保誠保險特約「誠」就港生活特輯｜雲向 1房入場約368萬元 邊D單位有高爾夫球場景❓｜擴建醫院吸醫生租客 回報率有幾多❓｜實測行去上水站 8分鐘就到❓
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【易發睇樓團🏠新盤任您睇】雲向 1房入場約368萬元 邊D單位有高爾夫球場景❓｜擴建醫院吸醫生租客 回報率有幾多❓｜實測行去上水站 8分鐘就到❓
近日推出的北部都會區新盤雲向，由永泰地產發展，位於上水粉錦公路663號，承建商為金門建築。全盤只有1座，提供765伙，涵蓋開放式至3房間隔，主打1房，佔58%，2房則佔31%，實用面積由196至868平方呎，關鍵日期為2027年3月31日，樓花期約1年。
雲向首張價單涉及154伙，由開放式至2房，扣除最高2成折扣，折實平均呎價13974元，入場單位約368萬元。發展商於2021年高價入市地皮，每平方呎地價9208元，連建築費及利息，首批單位甚至形容為蝕本價。項目其後加推78伙後，合計已推232伙，折實售價由約368萬元至781萬元，呎價12687元至17567元。最近雲向的樓盤為高爾夫．御苑，約7年樓齡，近日二手成交呎價約1.08萬元，雲向較之貴約28%；而接近粉嶺北的One Innovale，約3年樓齡，跟雲向一樣主打1房，近日二手成交呎價約1.32萬元，跟雲向首批呎價相若。
針對北部都會區發展概念，雲向所在區域將成為口岸商貿及產業區。整個北部都會區規模龐大，發展時間動輒10年以上，買家需對賭願景實現及未來樓價。另一大發展前景是對面北區醫院擴建計劃，提供約1500張新增床位，將成北都三大醫院之一，未來醫生護士上班族多，或可增加租務需求。
若購入投資收租，根據28Hse App，One Innovale近期1房平均呎租41元，以雲向入場1房實用面積286平方呎計，折實樓價約368萬元，估計月租約1.17萬元，回報率約3.8厘，略高於大市3.6厘，但未扣管理費等成本。自住方面，開放式入場折實約371萬元，月供約1.48萬元，月入要求近3萬元；入場1房的月供及月入要求跟開放式戶相若；2房入場約631萬元，月供約2.53萬元，月入要求約5萬元。
樓盤設施包括近2.8萬平方呎會所及園林、近50米室外泳池、健身室等，部分單位樓底高達3.5米。最大賣點是向西南單位，享高爾夫球場開揚綠化景觀，向東北的單位則以上水市景為主，部分望北區醫院擴建地盤。
樓盤最近的港鐵站是上水站，大約8至10分鐘可到。若不想步行，有77K巴士接駁至上水站，平日每15至20分鐘一班；上水及彩園總站則有多條路線去荃灣、尖沙咀、九龍站、中環等。購物方面主要靠彩園廣場及上水廣場，提供超市、餐廳及日用品商店，可滿足日常生活所需。
示範單位以1房及2房為藍本。1房示範單位實用面積292平方呎，大門旁嵌入鞋櫃及雜物櫃，廚房配西門子及法國高端電器，採開放式設計。客飯廳約105平方呎，觀看電視距離2.4米，外連41平方呎三合一露台，睡房約54平方呎，開則四正設近乎落地玻璃。
而2房示範單位實用面積445平方呎，玄關旁有25呎儲物室可放鞋櫃，廚房設曲尺形工作台面，客廳約123平方呎，客房及主人房分別約44平方呎及70平方呎，均近落地玻璃。
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