【近20年最高水平】如何避免成為2024負資產?
金管局日前公布2024年第一季末負資產住宅按揭貸款的最新調查結果，負資產住宅按揭貸款宗數由2023年第4季末的25,163宗，增加至2024年第一季末的32,073宗，按季增加接近3成，屬於2004年首季錄得4萬宗之後、近20年最高水平。
負資產個案牽涉金額約1,653億元，按季增340億元。金管局發言人指，首季負資產住宅按揭貸款宗數上升，主要為住宅樓價去年第4季下跌5.4%後，今年首2個月再跌2.8%所致；即使3月住宅樓價回升1.1%，最新的負資產宗數尚未完全反映3月樓價變化。至於負資產個案主要涉及按揭成數較高的銀行職員住屋按揭或按揭保險計劃，在貸款拖欠比例介乎0.06%至0.09%的情況下，反映在絕大部份借款人都能如期還款的情況下，銀行按揭業務風險可控。同時，新申請貸款個案按月增70.1%；按揭貸款額按月增6.2%，至191億元，涉及一手樓貸款增27%。
避免借盡按揭成數
「負資產」一詞一直令供樓人士膽戰心驚，要避免成為負資產，可以有以下幾個方法。
首先，避免借盡按揭成數如果使用按揭保險，最高按揭成數可高達九成。不過，正如前文所言，樓價只要下滑10%，便會成為負資產，如果按揭成數為八成以下，則會較為安全。
另一個方法是縮短按揭年期，現時按揭最長還款期為30年，但如果在25年內能夠還清款項，盡量選擇25年。同時，借款人需要保持良好的還款紀錄，即使銀行有一日要「call loan」，自己也不會成為首個目標。
成功上車後，財務要保持收支平衡，一旦收入出現變數或遇上突發事故，也能依時供款，以保持還款紀錄良好。如今息口明顯較以往高，在樓價回調、息口上升及高成數按揭盛行的情況下，較容易出現負資產個案，有意入市的買家要衝量清楚自身負擔能力及經濟狀況。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，自3月份政府全面撤辣後，樓市交投即時上升，樓價亦開始稍微回升，最新3月份私人住宅售價指數報305.7點，按月升逾1%，結束十個月連跌。雖然樓價有輕微回穩，不過一手貨尾積壓，發展商繼續以低價策略推售新盤，使二手樓價受壓而保持偏軟，銀行估價仍偏向審慎，相信樓價未必短期內出現顯著回升，料上半年樓市呈「價穩量升」的狀態，料負資產宗數於下半年有機會高位回落。
預留至少半年的後備資金
過往十多年來本港業主還款能力一直處於穩健水平，根據金管局3月住宅按揭統計調查資料顯示，超過3個月及六個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.09%及0.06%，即屬超低水平，顯示絕大部份業主的供款能力仍穩健，銀行借貸風險可控。有意置業之人士仍要衡量自身經濟及供款能力，避免借太盡，緊記按時供款以及預留至少半年的後備資金。
金管局總裁余偉文日前在出席立法會財經事務委員會會議時亦解釋，負資產主要並非關注其數目，樓價上落自然令負資產數目有所改變，而現時樓價較穩定，希望負資產數字亦可穩定，負資產宗數上升是數字結果，雖然3月樓價微升1.1%，但首季仍跌1.8%，負資產宗數自然會增加。
他再指，負資產壞帳率較為重要，現時負資產個案拖欠比率雖然上升，但仍處於低水平及穩定，因不少個案都屬於按揭保險計劃下，而按證保險公司對其入息審查及要求高，負資產個案拖欠比率由0.03%升至0.06%，當中涉及宗數只有10多宗，比率升幅大，只因其基數較小，並指該比率處於非常低水平，但高成數按揭保險計劃是否有空間改動，需要在當中作出平衡。
如果業主有一期沒有還款，銀行通常先會致電還款，如果兩2至3個月沒有還款，才會發信提醒。如果當業主未有動靜，銀行便會發破產令，收樓後把物業拍賣。