按揭專家｜過年買樓好意頭 小心按揭季節性塞車｜子非魚

爆竹一聲除舊歲，筆者先在此祝各位讀者馬年行運，家宅平安，資產增值。港人熱愛於假期外遊，但內地人則有不同的習俗，例如會在年初一睇樓買樓，寓意搶佔先機。不過大時大節要在香港買樓並申請按揭，特別是今年樓市復甦，買家更需要預留足夠時間，以應對可能遇上的審批塞車現象。

過年期間申請按揭，最直接的問題是工作時間有限。農曆新年是本港最重要的長假期，銀行按揭部、估價行以及律師樓等均會進入大範圍的休假狀態。若買家急於入市，在簽署臨約時未有考慮假期因素，將成交期定得過於倉促，例如選擇了60天甚至更短，扣除紅日假期以及銀行復工後需時處理積壓的申請個案，真正的有效批核時間會被大幅壓縮。

員工清假 窒礙審批速度

即使個別銀行人手充裕，審批效率理應有保證，但其實銀行內部亦有「人手真空期」，會影響審批進度。銀行規定員工需要在年底前「清假」，於是按揭部職員在大時大節會輪流放年假，甚至會將年假銜接公眾假期一起休息，即使放假的員工會將手頭上的工作交給同事處理，惟辦公室整體審批文件的「核心戰力」會大減，同樣會影響審批速度。

另一方面，樓市成交持續向好，亦是按揭塞車的原因。本來年末年初理應是置業淡季，但今年則一反常態，由去年底至今，樓市持續活躍，據土地註冊處最新資料顯示，1月住宅物業錄得6,137宗註冊，屬近7個月次高，成交熾熱亦帶動按揭需求，審批時間亦會受影響。

面對審批塞車，筆者經常叮囑客戶，申請按揭應做足準備，而非臨急抱佛腳。例如在農曆新年期間入市，擬訂成交期時切記要預留得比平時更鬆動，特別是需要申請按揭保險的客戶，審批時間可能會更長，故建議起碼預留三個月，以應對所有不可抗力的行政延誤。

資料不全 申請隨時停擺

買家在申請按揭前，一旦提交申請時資料不全，而申請人又因假期而未能及時提供，會令整個申請進入「停擺」狀態。特別是近期積極入市的內地客人，因兩地長假期的結束時間不一，內地企業在農曆新年後復工會較遲，若香港銀行要求補回內地的糧單、完稅證明或銀行流水等文件，而內地公司又尚未啟市，申請人便會陷入兩難局面，所以申請應盡量確保備妥所有入息證明文件。

此外，事主在提交按揭申請時，應同時向三至四間不同規模的銀行提出申請，確保在物業成交前，最終有銀行願意承造按揭。

部份有需要申請按揭的人士，會預期銀行在新一年有全新的經營策略，故即使獲多間銀行批出按揭計劃，仍然猶豫不決，期待有更優惠的按揭條款及回贈。然而，時間不等人，申請人最遲需要在成交期前3個星期，選擇最合適的銀行並簽署貸款條件信（facility letter），確保銀行及律師行有足夠時間處理文件，確保不會延誤成交。

最後，提醒即將要申請按揭的自僱人士，新年過後，一年一度報稅日子又臨近，銀行會按照稅單上所顯示的淨利潤，再除12個月去計算申請人的入息，如果稅單上顯示的營運情況不理想，有機會影響審批結果。

子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問

註：專欄作家言論不代表本網立場