樓市現市區旺新界靜 樓價指數微升0.4%｜租金淡季企穩 距歷史高位僅約1%

最新易發樓價指數報115.83點，按周上升0.4%，終止兩連跌。近期樓市呈現「市區旺、新界靜」的局面。受惠於市區多個一手新盤銷情理想，市場焦點重回港九兩區，帶動港島區及九龍區樓價指數分別上升0.68%及1.21%。相反，新界區因暫乏大型新盤推售，二手交投偏靜，令樓價短期受壓。整體而言，一手市場的定價策略與銷情正持續主導大市走向。總結今年首季，整體樓價暫計累升0.91%，惟較2021年8月145.76點的歷史高位仍低約20.53%。

租賃市場方面，目前雖為傳統租務淡季，但整體租金表現穩定。最新易發租金指數報117.23點，按周微跌0.01%，連續兩周企穩於117點水平，與歷史高位僅相差約1%。隨著政府推動「留學香港」政策，加上傳統租務旺季臨近，非本地學生將陸續來港尋找住處，龐大的住屋需求將為租務市場帶來實質支持，預料短期內租金指數有望挑戰歷史新高。

近期市區新盤承接力理想，個別項目首批單位如瑧玥更即日沽清，成功帶動整體樓市氣氛。新盤熱賣不但刺激同區二手交投，亦促使部分向隅客回流二手市場尋找盤源。展望後市，發展商積極推盤將繼續帶動大市；至於《財政預算案》調整逾1億元豪宅印花稅，以及中東地緣政治局勢緊張，預料對本港整體樓市影響有限。預期短期內樓價指數將於112至120點之間上落；中長線而言，樓市交投料維持暢旺，樓價具備挑戰2021年歷史高位的條件。

樓價分區兩升兩跌 市區受惠新盤向好 新界交投偏靜受壓

最新分區樓價指數錄得兩升兩跌。其中，九龍區升幅最為最大，連升兩周，最新報114.92點，按周上升1.21%。該區樓價向上，主要受區內一手交投活躍所帶動。

區內一手市場承接力強橫，多個新盤銷情理想，發展商加價加推，帶動區內二手成交價上升。其中，瑧玥64伙即日全數售罄，成為全港今年首個沽清的一手新盤。其他項目亦屢錄成交，例如壹沐1期（24伙）、朗譽（12伙）及啟德海灣（10伙）；而 Beacon Peak 1期、泰峯、The Henley 系列、柏蔚森系列、維港灣畔系列及傲玟等，亦分別錄得5至7伙的成交。此外，發展商推盤態度進取，瑜意於8日及10日先後加推，折實平均呎價分別為22,416元及23,650元，較上一張價單提價約5.5%至6.55%。這反映發展商對區內購買力感信心。

一手新盤的旺勢成為市場焦點，成功產生協同效應，帶動區內二手市場氣氛。區內二手業主見狀紛紛收窄議價空間，部分更反價求售，進一步支持樓價上揚。據香港置業數據顯示，九龍區四大指標屋苑於周末（7至8日）的預約睇樓量錄得約197組，較前一周末（2月28日至3月1日）的194組按周上升約1.5%。整體而言，一手市場的熱銷已成功推動九龍區二手樓價及交投氣氛雙雙上揚。

柯士甸新盤瑧玥早前已全數售罄，成為本港今年首個沽清的一手盤。中原地產聯席營業董事李卓衡認為，這對全港樓市起著關鍵的指標作用，更指出瑧玥項目規模較細，但反而更吸引大手客掃貨，銷售當日獲7組投資客大手購全層，其熱賣效應不但帶動九龍區二手樓價向上，更促使不少向隅客回流二手市場，甚至跨區向其查詢荃灣區單位的叫價，顯示市場購買力依然充裕。

展望九龍區後市，映居本周上載樓書，瑜意至12日為止接收3,600張入票，超額認購21倍，預期發展商正積極推盤及銷售，迎接樓市價量齊升的趨勢。

港島區樓價指數同樣錄得兩連升，本周報106.14點，按周上升0.68%。區內樓價向上，主要受新盤貨尾銷情理想帶動。其中，海德園、Blue Coast系列及海嵎分別售出18伙、6伙及6伙，一手交投暢旺，成功帶動二手市場氣氛。香港置業數據顯示，港島區四大指標屋苑於周末（7至8日）的預約睇樓量錄得約23組，較前一周末（2月28日至3月1日）的20組增加約15%。

