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財經

高價接劏房戶 樓價崩跌蝕幅擴大【老樓專欄】

591房屋交易網

更新於 2024年02月22日03:45 • 發布於 2024年02月22日03:45 • 591地產新聞

市區和新界區過往呎價有距離,因運輸基建拉近與市區距離,與及中港通關通道增加,引發市區買家和內地客,紛紛對新界樓另眼相看,近年也因為市區傳統屋苑有番咁上下大年紀,故被年輕屋苑追過,宜家所謂十大屋苑乃多年前定落,參考偏離市況,因近兩年樓價跌幅,市區及新界樓又再次拉遠番距離。

老樓入行聽前輩講,買樓要看地點,即為location 、location、location, 因為交通便利和就業機會多,自用投資皆宜,跌市也抗跌力強;時至2000年,自多條接駁新界的鐵路線和基建相繼落成投入服務,一小時生活圈形成,加上中港兩地商貿加強合作,港人北上工作和消費乃不斷成形,故推動一直落後市區的樓價大幅追趕,並製造了財富效應,令該年後買入新界樓的買家變成小康之家,由市區的小戶買入新界的大戶。

正因價錢飛升,連新界樓亦遠離一般小市民負擔,劏房戶成為一般上車戶上車夢,持續大量供應和樓價下挫,這類「唔係人住」的劏房立刻爆發小樓災,料這類曾在十多年前大興其道的劏房已成為香港房地產的歷史。

據政府統計,現時約有22萬人為應付生活所需,居住在11萬個狹小的劏房單位,但這只是冰山一角,實際的劏房數字難以估計。政府在2023年《施政報告》中明確提出成立「解決劏房問題」專責小組,於10個月內進行調查研究並提出具體方案。初步考慮的措施包括加強租務監管、修訂相關法例,遏止業主無理開支和收費。政府方面多次認為,取締劏房為目標,短時間內暫難解決,意味無論私樓供應或會陸續減少迷你劏房戶建成,但市場仍有存在機會。

財政司司長陳茂波曾指出,「解決劏房」是非常明確的目標,同時必須全力破解的是住屋貴、住屋難、住屋細的問題。這表象的背後,其實是香港面對的「兩大矛盾」:「收入的貧富懸殊」和「資產的貧富懸殊」。

老樓記得一個劏房勁蝕經典個案,去年中西營盤瑧蓺一個開放式創全港納米樓最高呎價紀錄,惟蝕52%沽出,單位位於入伙約5年的單幢半新盤西營盤瑧蓺,高層J室,實用221方呎,開放式間隔,據悉單位為鳳凰樓層,享市景及部分煙花海景,去年由拍賣行動以底價410萬元開價拍賣,單位獲3組買家競投,原本每口價20萬元,後改至每口價10萬元,經五口價後,以490萬元成交,實呎22,172元。原業主於2018年10月於1,025.2萬元一手買入單位,當時呎價高達46,389元,創全港一手納米新樓最高呎價紀錄,紀錄保持至今。

樓價已累跌兩年,現今單位估值應與當時拍賣價再有一大段距離,反映在各類物業中,高價購買劏房戶的買家,將蝕到眼甘甘。

撰文:資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出首本買樓入門書,目前為自由創作人,中港兩邊走。

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