租強一手爆旺 港樓反彈有望【布少明專欄】

自從踏入暑假租務旺季以來，不少內地學生蜂擁到港讀書；配合政府推出包括「高才通」等不同的專才計劃，成功吸納大批人才赴港工作；再加上在樓市前景未完全明朗下，促使不少買家「轉買為租」，「睇定啲」觀望後市，幾項因素疊加令租務市場「如日方中」。

根據美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示，由本行統計的住宅租售比率(即美聯物業促成的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率)最新7月份攀升至約82%，是自2008年有紀錄以來首次突破8成，創近16年新高。事實上，近期二手交投放緩令租售比率上升，同時帶動租金同步持續攀升。美聯「租金走勢圖」7月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.26元，按月升約1.35%，創出25個月最大單月升幅之餘，連升6個月至21個月高位。

筆者預期，隨著內地生持續來港讀書，各地人才持續來港工作，相信將持續為租務市場帶來新動力，延續租務市場「大收旺場」的勢頭，估計今年租金有力上升約8%至10%，升幅創11年新高，表現跑贏今年樓價全年升5%的預測。

值得留意的是，政府由去年開始公布一連串計劃積極搶人才，但其實港府在人才到港後的租樓或買樓的配套上，大有改善的空間。筆者已經多次建議，政府理應寬免外地人來港首次置業需付的3成辣稅，減低他們來港置業的成本，令他們可以及早買樓「落成生根」而無需「捱貴租」；另外在增加租盤供應方面，個人亦建議現時已有物業的業主購買多一個單位作長線出租投資，理應可免除15%新住宅印花稅，此舉有助紓緩租金升勢，同時令專才來港租樓時，減少「捱貴租」的壓力。

租務暢旺之餘，新盤交投亦恢復活躍。最近大型發展商以「平爆價」促銷油塘新盤，策略奏效，成功晉身「歷史票王」，並即日沽清600多伙單位，並隨即加推，引出不少市場潛藏購買力，為淡靜的樓市添上點點生機。事實上，雖則最近內房有爆發新一輪危機之虞，但中央政府已經極速再度「放水」救市，反映其穩定市場的信心；至於美國加息潮雖未正式完結，但已將近尾聲，惠及樓市前景；此外，日前政府統計處公布，香港截至7月底的失業率為2.8%，創自2019年6月以來的4年新低，反映本港經濟持續改善。

綜合上述租務市強勁及一手市場爆旺等多項因素，相信本港樓市及樓價，短期有可能繼續波動，但進一步大跌的可能性相當低，當下樓市正踏入「轉勢」階段，徐徐反彈可期。

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