東方日報B1：港息望再下調　樓價明年看漲一成

過去一年香港樓市表現反覆，量度二手樓價變動的中原城市領先指數在今年內僅累升約4%；而主導樓市主要因素之一的利率，在今年已有所下降，展望明年料繼續向下，故各大投資銀行暫時普遍給出明年樓價升5%的溫和預測。不過，劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量作出更大膽的預期，他指若減息達預期水平，加上投資者入市意欲增強，明年住宅市場有機會升10%以上，並在未來兩、三年修復近年的跌幅。

莊太量接受本報專訪時，首先從股市與樓市關係的角度切入，指出1997年前股市與樓市走勢較為同步，升幅相近；但1997年後兩者趨勢常出現分離，波動差異加大。樓市滯後於股市的原因包括外來資金主導股市上升，速度較快，但樓市受制交易流程、信貸審批等因素，反應滯後且幅度受限。而本輪恒生指數由2023年尾的17,047點，升至上周五的25,976點，經歷了兩年的上升，或暗示明年樓市的上升趨勢。

然而，他不忘補充，股市帶來的財富效應僅為樓市次要推動力，樓市的分析也必須結合利率、資金流向與整體經濟背景綜合判斷。2021年後利率轉向上升，加上住宅存貨累積，令樓市承受壓力。如果明年美國每季每次減0.25厘，即全年有望累減一厘，若按過去3年樓價累跌約三成計算，他估計，需兩至3年時間修復跌幅，即每年平均升幅約10%，樓價有機會恢復至接近高位，但2021年的樓價高位或成阻力，未必能突破。

有不願具名的投資銀行地產分析師同意明年樓價上升的預測，其主調是租金回報率回升和移民回流。他解釋，香港有800多萬人口，當中約70萬為業主，他們的投資決策高度依賴按揭利率與租金回報率。現時定期存款利率偏低，僅約一至兩厘，導致資金尋求更高回報，房地產成為相對吸引的資產配置選擇。政府的吸引境外專才來港，以及近期出現移民潮逆轉，大量港人回流，估計數十萬人已返港定居，都直接增加住宅需求，尤其集中在中小型單位，刺激置業和租賃需求。

另外，他又指，二手市場成交量連續多月維持高位，每月接近三千至四千宗，遠高於近年的平均水平，顯示市場活力恢復。歷史數據也顯示，當成交量持續上升，樓價隨之向上調整。所以，如果沒有加息、政策收緊等重大外部干擾，他預期明年樓價上升概率極高，但升幅預計會溫和。

不過，樓市並非沒有隱憂。資深財經專家林一鳴雖然都估明年聯儲局全年減息3至4次，每次0.25厘，但因為香港最優惠利率(俗稱P息)已經減至5厘附近，沒有水位再減，減息對推動樓市需求和樓價幫助不大，加上住宅高庫存問題仍未解決，故他估計明年住宅樓價繼續橫行。

另外，商業物業仍然會拖樓市後腿。林表示，以寫字樓市場為例，目前香港甲級寫字樓空置率高企，最新數據顯示空置率高達17%以上，相當於逾2,300萬方呎空置規模，相等於11.6幢中環國際金融中心2期的總樓面面積，未來更有機會攀升到18至19%。是故，他一再強烈勸喻大家不要沾手寫字樓或商舖投資。

東網網站 : https://on.cc/東網Facebook專頁 : https://www.facebook.com/onccnews/