專家樓評：拆息回落　揀H按較着數

本港大多數供樓人士均使用浮息按揭，即最優惠利率按揭(P按)及銀行同業拆息按揭(H按)。現時P按一般以P減1.75厘(P = 5.25厘)計算，實際按息為3.5厘；而H按以H(HIBOR)加1.3厘計算。與樓按相關的一個月拆息自5月8日起逐步下跌，早前更低至0.59厘，即H按實際按息已跌穿兩厘。

H按與P按的利率差距超過一厘半，節省利息的效果顯而易見。業主亦十分關心HIBOR走勢是否會持續向下。HIBOR為銀行之間互相借貸的利率，容易受到多種因素影響，例如港元資金供求、季節性因素，以及本港市場活動等。HIBOR的敏感度較高，相對於最優惠利率也較為波動，容易受到外部因素影響而出現變化。因此，未來HIBOR走勢將取決於市場活動及對港元的需求，如銀行體系總結餘維持於千億港元以上，HIBOR在短期內仍有下行空間。

銀行為住宅按揭業主提供的H按計劃，通常會附帶封頂息率，以保障業主避免因HIBOR大幅上升而導致實際利率高於某個水平。因此，即使未來HIBOR有可能回升，最壞情況下仍有封頂位作為「保護網」，使業主能夠繼續以封頂息率供樓。

料選用比例升至95%

H按屬於進可攻、退可守的按揭計劃，因此近年選擇H按計劃的比例一直高於其他按揭計劃。金管局住宅按揭統計，最新3月份絕大多數買家均選擇H按，其佔比高達90.4%。隨着H按與P按之間的息差擴闊，預計H按的使用率將進一步增加，選用比例將升至95%或以上。

現時市場出現「供平過租」情況，買家亦開始加快入市步伐。新手買家在申請按揭時要注意，銀行審查借貸人供款與入息比率時，會以H按的封頂息率進行計算。即使HIBOR回落，銀行亦不會放寬借貸人的入息要求。假設現時購買一個500萬元的單位，承做七成按揭，年期30年，銀行在計算供款與入息比率時，不論當時HIBOR為多少，仍會以現時H按的封頂利率3.5厘進行計算，這意味着買家的每月收入不得少於31,433元，故入市前仍要了解清楚自身的供款能力，以及可負擔的物業價格。

經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明

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