【預算案前瞻】租置計劃擬重啟｜ 全幢售解業權？僅12%租戶肯買｜慎防維修費變負資產
新一份《財政預算案》公佈在即，房屋政策再次成為焦點。值得注意的是，政府正重新審視已暫停多年的「租者置其屋計劃」（下稱租置計劃）。這項曾協助大量公屋租戶置業的政策若然重啟，將直接影響公屋流轉與基層市民的資產分配，其潛在影響值得密切關注。
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租置計劃：背景、原意與實施現況
租置計劃早於1998年推出，原意是讓公屋租戶以低廉價格買入現居單位。這項政策除協助基層市民置業，亦期望透過公屋私有化，讓住戶得以累積資產，建立置業階梯，同時減輕政府長遠在維修及管理公屋的財政開支。
此計劃容許合資格租戶以兩至三折市價購買現居單位，並藉此成為業主，為家境清寒家庭有機會安居置業。不過，由於屋邨內同時存在業主與租戶，衍生混合業權的管理難題，政府最終在2005年決定不再將新屋邨納入計劃，只繼續出售已納入計劃屋邨內的餘下單位。目前全港共有39個租置屋邨，當中約有3萬個單位仍未售出，繼續由房委會持有並出租。
財政壓力逼近 賣樓回籠資金成誘因
重推租置計劃，其中一個誘因為紓緩房委會的財務狀況。房委會預計未來4年結餘將由687億元跌至352億元，建築開支則由325億元升至2029/30年度的456億元。為應付建屋高峰期的財政壓力，房委會財務小組委員會主席麥萃才早前指出，調整「居屋及公屋比例」是開源選項之一。
這意味著，房委會或需藉租置或綠置居等計劃出售資產，加快資金回籠，以維持龐大的建屋開支。在此背景下，重啟租置計劃不僅是房屋政策，更是填補庫房缺口的財務策略。
政黨倡重推租置 租戶憂負擔反應冷淡
社會對重推租置計劃意見不一，支持者主要來自政黨及部分基層市民。民建聯立法會議員陳學鋒引述該黨調查指出，在非租置屋邨中，有八至九成受訪租戶冀望購買現居單位。另一議員張培剛認為，重推計劃有助基層住戶累積財富，否則觀塘等舊區難以改善貧窮狀況。這顯示不少基層市民希望藉置業改善生活質素及增值資產，視之為向上流動的機會。
另一方面，實際數據反映租戶反應較為冷淡。房委會最新統計顯示，現居於租置屋邨的租戶中，僅約一成二有意購買單位，比例較往年下跌。調查發現主要障礙在於經濟能力及年齡因素：逾半數不考慮購買的租戶表示難以負擔供款或收入不穩；近四成則因年紀大而放棄置業。此外，亦有租戶擔心單位樓齡高，日後維修費用昂貴。這些數據顯示，雖然坊間有聲音要求重推計劃，但不少長者或低收入家庭實際上無力或無意承擔業主責任。
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租置減公屋流轉 混合業權維修成挑戰
重推租置計劃牽涉複雜的資源分配爭議。公屋本是社會安全網，一旦出售便永久脫離出租行列，直接削減公屋流轉量，導致輪候冊基層上樓更遙遙無期。雖然支持者期望透過二手市場增加供應，但現實是高昂的補地價往往窒礙流轉，令單位難以回流私人市場，無法有效調節樓市。
管理層面上的混合業權亦是一大隱患。房委會與小業主利益不一，雙方在維修規模或管理費加幅上常有分歧，令業主立案法團運作困難。加上權責界線模糊，諸如滲水或公共設施損壞等日常問題，常因責任誰屬而陷入膠著，最終受苦的是全體住戶，甚至引發社區矛盾。
此外，不少租置屋邨樓齡偏高，逐漸老化。基層市民雖能以低價購入單位，但伴隨而來的是更換升降機、外牆修葺等巨額維修費。若業主日後無力分擔集資額，大廈將陷入失修困局，不但令居住環境惡化，更會導致資產貶值，令原本改善生活的期望變成沉重的債務負擔。
若要重啟須革新：全幢出售解權責
若政府決定重啟租置，必須根治混合業權引致的權責不清。立法會議員楊永杰建議，新計劃應考慮改為出售全幢大廈，以統一大廈業權，杜絕房委會與小業主互相掣肘。房屋局局長何永賢亦曾提及，會研究將新落成屋邨納入計劃。新屋邨暫無老化問題，且若能由入伙起便全幢出售，業權將更為清晰。
針對維修隱憂，政府可考慮從售樓收益中撥款設立維修基金，或在出售舊屋邨前進行全面翻新，減低日後爭議。同時，為防止炒賣及確保公屋資源不流失，當局應收緊轉售限制，例如規定單位只能回售予房委會或綠表人士。
根本之道：增加供應方能安居
然而，重啟租置計劃本質上僅屬現有資源的再分配，並無實質增加房屋庫存。要徹底紓解居住困局，核心始終在於持續增加公營房屋供應。政府在推動置業的同時，必須確保留有足夠的新建公屋填補出售後的缺口，以免輪候時間因單位流失而延長。當局宜持續覓地、加快建屋步伐，在滿足基層居住需求與協助市民置業之間取得平衡，這才是長遠穩健的房屋策略。
完善配套 建立置業階梯
重推租置計劃影響深遠，既關乎基層置業機會，亦涉及過往管理權責與資源分配的難題。政府制定政策時，不應只著眼短期庫房收入，必須從長遠房屋策略出發，通盤考慮公屋供應、樓宇管理、市民負擔能力及社會公平。
當局應吸取過往教訓，透過改善管理機制、定價策略及維修配套，令計劃真正協助基層向上流動，而非衍生新問題。未來諮詢應廣納民意，平衡現有租置戶及輪候人士利益，確保政策切實惠及市民，完善長遠房屋政策。
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