就港島區市況，李卓衡指出，Blue Coast系列一個兩房單位在剛交樓後即獲買家承接，反映區內物業承接力強，促使同區二手業主叫價轉趨強硬。此外，新盤海嵎銷情暢旺，對整體樓市起指標作用，進一步推動港島區二手樓價向上。

另一邊廂，新界東樓價指數連跌兩周，最新報112.59點，按周下跌0.74%。區內本周一手交投淡靜，主要由Park Seasons及上然系列支撐，分別錄得6伙及4伙成交；同時二手交投亦見放緩，導致整體樓價受壓。

新盤定價方面，雲向近期加推單位，折實平均呎價為15,997元，表面上較首張價單高出14.48%，但若同類單位比較，實際微跌0.5%，屬於原價加推。這反映發展商以穩健定價來測試市場承接力。

展望後市，日出康城海堤灣I近日開始招標銷售三至四房單位，顯示發展商對後市發展仍然樂觀。

新界西樓價指數連跌四周，最新報120.14點，按周微跌0.17%。區內一手貨尾交投偏靜，主要由Novo Land系列售出14伙作支撐。隨著市場承接力減弱，二手業主主動擴闊議價空間，導致區內整體樓價持續向下。

綜合而言，近期樓市呈現「市區旺、新界靜」的局面。九龍區及港島區受惠於多個一手新盤銷情理想，成功產生協同效應，帶動區內二手交投及樓價向上；相反，新界區因一手市場缺乏焦點，承接力減弱，導致二手業主需擴闊議價空間，樓價短期內仍受壓。

展望後市，發展商的推盤步伐及定價策略將繼續主導大市走向，一手新盤的銷情將成為整體樓市發展的關鍵指標。預料短期內樓價指數將於112至120點之間上落，中長線則有力挑戰2021年歷史高位。

租金指數第二周企穩117點 距歷史高位僅約1% 預料旺季重拾升軌

目前正值傳統租務淡季，租賃交投表現反覆。本周易發租金指數最新報117.24點，按周微跌0.01%，結束上周升勢，但仍連續兩周企穩於117點水平。總結2026年首季至今，租金指數已累計上升1.03%，距離2019年8月創下的118.54點歷史高位，僅相差1.11%。

四大分區租金走勢呈現三升一跌，九龍區、港島區及新界東指數均錄得升幅，僅新界西輕微回落。當中，九龍區表現最佳，最新報122.22點，按周上升0.84%，終止連續三周的跌勢；港島區報124.97點，按周升0.48%，連升三周；新界東報122.74點，按周微升0.07%，同樣錄得三連升。相反，新界西指數受壓，報136.34點，按周下跌0.1%，中止上周升勢。

上述分區數據反映，在傳統租務淡季下，港島區及九龍區物業的租賃需求相對堅穩，抗跌力較強，容易率先止跌回升；而新界西等地區則因暫時缺乏外來客源或旺季效應帶動，租金走勢較易出現短期波動及受壓。

就新界西租金微跌的情況，李卓衡指出，由於現時並非租務旺季，市場交投缺乏焦點，導致該區租金走勢略見反覆。

28Hse研究部預期，短期內租金指數將於114至120點之間上落。然而，市場的實質租務需求依然充裕。隨著當局推動「留學香港」政策，大學及直資中小學將取錄更多非本地學生，配合本地家庭的住屋需要，將為租務市場提供實質支持。

展望後市，隨著留學生陸續為新學年尋找住處，預料未來兩個月租務旺季的需求將逐步釋放，帶動租金指數有力挑戰118.54點的歷史高位。長遠而言，預期2026年全年租金走勢將持續向好，全年升幅料介乎2%至4%。

上述指數反映2026年03月06日至2026年03月12日的市況。

想緊貼樓市最新動態，記得追蹤28Hse以下平台！

28Hse 網頁：https://www.28hse.com

YouTube：易發睇樓團 (https://www.youtube.com/@28hse_com)

Facebook：28hse.com (https://www.facebook.com/28Hse)