按揭專家｜擔保人身負同住聲明 自行置業按揭如何借盡9成｜子非魚

香港樓價長期高企，親友間互相擔任按揭擔保人以協助上車的情況十分普遍。雖然金管局已將作為擔保人再申請按揭，需要削減一成按揭上限的相關規定撤銷，但準買家有擔保在身，在自行置業時亦不能掉以輕心，特別是申請高成數按揭，避免讓擔保人身份成為置業路上的障礙。

高先生（化名）的父親6年前在買樓申請按揭時，由於收入不足，於是加入高先生作為聯名借款人，高先生當時亦簽署了同住聲明。而在6年後，高先生已到了成家立室之年，他計劃在婚後與太太能夠享有一個安樂窩，於是打算買入另一個物業，並搬離父親所住的單位。

然而，高先生面臨雙重憂慮：第一，身為既有按揭的擔保人，他新購的物業是否仍能成功申請高達九成的按揭貸款？第二，若他搬離父親的單位，會否被視為違反當初的同住聲明，從而影響父親原有按揭的合規性，甚至觸發銀行或按保公司的審查？帶着這些疑問，高先生向筆者求助。

按保公司審批具彈性

需要指出的是，雖然申請按揭保險的必要條件是自住，但根據以往協助其他客人申請按揭的經驗，按保公司的審批並非一成不變，而是會按實際情況作出考慮。在處理類似已有擔保責任、且涉及生活階段轉變（如結婚）的申請時，有機會採取較具彈性的處理方式。如申請人能提供合理解釋與證明，按保公司或會接納其在新物業自住的需求，對於樓價1,000萬港元以內的物業，最高仍可批出9成按揭，但必須滿足以下兩項核心條件。

首先，高先生父親要證明收入足夠供樓。當時正因為高父的收入少於每月供樓的還款額，所以才加入兒子作為聯名借款人，並簽署同住聲明，這是按保公司不能退讓的底線。事實上，在經過這幾年穩定供款，加上高父升職加薪，雖然仍然要兒子擔保才能通過入息要求，但高父的個人薪金已足夠應付每月供款，相信高父的按揭能夠得以保留，亦毋須更改按揭條款或重造按揭。

其次，高先生新買的物業按揭，在計算供款與入息比率是否過關時，需要計及其他物業擔保人或作為共同借款人的負債。亦即是說，新物業按揭，加上父親按揭的每月供款額，兩者之總額不能超過高先生每月收入的一半，才能成功通過銀行的入息審查。另外，由於高先生本身已是其他物業擔保人或借款人，新申請的按揭保險費用會稍貴，如果高先生將新的按揭保費拼入貸款額中分期攤還，對借款人的入息要求會相應提高。

貸款信需妥善保存

如你為家人按揭作擔保或成為共同借款人，環聯（TU）資料庫會顯示mortgage count為「1」，未來置業申請按揭時，銀行會查詢該mortgage count的由來，屆時事主須向借款人索取貸款信（facility letter），證明自己是擔保人，故要好好保存貸款信，如有遺失，則需及時向銀行索取相關貸款信副本，避免延誤按揭審批。

總而言之，曾簽署同住聲明的擔保人或共同借款人，在人生階段轉變而需要另置新居時，仍有機會申請高成數按揭。成功關鍵在於，原借款人能證明其獨立還款能力，以及新借款人自身按揭加擔保責任的總體債務，能通過嚴格的入息審查。只要事先做好財務評估，並妥善管理相關貸款文件，便能更有把握地規劃置業之路，清除安居樂業的絆腳石。

子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問

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