好淡增持｜小斯同老施都有精神潔癖？｜令兌衷

本港樓價今年累升3.5%，自2021年8月歷史高位的跌幅收窄至25%，尤其是近一個月由小斯到老施的樓市攻勢鋪排，今年能夠終結連跌3年的跌勢已是基本盤，但說樓價未來六連升，就連地產經紀都話老闆可能「講大咗」。

中原集團主席施永青稱，港樓已確認見底回升，預計3年內中原城市領先指數（CCL，現時為142.49）會較今年3月的年內低位134.89回升41%，甚至上衝2021年高位即191.34。最爆的是施老闆「估計升浪可持續6年」，2031年樓價較今年3月低位累漲85%，CCL可衝高至250。

以為佢在講比特幣預測目標價20萬美元，或像「樓市專家」湯文亮明示樓市今年以來是一度不輸甚或跑贏幣市。

同中原經紀傾開，當然近期都企埋去業主一邊，但都覺得可能「施老闆呢鋪吹大咗」、「施老闆吹水無邊無際」。甚至有口才了得的經紀都甘拜下風，「雖然我都好鐘意同客吹水，但都唔夠施老闆吹」。但點都好有6個聖誕節佢先至要找數，「所以施老闆境界高，呃到人就先呃到自己」。

施老闆提到4大升因，首先，港元跟隨美元貶值，實體資產價升；第二，香港利率如隨美息下降，估計有更多的資金流入香港房地產市場；第三，香港經濟已逐漸適應中美角力的緊張形勢，市民負擔樓價的能力將會拾級而上，令樓價上升有實質的支持。第四，很多發展商減少投土及減慢施工，未來樓宇供應嚴重追不上市場需要。

頭兩點講宏觀經濟匯率息口資金流向，看法就見仁見智，但後兩點則來得有點牽強。

據報施老闆話，香港在中美對奕之間「找到了自己的角色，發揮到自己的功能，市民負擔樓價的能力將會拾級而上，令樓價上升有實質的支持」。這裡便看不到有甚麼直接因果關係，儘管大行也有類似「資產再漲價」言論，但實在看不到有什麼特大利好因素。至於他指稱「樓宇供應一旦斷崖，政府想補救亦無能為力。屆時，不可思議的樓價，也會被供不應求的環境合理化。」我們不妨參考下發展商對機構投資者分享的最新看法。

長實在大摩亞太投資峰會中表示，香港住宅市場可能已見底。CCL指數今年至今上升3%，但特別強調定價能力仍然欠奉。由於公司土地儲備有限，可以等到時機更成熟時，才考慮推出啟德「Victoria Blossom」。對全球宏觀環境保持審慎態度，所以不介意繼續累積更多現金。

純粹個人推測，地產商估明年樓價都只是大致維持平穩，樂觀點便看全年升5至10%。其實現時樓市「換手率」可能得三至四成市場，不少仍活躍出貨的都是三、四年前高位入市，「輸緊兩三球」捱到現在才蝕讓的大有人在。購買主力的「次新香港人」（新優才入境）不再大手不問價掃貨。據聞港漂今年其中一個明顯變化，就是深圳居住、香港返工，所以轉買為租部分抵銷了供抵過租。

另一個現象，以中西區為例，二手樓400萬門檻的單位，便仍交投活躍，「盲盒盤」交易比比皆是，但更高價位則仍要討價還價。一手貨尾或新盤恐怕要更多時日消化，視乎發展商將貨就價的力度，以及「促銷」做勢的手段，就像旅遊KOL搬出精神潔癖做藉口善價清走故一手貨尾，好用作托價參考。

最後記者幫施老闆回帶，他今年初預期住宅先低位爭持，後見底回升，形成U形走勢。5月續稱樓價指數很大機會見底回升，6月反駁有學者料樓價再跌四至六成，7月再直言樓市出現轉機，8月提出樓價開始回穩，10月更加自己確認樓價見底趨勢不可逆轉。

總言之，見底是幾乎可以肯定的，大行都同意港樓正走出7年跌浪。雖然同樣要事後才知道，但與股市不同的是，樓市是經歷長期「磨底」bottoming out，多過短時期觸發拐點訊號。而現在情況更像冰火兩重天，似乎未是時候接力唱好到要說樓市跌了7年便回升6年，否則可能只是對未來升多跌少的另一種精神潔癖。

令兌衷
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