樓見之明｜淡風漸消散 樓市迎爆發｜布少明
有機構發佈報告指，在極端的情況之下，香港樓價可能再跌3成。標題雖然吸引眼球，卻屬極低概率事件，無需過分憂慮。報告假設多重風險同時爆發，包括全球關稅戰升級、經濟陷入嚴重衰退、初期通脹與利率飆升，以及失業率急劇攀升。若此情景成真，香港GDP或急跌，樓價亦將跟隨之急挫。報告亦明確指出，這類極端情況的發生概率僅5%，實際風險微乎其微。
事實上，自從貿易戰爆發，各類新聞滿天飛，但認真的樓市分析不應脫離現實。誠然，樓價仍於低位整固，導致負資產數目節節上升。金管局數據顯示，2025年首季末負資產宗數達40,741宗，較去年第四季的38,389宗升約6.1%，創21年新高。儘管如此，負資產拖欠比率維持低位，本港失業率穩定於3.2%的低水平，反映供樓人士還款能力穩健，就業市場堅韌。負資產雖有所增加，但對整體金融穩定性影響有限，市場無需過分擔憂進一步惡化的風險。
樓價已漸漸出現「見底」現象。首先新盤市場熱度不減，成為樓市復甦的強心針。西沙新盤首輪開售一日內全數沽清，第二輪收票逾4.2萬張，超購145倍，榮膺本港新盤「票王」，銷情預料將再創佳績。此熱潮不僅反映市場剛性需求的強勁，更有效提振投資者與用家信心，推動一手市場持續領航。
供求始終是樓市走勢最重要的指標，若以供應層面去分析，日前房屋局公布的最新「私人住宅一手市場供應」資料，未來3至4年一手供應（包括已批出土地可隨時動工(熟地)、已落成未售出單位數目（現樓貨尾）、建築中未售出單位數目）於今年首季合共錄10.5萬個單位，按季減少2,000個，連跌4季，並創7季新低，並由紀錄高位的11.2萬個已減少約7,000伙。未來3至4年一手私宅新供應按季下跌，主要是受建築中仍未售出單位數目按季減少3,000個帶動，最新錄65,000伙的2年新低。首季有不少樓花盤登場，並取得理想銷情外，同一時間，今年首季有約5,500個單位落成，均令建築中仍未售出單位數目減少。
值得留意，本財年潛在土地供應創有紀錄的15年新低，估計發展商實際吸納土地會跟隨減少，在此情況下，土地供應將逐步回落，相信熟地供應持續呈跌勢。
另一邊廂，「美聯樓價指數」最新4月28日報127.34點，按周微升0.2%，本年迄今樓價指數仍跌0.62%；反觀同期租金在租務淡季下仍然向上，美聯「租金走勢圖」3月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.87元，按月升約0.16%，創5個月新高。
隨着第二季租務旺季來臨，內地生及外來專才湧入將進一步推高租金需求。「供平過租」現象重現，吸引租戶考慮轉租為買，投資者亦可把握低價入市及收租獲利的機遇。預料「租升價跌」的背馳格局將延續，引導市場購買力進一步釋放。
美聯物業住宅部行政總裁 布少明
註：專欄作家言論不代表本網立場
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