宏福苑40億方案情理法兼備？ 樓換樓差價惹疑慮 宏志閣獨留恐涉公契難題
文：易家成
去年11月，大埔宏福苑遭逢五級大火，災情慘重，更揭示圍標禍延居所安全。事隔三個月，政府宣佈斥資約40億公帑，長遠安置逾1,700個受災單位。
方案涵蓋現金收購業權與「樓換樓」，並准許交出業權之業主優先選購居屋、綠置居及房協單位；當局亦擬於大埔頌雅路西興建新居屋。政府指方案已兼顧情理法，讓業主有退場之選。然過渡期之住宿安排、原址重建之訴求，以至遷居後社區配套之落差，仍待妥善善後，備受社會關注。
閱讀更多：
政府注資3億僅解燃眉之急？原址重建恐變「空城」｜另覓新址建屋成本恐超原址3倍 誰來埋單？
宏福苑如何善後｜民建聯：富善邨旁熟地重建｜卜國明：原址重建最划算｜方國珊：離「傷心地」另覓地安置｜施永青：業權退回房委會換賠償
方案重點：賠償機制與安置安排
政府推出宏福苑安置方案，計劃斥資約68億元收購宏志閣以外七座大廈的業權。收購價按實用面積計算，未補地價單位每平方呎8,000元，已補地價單位為10,500元。
業主接受收購後可二擇其一：選擇「領取現金」者，可取回全額款項自行安排居所；選擇「樓換樓」者，則可參與「特設銷售計劃」，選購政府預留的約3,900個單位，樓價差額多除少補。
該批「樓換樓」單位由房委會及房協共同提供。房委會提供的約3,500個單位中，包括1,500個位於大埔原區頌雅路西的單位，其餘分佈於「綠置居2025」的九龍灣盛緻苑，以及「居屋2025」旗下的錦田匯熙苑、東涌裕豐苑、屏山朗風苑、啟德啟陽苑及將軍澳影輝苑。房協則提供約400個單位，選址位於觀塘安達臣道及粉嶺百和路，供業主選擇。
特設銷售計劃將於9月正式展開選樓程序。為加快重建進度，方案設有「越早簽約、越早揀樓」機制，簽約截止日期為8月31日。凡於6月30日或之前簽訂臨時買賣合約的業主列入第一批，享有優先揀樓資格；7月1日至8月31日簽約者屬第二批，須待首批業主選購後，才可挑選剩餘單位。
此外，宏志閣因結構安全，暫未納入收購範圍；但若獲過半數業主同意，政府願意考慮將其納入方案。
閱讀更多：
新一期居屋涉8300伙 首次與綠置居、白居二於明年次季同步接受申請
宏福苑大火後樓市微觀變化：維修保費雙漲、新舊樓價差拉闊、轉買為租或加速
PIC02
圖一：「特設銷售計劃」可選擇發展項目
政府雖已定出安置方案與選樓時間表，但實際執行仍有不少困難。受災業主簽約後，隨即要面對過渡期的種種問題。尤其是交出舊居業權至新居入伙，中間相隔數年，業主難免會對這段期間的居住安排感到憂慮。
過渡期的居住與財務安排
在政府提出的方案中，居民從現在簽約到未來正式入伙新居之間，存在一段「真空期」，當中的居住安排與財務責任是業主最關心的實際問題。雖然政府承諾讓早簽約的業主優先揀樓，但由於新樓盤落成需時，例如九龍灣盛緻苑預計要到今年底才入伙，而大埔頌雅路西項目更需等待至2029或2030年，這段期間的安置成為焦點。
針對選擇「樓換樓」的業主，財政司副司長黃偉綸已表明，銀行將配合暫停按揭還款，政府亦會在此期間向居民發放租金津貼，或安排入住過渡房屋，這項措施有效減輕居民需同時負擔舊樓按揭與新居租金的雙重壓力。
然而，對於選擇「領取現金」的業主，情況則較為不同。一旦領取現金賠償，當局即視為其居住問題已獲解決，業主需自行承擔日後的租住開支。對於尚有按揭在身的業主，賠償金在扣除銀行欠款後，餘額是否足以應付數年租金及未來置業的首期，實屬未知之數。這可能導致經濟能力有限的業主，為求穩妥而只能選擇「樓換樓」，變相局限災民的選擇彈性。
原址重建與行政效率的考量
就宏福苑應否原址重建一事，政府與部分居民看法分歧。宏福苑位置便利，周邊設施齊備，部分居民對社區建立了感情，因而傾向原址重建。
當局的問卷調查亦反映此意願：已交回意見的1,975戶佔總數超過99%，當中有12%住戶明確表明不接受政府的收購建議，9%居民則堅持原址重建。這批業主表示不介意等待漫長的重建期，認為政府應先聽取民意，不應貿然決定放棄重建。
