【東方日報產評】港舖市仍處寒冬　去槓桿漫漫長路

香港經濟乏善足陳，企業生意愈來愈難做。面對經濟不景和結構轉型因素雙夾擊，商舖市場需求大跌，猶處暑天寒冬！事實上，美國減息至今仍只聞樓梯響，關稅戰下宏觀經濟尚未明朗，加上港人北上消費，網購盛行及遊客消費降級之下，租金下跌拖低商舖估值，商舖業主被銀行催逼減槓桿下，須割價沽貨套現，形成舖市跌價漩渦。可這個「消泡」的過程需時，在見到舖市交投顯著上升，空置率持續下跌等現象前，這場舖價尋底之旅難言告終。

今年以來，不少舖市「鐵粉」都守不住，要沽貨套現，皆因旅遊零售業始終未復舊觀，租金壓力揮之不去，商舖估值呈下行趨勢，投資回報大受影響。銀行審視物業相關貸款風險，促使物業貸款客戶調整投資物業組合以減槓桿，致使大好友都要投降，着手減磅套現。

事實上，香港舖市在面對經濟未復舊觀、旅客消費降級、夜經濟搞不起、港人北上消費、網購盛行等眾多挑戰。商戶生意不濟，交不起租，這些年部分業主選擇寧變「吉舖」都不減租，以免拖低商舖估值。

問題是，眼前的舖市調整不是短期，而是受諸多長期變化所影響，租金下行趨勢會持續多久，實在難料。部分槓桿過高，又或是須尋求套現支持生意周轉的商舖業主終選擇「投降」，割價求售舖位抗逆自救；更有部分實力業主將手持黃金地段幾十年的自用大型商舖都放售，其本身不一定是看淡所經營的零售業務，純粹是接受了舖市大調整的事實，不論本地抑或外資業主，都在着手調整投資組合，套現尋求其他回報更具能見度的投資，又或保留資金，候低再入市撈貨。

所以，見到九龍與港島黃金零售地段會有「兩餸飯」、大眾化便服品牌、速剪店，甚至物流自取點等商戶入駐，皆因租金大跌，吸引到新商戶入場租用，甚或現有商戶逆市擴張業務，這正所謂「有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場」。反正如今舖市由租客主導，業主接受現實減租，租金調整至相對合理的水平，優質地段商舖總能吸引到多元化的新租戶入場，但二、三線舖位恐就遠未脫供大於求的局面。

畢竟街道吉舖處處，消費者望見冇消費意欲，市道只會愈做愈頹，而吉舖業主冇租金收入，也變得無險可守。業主肯減租，舖市成交增加，始有望加速舖市尋底過程，有新租客加入；吉舖一掃而空，街舖重現人流，帶動整體舖市空置率改善，租金始有望真正見底，但真正迎來回春，還得見到香港經濟景氣好轉，帶動整體消費市道復甦。

其實，商舖作為資產，價格有起有跌。尤其是經歷十多年的超低息時期，不少投資者利用低息環境不斷加大槓桿擴大收租物業組合，抬高舖價以取得更大貸款額度。今時今日，在內外複雜因素使然下，無法再支持這些資產泡沫延續，大洗牌無可避免。如今只有耐心觀望舖市有序「消泡」，觀望金融與創科等產業發力推動經濟增長，刺激需求，舖市始有望迎來新周期。

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