大摩：港樓市7年來首步入上行周期　樓價至少升10%　首選新地

摩根士丹利將香港地產評級上調至「吸引」，指本港樓市將步入上行周期，住宅樓價、中環寫字樓租金及本港零售銷售3大領域，將自2018年來首次實現按年增長。其中，住宅樓價已於去年見底，今年將反彈至少10%，預期明年進一步上揚。

大摩解釋，美國聯儲局於過去18個月累計減息175點子，令買樓回報轉正，大量新移民來港令人口回復正增長，股市表現強勁有助改善市場情緒，但關鍵是政府取消所有額外印花稅，相信會令2026年住宅市場的「動物精神」更有活力。

大摩提到，發展商賣樓情況勝預期，庫存水平正下降，加上未來幾年供應有限，而且股市上升帶來的財富效應成為額外推動力，過去9個月日均成交一直高於5,000宗，在強勁的租賃趨勢及內地專才及學生持續湧入下，住宅樓價將逐步復甦，住宅租金今年將再上升5%。

該行對寫字樓及零售前景的預期，高於市場預期，但最看好住宅，其次是寫字樓，最後才是零售。寫字樓方面，大摩指，受惠於新股市場轉趨活躍，股市成交暢旺，中環寫字樓在追求質素至上的趨勢下，終端用戶需求持續回升，預期今年中環寫字樓租金上升3%。整體寫字樓方面，雖然基本面有改善迹象，出租率趨穩，租金仍跌3%，惟跌勢放緩。該行預期，截至今年底，寫字樓空置率將維持約15%。

至於零售銷售，大摩認為，由於內地旅客訪港數目增加，今年本港零售銷售料升3%，但該行擔心市道會受到網上零售銷售及深圳廉價服務及產品的衝擊，北上消費亦是另一關注點，加上失業率上升，消費行為出現結構性改變，即使有美元走弱及股市帶來的正面效應，仍無助於刺激消費，預期今年零售租金仍跌3%。

本港地產股方面，大摩預期，地產股將出現估值重估及股價較NAV(每股資產淨值)折讓收窄，將是帶動地產股向上的因素，如果樓市上升周期持續，NAV折讓幅度料由去年1月的65%縮至40%，惟基於項目利潤率偏低，預期每股盈利疲軟。該行指，今年股市料更多反映折讓收窄的情況，又指若NAV折讓幅度再縮至30%，理論上可推升發展商股反彈15至30%。

發展商股份之中，大摩首選新鴻基地產(00016)，收租股偏好恒隆地產(00101)。該行上調長實(01113)及太古地產(01972)至「增持」，並調高希慎(00014) 至「與市場同步」，不過下調領展(00823)至「與市場同步」。該行分析，長實負債比率低，加上公司在住宅市場重展活動，除加快推出項目，也增加土儲。太地則受惠於活躍的資本回收動作，且其內地零售銷售表現理想，寫字樓基本面有改善。此外，大摩預期今年奢侈品銷售表現比大眾零售亮麗，加上受到內地電商及失業率上升的影響，因此看淡領展前景，預期其負續租租金調整率會一直維持至2027財年上半年。

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