辛建國：香港物業管理：升降機維修的挑戰與科技解決方案
香港是一個高度都市化的城市，高樓大廈林立，升降機成為日常生活中不可或缺的一部分。然而，物業管理在維修和管理升降機方面面臨諸多挑戰，包括技術問題、人力資源問題、法規問題等。隨著科技的發展，越來越多的技術被應用於升降機維修和管理中，這不僅提升了維修效率，也保障了居民的安全和便利。筆者在本文將探討香港物業管理在升降機維修中面臨的主要問題，以及如何利用科技來提供協助。
升降機維修的挑戰
首先，香港許多建築物的升降機系統已經運行多年,設備老化問題嚴重。老舊的升降機不僅維修頻率增加,故障率也較高,對住戶安全造成威脅。隨著科技進步,升降機系統需要升級和更新,但舊系統可能不兼容新技術,需要全面更換或大規模改造,增加了維修成本和技術難度。
其次，香港有嚴格的升降機安全標準, 維修工作也需要遵守嚴格的法規, 而確保設備符合最新標準,物業管理公司是需要投入大量資源和時間。另外,維修成本高昂,特別是對於老舊設備,零件更換和技術人員費用不斷上升,給物業管理公司帶來經濟壓力。
此外，升降機的維修工作需要專業知識和技術人員,但香港勞動市場供應不足, 而培訓新人需時間和資源。維修期間不可避免地影響居民和商戶的日常生活,如何在不影響營運的情況下進行維修也是難題。再者升降機故障可能導致乘客被困,需要物業管理團隊有快速反應能力。部分零件須從海外訂購,供應鏈延誤可能影響維修計劃實施,延長設備停機時間,影響住戶生活。
科技的解決方案
面對這些挑戰，科技提供了一些解決方案，不僅提高了維修效率，降低了成本，還保障了居民的安全和便利。以下是這些技術的主要應用：
1. 物聯網 (IoT) 技術
• 物聯網技術在升降機上安裝了多種傳感器（如速度、負載、震動、溫度），實時收集數據並傳輸到中央監控系統。技術人員可即時監控升降機運行狀態，及時發現並解決問題。此外，通過大數據分析實時和歷史數據，可以預測潛在故障，提前安排維護工作，避免突發問題，從而提高效率並延長設備壽命。
2. 人工智能 (AI) 和機器學習
• 人工智能和機器學習技術通過分析運行數據，識別異常模式並預測可能的故障，讓技術人員能提前採取預防措施，減少故障發生的概率。AI系統還能根據歷史數據和運行狀態，自動生成維護計劃，優化資源使用，提高維護效率。
3. 無人機和機器人
• 無人機和檢查機器人可用於檢查井道和升降機頂部，特別是那些人手難以到達的區域。這些設備配備高解析度攝像頭和其他傳感器，可以捕捉細微的結構損壞或磨損，提供詳細檢查報告。同時，機器人還能進行一些簡單的維修工作，如更換零件，減少人力投入，提高效率。
4. 數位對映 (Digital Twin)
• 數位對映技術創建升降機的虛擬模型，模擬其運行情況，進行虛擬檢查和測試，不影響實際設備運行。通過分析數位對映模型的運行場景，可以優化維修策略，減少實際運行中的風險，提升設備的運行效率和安全性。
5. 區塊鏈技術 (Blockchain)
• 區塊鏈技術可記錄升降機的維修歷史，確保數據透明和不可篡改，提升維修工作的可信度和合規性。此外，區塊鏈還能追蹤和驗證維修和檢查是否符合法規和標準，確保維修工作符合規定，保障住戶安全。
6. 擴增實境 (AR) 和虛擬實境 (VR)
• AR和VR技術可用於技術人員的沉浸式培訓，模擬真實維護場景，提高其技能和應對突發情況的能力。技術人員還能通過AR眼鏡接收遠程專家的實時指導，進行複雜的維修操作，提高維修效率和準確性。
結語
雖然香港物業管理在升降機維修方面面臨諸多挑戰，包括老化設備、技術更新、安全標準、維修成本、專業人員短缺等。然而，科技的發展為解決這些問題提供了新的可能性，越來越多的技術手段被應用於升降機維修和管理中。物聯網、人工智能、無人機和機器人、數位對映、區塊鏈、擴增實境和虛擬實境、大數據分析和智能能源管理系統等技術的應用，將使升降機的維修工作變得更加高效、精確和安全，從而提升物業管理的水平和住戶的生活素質。同時，這些技術的應用也將降低維修成本，提高資源利用效率，實現可持續發展。
撰文：辛建國
香港專業及資深行政人員協會會員
香港房地產科技協會對外事務委員會主席
香港學術及職業資歷評審局資訊科技及財務專家
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