何文田君柏「先住後付」12年超長成交期 內地客住足8年後撻訂｜至少1,660萬訂金遭沒收 佔樓價42.5%
由長實（1113）及帝國集團發展、2016年入伙的何文田君柏，最新錄得一宗取消交易個案。成交紀錄冊顯示，一名買家於2018年2月以3,915.1萬元購入一個四房單位，並選用發展商提供的「Z138先住後付」付款計劃，超長成交期達12年；惟單位成交約8年後，相關買賣合約已於2026年2月11日終止，料買家遭沒收約1,660萬元訂金，佔樓價約42.5%，尚未計及期內已支付的入住費。
閱讀更多：
「先住後付」12年超長成交期
上述單位為君柏6座9樓A室，實用面積1,624平方呎，四房間隔，2018年2月成交價為3,915.1萬元，成交呎價約24,108元。資料顯示，買家為一名內地客，並採用「Z138先住後付」付款安排
按「Z138先住後付」條款，買家須於簽署臨約後180日內繳付樓價20%。其後以「先住後付」方式分138個月付款，期間每月支付樓價0.25%及入住費；期內合共需繳付樓價34.5%。待完成138個月付款後的一個月內，買家須繳清餘下樓價45.5%。換言之，整個成交期長達12年。
成交紀錄冊亦顯示，上述買賣在成交至今約8年（96個月）後終止，並列明遭沒收金額約1,660萬元，即樓價42.5%，惟未包括期內己付的入住費。
長實於2016年重推君柏現樓貨尾時，首次推出「先住後付」計劃，買家支付兩成樓價即可入住，並把成交期拉長至12年，即2028年才完成交易，屬新盤市場罕見的超長成交安排。據悉，當時重推並售出34伙貨尾，約七成買家採用該計劃。
止蝕未必蝕晒 「斬纜」或屬「計過數」
值得一提的是，這宗撻訂個案表面看屬「一面倒」損失，但在樓市回調背景下，買家選擇止蝕離場，未必全然「唔着數」，甚至有機會是計過數的「斬纜」。
該單位於2018年的成交價為3,915.1萬元，成交呎價24,108元。按現時資料推算，今次遭沒收金額約為樓價42.5%，涉及約1,660萬元。按28Hse估價，該單位最新網上估值為2,911.2萬元，較2018年購入價低約1003.9萬元。在上述價位落差下，買家若繼續供至完成交易，整體持貨成本與風險未必划算，因而出現提早止蝕的誘因。
此外，資料顯示登記買家名稱屬普通話拼音。由於成交發生於「撤辣」之前，如買家身分涉及當時的額外印花稅安排，相關稅款或可在交易撤銷後按規定向稅務局申請退回（如適用）。換言之，買家今次「壯士斷臂」的決定，可能是盤算過現金流與整體回報後的取捨。
長實曾就撻訂入稟追討
不過，買家放棄完成交易始終屬違反買賣合約，除訂金被沒收外，發展商日後會否進一步追討差價，仍有待觀察。長實近年積極就新盤撻訂個案追收差價。2024年1月起，長實分別向五名「名日・九肚山」及三名洪水橋「#LYOS」撻訂買家，入稟追討約1,765萬元；至2025年11月，更有其中三人被法庭頒令破產。相關追討金額介乎55萬至740萬元；八個單位原價總值超過1.2億元，八名買家合共被沒收861萬元訂金。
其中，「名日・九肚山」買家購入價錢介乎於1,289萬元至2,760萬元；「#LYOS」三名買家購入價錢則介乎於445萬元至733萬元。長實於2024年1月入稟追討五名「名日・九肚山」撻訂買家，追討差價介乎在59萬元至740萬元；其後於2025年4月起追討三名「#LYOS」買家，追討差價介乎在55萬元至140萬元。當中三名「名日・九肚山」撻訂買家被追討216萬、272萬及740萬元，合共1,228萬元，並被頒令破產。
已入住後撻訂重售 仍屬一手樓
已入住的新盤（一手樓）如其後撻訂並由發展商重售，在法律及銷售條例層面通常仍被視為一手住宅物業。即使單位曾簽約售出，只要未完成最終成交（或發展商取消合約後重新發售），該單位仍由發展商直接銷售，就屬於一手樓。
想緊貼樓市最新動態，記得追蹤28Hse以下平台！
28Hse 網頁：https://www.28hse.com
YouTube：易發睇樓團 (https://www.youtube.com/@28hse_com)
Facebook：28hse.com (https://www.facebook.com/28Hse)