人生四仔理論 年輕人買樓非放在「首位」【老樓專欄】

樓市似跌幅度又不大，新盤銷情又陰陽怪氣，個別一Q清袋；個別得少量成交，個別呎價又創新高，二手半新盤又出現勁蝕讓個案，令市場摸不着頭腦，究竟樓市升定跌，似乎未找到答案。

無他！沒有利好消息刺激，買家放慢手也很正常，對於個人需求而言，碰上合適的樓盤便嚐試下，合理和能力負擔下，不用外界推波都會入市；反之在大氣候突然改變，乃人之常情，首期數十萬元不是少數目，多考慮和觀察亦無妨；早前有發展商劈價兩成賣樓，不少人恐成為下一批炮灰，在樓市能見度未清晰前，也會小心謹慎。同時美息走勢也會影響全球經濟，故多留意美港息口變化。

本港自2022年9月起的加息周期以來，已累積四度「加P」，幅度達0.75厘，若以一年半前市場仍處於低息環境時作比較，市民供樓利息負擔大幅增加1.26倍。以貸款額100萬元計算，原先在低息環境時，實際息率低至1.44厘（H+1.3%），每月利息開支僅1,200元。不過目前P已升至5.75%，目前實際息率已升至封頂位，高達3.25%，每月利息開支飆升至2,709元，增幅高達1.26倍。若以貸款額500萬元計，全年計利息開支將由7.2萬元，增至16.25萬元，大幅增加9.05萬元。若然港息真的如期再升，供款壓力將再增加。

仲量聯行最新發布的《香港住宅銷售市場綜述》指，加息、出生率和結婚個案減少，將導致香港樓價短期欠缺上升動力。報告指出，越少新家庭成立及生育子女，意味著越少入市置業的住屋需求及升級居住環境的需求，而加息亦會影響本地及內地買家的置業意慾。報告又指出，2017年內地買家佔住宅成交量的15%以上，然而現時經濟變化已不利這批買家入市，香港的低借貸成本和相對較高租金回報率等過往優勢，現時已不復當年。即使加息周期結束，按揭利率恐將持續維持高位，不利於需求增長。隨著經濟復甦，收入增加及負擔能力提升，將為樓價帶來支持，但進展將會較為緩慢。

老樓出來工作時，常聽師兄姐所說的「四仔階梯」，分別為「老婆（老公）仔、屋仔、車仔、仔仔」，普遍年輕人追求的理想目標，時至今天，結婚率和出生率不斷下降，而且樓價遠離負擔，置業仍相當困難，四仔只有車仔仲有能力負擔，有人亦可以說，以前一個人人生中只能買一層樓，經過歷年的財富效應，有能力的人卻有增無減，不單只買一層，在跌市及有能力下會買多一至兩層，累積資產等下一個升浪，老樓對這說法不會過份爭論，只是每個人在每階段為什麼東西而奮鬥也不同，買樓並首位、優先。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。