【2026 雙租族按揭】3種情況可以按保放租 以租養租更方便
隨著人生的變化，家庭成員可能會增加，這時候我們就需要考慮「住大啲」的選擇。然而，換樓通常需要一筆不小的資金，因此市場上出現了不少「雙租族」。這些業主將手上的物業出租，然後自己再租入一個樓齡較新、面積更大及環境更好的單位，以實現「以租養租」的模式。那麼，雙租族在資金運用及按揭方面有哪些好處？同時，在稅務上又需注意哪些風險呢？
雙租族的出現原因
業主選擇成為雙租族的原因多種多樣，主要包括以下幾個方面：
1. 生活需求
許多業主可能因為工作或學校的地理位置不便，渴望搬到更方便的地區，或者希望改善居住環境，追求更高的生活品質。透過雙租的方式，業主能夠更靈活地選擇新居所，滿足家庭成員的需求。
2. 資金考量
有些業主可能尚未積累足夠的資金來進行換樓，但又迫切希望能夠居住在更理想的單位。如果選擇雙租族的模式，資金的調配會變得更加靈活。例如，假設業主擁有一個位於荃灣中心的290呎單位，能夠以每月13,000元出租，而自己租用同區的海之戀538呎單位，租金約為18,000元，這樣每月只需補貼5,000元便可享受更大的居住空間，並且能夠使用超大泳池、健身室、兒童會所和燒烤場等住戶設施，從而顯著提升生活質素。
3. 靜待最佳時機出售
有些業主認為自己的物業在未來仍然具有增值潛力，因此希望先將自住的單位出租，然後再租住另一個單位，等待合適的時機將原有單位以更高的價格出售。這種策略不僅能夠減少經濟壓力，還能在市場回暖時獲得更好的回報。
雙租族需要注意的事項
1. 按揭成數的限制
一般來說，出租物業的最高按揭成數僅為70%，且無法申請按揭保險。然而，在特定情況下，業主可以獲得寬免，具體條件如下：
3種情況可以申請出租（自2024年8月8日起生效）
根據香港按證保險公司於2024年8月的公告，將放寬按保計劃下業主的自住要求。合資格的業主在以下情況下，可以獲得批准將自住物業出租，以應對因個人或家庭狀況變化帶來的特殊需求：
- 家庭中有新生嬰兒或領養兒童
- 業主失業
- 業主因其他特殊需要需要出租物業，且在該物業中已自住至少12個月
這些新安排旨在幫助因家庭成員增加而需要改變居住要求的業主，讓他們能夠透過合法途徑暫時出租自住物業，並租住更大的單位。同時，這也能為因經濟尚未完全復甦而面臨失業的業主提供一定的過渡性解決方案。
2. 租務管理的挑戰
雖然雙租族能夠提升業主的借貸能力，但在租務管理上需要面對的挑戰也相對較多。首先，市場需求的變化可能會影響租客的選擇。如果所出租的單位附近缺乏公共交通設施，可能會降低租客的興趣。此外，業主還需要處理租約、跟進租客的問題，甚至在租客退租後重新尋找租客，這一過程可能會變得繁瑣。
同樣地，雙租族所租住的單位也可能面臨相似的問題。如果業主拒絕續租，則需要再次尋找新的居所。因此，雙租族的模式對於單身人士或情侶來說較為合適，但對於有子女的家庭來說，這可能並不是最佳選擇。
3. 供樓開支增加的風險
作為業主，雙租族仍需面對供樓的壓力。如果銀行上調最優惠利率，業主的供樓開支將不可避免地增加，這就需要在供樓和租樓的開支之間找到一個平衡點。
在考慮是否成為雙租族時，業主需要仔細評估自身的借貸能力。如果有意進一步計算置業藍圖，可以試用經絡按揭的按揭計算機進行初步估算，為置業之路提供更清晰的方向。
雙租族在稅務上的注意事項
1. 物業稅的繳納
雙租族需要繳納物業稅，計算方式為：以租金收入扣除差餉後，乘以0.8，再乘以15%來得出淨租金收入。例如，假設陳先生已將物業租出9個月，租金收入為30,000元，差餉開支為12,000元，那麼該年度的淨租金收入為360,000元（30,000元 X 12個月）減去12,000元，等於258,000元。八折後為206,400元，該年度的物業稅為206,400元 X 15% = 30,960元（此例僅供參考，具體情況請向稅務局查詢）。
2. 無法扣除居所貸款利息
納稅人可以從應課薪俸稅或個人入息課稅中扣除居所貸款利息，但前提是該物業必須為自住。如果將物業出租，則無法享受這項扣除。
總結來說，雙租族在面對生活變化時，提供了一種靈活的居住選擇，但同時也伴隨著資金、租務管理及稅務上的挑戰。業主在考慮這一選擇時，應充分評估自身的情況，做出明智的決策。