政府方面則主要考慮效率與實際操作難度。當局解釋，原址重建需時長達10年，加上技術複雜、業權分散，執行難度甚高。因此，政府計劃收購單位並安排居民搬遷，原址則改作公園或社區設施，藉此盡快解決樓宇安全隱患。這顯示官方著重解決問題的效率，與居民希望維繫原有社區網絡的期望之間，存有一定落差。
新舊居住環境與社區網絡的落差
置換方案引致樓價縮水，地利不再，是業主難以維持原有生活質素的實際困境。據《集誌社》報導，業主張先生的個案正是面臨「大屋搬細屋」困境的典型寫照。他持有447平方呎向海單位，當年連補地價以530萬元購入，惟按政府每呎10,500元的收購價計算，僅獲賠約469萬元，帳面隨即虧蝕61萬元。張先生指出，若要換回同等質素單位需額外補貼百萬，變相被迫在「負債換樓」與耗盡積蓄之間作抉擇，巨大的經濟壓力更令他萌生離港念頭。
張先生的個案並非個別例子，反映置換方案的硬件落差。宏福苑位處大埔市中心邊緣，交通便利、景觀開揚。反觀政府提供的選擇：大埔頌雅路西項目雖在同區，但位置偏遠且鄰近墳場；觀塘安達臣道項目位處山上，交通配套存疑。至於啟德或九龍灣等市區地段，雖升值潛力較高，但單位面積普遍較小，業主若不願補貼差價，便需面對「大屋搬細屋」的現實。
除資產與空間的倒退外，《信報》專欄作家梁天卓亦撰文提醒，安置不應只求「有瓦遮頭」。他指出，住屋是硬件，社區網絡則是決定居民能否安居的「軟件」。對長者、長期病患或基層家庭而言，熟悉的藥房、診所及鄰里互助，實為生活中「無形的保險」。若搬遷至偏遠新區，這種互助系統將被切斷：長者或因跨區而拖延覆診，家長亦可能因交通時間倍增，影響工作與照顧子女。
綜上所述，無論是張先生面對的財務虧蝕，抑或梁天卓強調的社區網絡割裂，均說明現行方案在金錢賠償以外，忽略了居民在生活成本與社會資本上的隱性代價。
要解此結，政府不能只顧推行項目，而令居民受損。當局宜檢討賠償準則，拉近新舊樓價距離；安置選址亦應盡量貼近居民原有社區，減少生活動盪。唯有兼顧金錢與生活，妥善安頓住戶，發展計劃方能順利推行。
拒絕方案的代價與宏志閣的孤立困境
政府已劃下死線，業主若在8月31日前不接受收購，方案便會失效。屆時，拒絕出售的單位將重投私人市場，樓價極可能大跌，業主更要獨力承擔昂貴的維修費與法律責任。這對於堅持留守的居民而言，無疑是巨大的決策壓力。
與此同時，宏志閣因結構安全未被納入強制收購，處境卻最為尷尬。《信報》專欄作家黃永指出，若周邊七座大廈拆卸，宏志閣絕非「獨善其身」這麼簡單，而是面臨三大難題：
首先是工程難題。大廈的水管與燃氣喉管若原本接駁經由其他受災大廈，一旦拆樓，便須重新鋪設。這涉及大量工程，絕非修補那麼簡單。
其次是法律死結。大廈公契原本以整個屋苑八座為基礎，若拆剩一座，公契與地契必須修改，重新界定管理責任與業權份數。這類法律問題並無先例，律政司與物管公司需重新設計安排，過程漫長且複雜。
最後是管理真空。現有的保安、消防與電梯合約均已屆滿。單幢舊樓要重新招標、簽新合約，甚至購買第三者責任保險，難度遠高於一般屋苑。即使業主肯付高昂管理費，程序上也需耗時數月。
換言之，宏志閣居民若不賣樓，未來數年不僅要住在工地旁，更要面對水電接駁未明、公契權責不清、管理服務中斷的混亂局面。
總結
總括而言，政府的方案在錢銀與效率上雖有具體安排，收購價亦高於市價，但在執行細節上，卻未充分顧及居民對原社區的感情、過渡期的生活保障，以及新舊居住質素的落差。當局如何在消除安全隱患之餘，妥善處理居民的心理壓力和生活適應，才是方案能否順利落實的關鍵。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
想緊貼樓市最新動態，記得追蹤28Hse以下平台！
28Hse 網頁：https://www.28hse.com
YouTube：易發睇樓團 (https://www.youtube.com/@28hse_com)
Facebook：28hse.com (https://www.facebook.com/28Hse)