2萬貨尾積壓難消化 持久困擾樓市【老樓專欄】

停止推出住宅地皮，為過去14年罕見，香港財政長期以來主要靠出售土地，以收入增肥庫房，應付各項開支。如今經濟不景，貿易下滑，股市下挫，樓市衰頹，港府停售土地，應是不得已為之，港府發展局長甯漢豪承認是市況差，市場對住宅地「胃口不好」，港府是負責任才停售土地。坊間已醞釀向明日大嶼措施施壓，會下一步否定前特首林鄭月娥施政期間措施，老樓亦無謂信太多揣測，有需要便停也是自然的。

香港政府公布本財政年度最後一季的賣地計畫，港府發展局長甯漢豪宣布，今季不會推售住宅地和商業用地，只推售一幅工業用地。如果算上前三季，則香港整個財政年度沒有推售一幅商業用地。按照今年港府預算案估計，本財政年度全年賣地目標收益為850億港元，原訂全年主動出售12幅住宅地，但最終只售出三幅。

2002年，基於樓市低迷，當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚宣布推出一系列的救市措施，市場稱之為「孫九招」，其中幾項是針對公營房屋，包括結束居屋計劃、結束混合發展、私人參建居屋及房協資助自置居所計劃、終止出售公屋計劃。

孫明揚當時為實行有關措施「解畫」，表示過去數年落成的新樓貨尾約2萬多伙，而未來2年落成但已獲批預售、可隨時推出達3萬多伙，供應遠遠高於需求，故政府希望恢復房地產市場正常運作，重建市民及投資者對房地產市場的信心。新措施包括取消土地拍賣，暫停勾地1年，暫停兩鐵（地鐵及九鐵）項目招標1年，結束居屋計畫、公私營混合發展、私人參建居屋等計畫。政策推出後，一度令樓市成交量大增，但其後在沙士蹂躪下，樓價進一步下滑，至2003年經濟喘定，有關政策才漸漸發揮效用。

至於現時尚有2萬伙貨尾待售，加上未來三至四年潛力供應超過10萬伙，在去年僅消化逾萬伙新單位的市場，能否在短短數年間消化實屬關鍵。有傳媒統計，2024年將有70個潛在全新盤，合共可推出逾3.54萬伙大鬥法，推盤量按年大增1.4倍。縱使發展商不會一炮過全部推出，但積壓的2萬個貨尾亦足夠一年的購買力。新單位累積下去，將會是一個天文數字，持久困擾樓市。

看來發展商欲把持貨成本減低，向政府施壓爭取低補價來完成手上具潛質的新界北部都會區的項目，以間來換取低成本效益，在樓市周期完結後，來享受因果循環、更豐盛的成果。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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