呼吸PLAN變窒息PLAN 真實案例分析
近期有不少銀主盤蝕讓個案，都是與業主選擇以呼吸Plan上會有關。其實呼吸Plan一般容許買家在申請按揭後，頭幾年以低息供樓、或者還息不還本，甚至可以「白食白住」幾年再成交，不過天下無免費午餐，在蜜月期過後，業主面對發展商按揭的，就是較市場更高的息口。以下是近期一個比較具代表1的案例，值得業主去借鑑。
該銀主盤位於沙田九肚山，是一間二千多呎的洋房，報道指原業主早於2017年10月購入，並選用發展商提供的高成數按揭方案，首兩年利率為最優惠利率（P現為5厘）減0.75厘，之後則調整為P加3.25厘。
這宗個案的發展商按揭利率，其實並不算低息，而且在第三年的息口計，現時實際息率會飆升至8厘以上，加上物業的按揭銀碼大，所以每月支付的利息亦相當「和味」。
政府放寬成數是轉按好時機
讀者可能會問，業主兩年後有沒有轉按，報道中未有提及，不過業主在2017年買入，2年低息蜜月期完結，理應在2019年前可考慮轉按，當時的轉按按揭成數不似現在7至8成那麼高，加上銀碼大，轉按可能要補大筆差價，所以才令業主卻步。
假設原業主一直供發展商按揭，原本有機會，是在2024年轉按，因為去年底，當局將物業轉按上限增至7成，而且不設樓價上限，但去年的樓價回落，卻對業主造成另一個困局。因為轉按審批，銀行需要按照物業的最新估價去計算貸款額，故即使業主能較5年前借多了按揭成數，但樓價下跌亦會造成對沖，令業主轉按同樣要抬錢。筆者猜測，可能正因為這個原因，業主一直未有成功轉按。
所以呼吸Plan業主，除了要在低息蜜月期完結前適時轉按外，更要留意物業的最新估價，主在財政管理方面要更謹慎，最好每月撥備資金作儲蓄，應對日後轉按時的資金週轉，亦可尋找不同銀行估價，爭取最高估價，如果在物業內有昂貴裝潢，都可以申報嘗試提高估價。
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