東方日報A1：錦綉花園放任水長流　政府懶拆彈路段拒收

元朗錦綉花園受失水問題困擾多年，屋苑每日流失2,000至4,000立方米水量，惟問題源頭至今未明，本報揭示發展商早於10年前去信希望政府收回私家路遭拒，成為水管維修的大障礙。屋苑管理處曾提出近5億元大維修方案，用作更換屋苑水管等費用，引起居民強烈反對，指控方案未獲居民支持便強推，且招標不透明，有圍標之嫌。種種爭議源於當年港英政府規管寬鬆，生怕嚴格規管會嚇退外資，亦未預視到會引發嚴重管理問題，因此批地時已容許由發展商成立的管理公司進行管理，業主則未享有屋苑公用部分業權，導致無法成立業主立案法團。而業主多年來促請港府修例，爭取成立法團奪回屋苑管理權，惟一直未獲回應。發展商及政府部門就水管事宜各執一詞，令水管至今仍不屬水務署管理及維修。

錦綉花園由俊業海外建設有限公司的前身，加拿大海外發展有限公司於1976年填塘發展而成。當年由於港英政府希望引進外資，而該發展商雖為本港商人成立，但仍算是外資企業，加上未考慮到後續會衍生眾多管理問題，因此審批時相對寬鬆。當時本港雖已有《建築物管理條例》的前身《多層建築物（業主法團）條例》，確立業主能成立法團的權力，共同管理物業公用部分，卻因發展商沒有為業主分配「不可分割份數」而未能成事。

「不可分割份數」指物業公用部分由業主共同擁有，一般會在公契訂明各業主分別持多少擁有權，而業主無法將公用部分分割出售。惟當年錦綉花園是「買地連樓」，即業主是買屋兼樓下地皮，至於商場和道路等公用部分則繼續由發展商擁有。因此，業主想成立法團先要修改公契並加入「不可分割份數」，但修改公契須全數業主同意，因此在同為業主的發展商拒絕之下，即使其餘業主全數同意亦無法修改公契。發展商俊業海外發言人表示，當時政府出於環境考慮，要求發展商承擔管理責任，因此批地文件中沒有提及「不可分割業權份數」 及相關規定，政府起草的地契亦規定以「分段地段」的形式作分配，有關安排並非發展商主動提出及要求。

就此，錦綉花園小業主權益聯會早前便到灣仔民政事務總署請願，要求立即修例，將錦綉花園等獨立屋屋苑納入規管，賦予業主成立法團的平等權利。然而，民政署發言人向本報表示，業主並非屋苑公用部分共同擁有人，即使修例亦未能直接回應訴求。若透過法例修訂，將業主並無業權的私有財產強制歸入共同管理範圍，不僅與大廈管理的基本理念不符，亦可能涉及《基本法》對私有財產權的保障，須謹慎考慮。

但中科監察主席潘焯鴻則指出，《建築物管理條例》附表9便是豁免屋邨名單，質疑為何不將錦綉花園納入其中，又指當年港英政府草率批地埋下禍根，雖居民一再請求部門修例，但過往政府表示不會專門為個別屋苑修例，然而及後條例曾被修訂，不理解為何過去修訂時未有將錦綉花園納入規管。中科監察亦曾代表業主聯絡發展商，希望能修訂公契，卻不獲理睬。而水管維修爭議本來不應出現，因地契列明屋苑水管應由發展商付費、水務署興建，建成後水管收歸公有，後續維修由政府承擔，但當年卻是由發展商自行興建水管，建成後水務署未有收回水管並照常供水。

俊業海外表示，過去曾主動聯絡水務署希望交還水管，但遭署方拒絕。而水務署回覆查詢時表示，當年在建造屋苑時，水務監督在屋苑出入口及屋苑內鄰近出入口一帶的道路下鋪設供水喉管，根據地契，若上述部分路段移交給政府，該處鋪設的水管亦會由水務監督負責維修，然而有關路段至今仍未移交政府，因此未有收回水管。而俊業指，2015年曾去信地政總署希望部門收回屋苑內私家路，惟該署當年指，經諮詢運輸署及路政署後，無計劃收回私家路。本報正就收地事宜向地政總署了解最新情況。

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