，進一步推動核心商業區優質寫字樓需求，作為企業形象與地位的象徵。值得留意的是，內地資金強勢回流，東南亞及國際基金亦重拾部署並選擇性入市。高力預測2026年全年成交額將達420億元，按年升5%至10%，估計寫字樓及住宿類資產表現將最為突出。
高力香港資本市場及投資服務主管翟聰指出，優質資產的投資窗口正逐步收窄。我們建議投資者把握寫字樓價格調整的機會，並在政策支持下加快配置住宿及教育相關資產。隨著內地資金回流及香港總部經濟提速，核心商業區的優質寫字樓需求在2026年將進一步增強。
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