SIERRA SEA 2A期乘勝連推兩單 4號價單均呎1.19萬 5號價單提價3.6%實屬原價加推
新地西沙大型項目SIERRA SEA第2A期銷情熾熱，繼上周六首輪沽清及榮登歷來「首輪票王」後，發展商乘勝追擊，連續加推第4號及第5號價單應市。兩張價單合共涉及211伙，涵蓋一房至三房戶型，折實入場費維持在350萬水平，以回應市場龐大的向隅客需求。
新推的第4號價單共73伙，折實平均呎價回落至11,976元，較上一張價單有約2%折讓；隨後加推的第5號價單涉及138伙，折實平均呎價則升至12,413元，帳面提價約3.65%。雖然兩張價單均價走勢各異，但入場門檻依然親民，一房單位折實售價僅由350.05萬元起，當中更有部分單位受惠於印花稅優惠措施。
針對價單價格波動，數據顯示主要反映樓層及景觀因素。若以同座向及同柱單位作直接比較，第4號及第5號價單的實質加幅僅介乎0.2%至4.1%，屬正常的樓層差價。這顯示發展商採取「原價加推」策略，旨在維持高性價比以吸納市場購買力，並未有大幅提價。
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第4號價單折實均呎回落至1.19萬 較上張折讓2% 仍高於2號價單逾3%
第4號價單共推73伙，包括9伙一房、49伙兩房及15伙三房，實用面積介乎297至700平方呎。計算最高15%折扣優惠後，單位折實售價由350.05萬至902.98萬元不等，折實呎價介乎10,436元至14,110元。本張價單折實均呎為11,976元，價格走勢方面，此均價較第3號價單的12,263元有2.34%折讓，惟較早前公佈的第2號價單則錄得3.29%升幅，反映發展商逐漸採取「先求量，後求價」策略，回應市場需求。
至於各類戶型的入場單位資料，一房入場為Coral Avenue第3座2樓J室，299平方呎，折實售350.05萬元，呎價11,707元。兩房及三房入場單位同屬該座G2樓，其中兩房H室面積417平方呎，折實售435.2萬元，呎價10,436元；三房C室面積645平方呎，折實售719.6萬元，呎價11,156元。
此外，價單內全數八伙J室一房單位的折實價均低於400萬元，合資格買家可受惠於100元印花稅措施。
整批單位以定價計，市值約4.77億元。
第5號價單折實均呎12,413元 提價3.65%
5號價單加推的單位合共138伙，分布於第1至3座及第5座，涵蓋19伙一房、90伙兩房及30伙三房，實用面積由262至700平方呎不等。
發展商維持最高15%折扣優惠，扣除優惠後，新價單折實售價為361.55萬至909.45萬元，折實呎價介乎10,584至14,200元，折實平均呎價12,413元，比上張價單的折實均呎11,976元提價3.65%，反映發展商逐漸採取「求價多於求價」策略，回應市場龐大的購買力。
至於各類單位的具體定價，新價單入場費最低為第3座7樓J室，屬一房戶型，實用面積299平方呎，折實售價361.55萬元，折實呎價12,092元。兩房入場單位則為第5座1樓H室，實用面積417平方呎，折實價441.34萬元，折實呎價約10,583元。三房入場單位則為第5座2樓C室，實用面積647平方呎，折實價790.03萬元，折實呎價約12,210元。
此外，今批售價最高的單位是第1座10樓H室的三房戶，實用面積645平方呎，折實售價909.45萬元，呎價約14,100元。若果是呎價最高的單位，則為第1座10樓G室的一房戶，實用面積297平方呎，折實售價421.75萬元，呎價約14,200元。
整批單位以定價計，市值約9.45億元。
4號價單新推樓層景觀基本不同 同柱實質加幅僅0.2%至4.1%
第4號價單折實平均呎價較上張價單低2.34%，主因是今批單位樓層與景觀不同，價格反映了相關質素差異。若將焦點放在同座向、同柱的上下層單位比較，兩者價錢其實相若，僅反映正常的樓層差價。
以4號價單推售的第2座20樓D室、第3座2樓D室、第3座2樓E室，以及第5座3樓A室為例，這批單位的折實售價僅較同柱下層單位高出0.2%至4.1%。這幅度屬於正常的樓層差價，反映發展商實質上是原價加推，並未大幅提價。
具體數據方面，如下圖顯示，4號價單中的第3座2樓E室，折實呎價為12,131元；相比3號價單中同一柱的1樓E室折實呎價11,653元，兩者差距為4.1%，此差幅屬合理水平。
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若再深入剖析其他單位，例如第2座20樓D室，其折實呎價為12,657元，與同柱下層19樓D室的12,488元相比，增幅僅為0.2%，在同區新盤中實屬罕見的克制。這種定價策略清晰釋出發展商穩中求進的訊號，旨在透過維持高性價比，吸納市場積存的購買力。
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5號價單新推樓層景觀基本不同 同柱實質加幅僅0.2%至1.67%
至於第5號價單錄得3.65%的帳面提價，同樣源於單位組合的變化。新推單位包含較多高層及景觀較佳戶型，故拉高整體均價。若鎖定同座同柱單位分析，實際加幅僅屬輕微的樓層溢價，顯示發展商並未因銷情熾熱而大幅提價，仍以貼市價吸客。
以5號價單推售同柱為例，這批單位的折實售價僅較同柱下層單位高出0.2%至1.67%。這幅度屬於正常的樓層差價，反映發展商實質上是原價加推，並未大幅提價。
具體數據方面，如下圖顯示，5號價單中的第5座2樓E室，折實呎價為11,566元；相比4號價單中同一柱的1樓E室折實呎價11,376元，兩者差距為1.67%，印證實際加幅合理，屬原價加推。
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項目背景
由新鴻基地產發展的SIERRA SEA 第2A期，位處西沙十四鄉海映路8號，共提供727個住宅單位，預計關鍵日期為2026年9月30日。項目坐擁優良校網，小學屬89校網，中學則納入沙田區。
項目於上周六(10日)首輪推售213伙價單單位，即日全數沽清，銷情熾熱。開售前，項目已錄得約4.2萬個購樓意向登記，以首輪推售量計算，超額認購達196倍，一舉打破2023年油塘親海駅II首輪逾3.8萬票的紀錄，榮登歷來一手新盤「首輪票王」寶座。
銷售當日，大手客入市積極。數據顯示，最大手組別錄得10組買家分別購入5至8伙單位，其中3組「超級買家」更一口氣購入8伙；另有1組買家購入7伙、1組購入6伙，以及5組買家各購入5伙。此批大手客平均每組涉資近4,000萬元，最高成交額一組更達約4,800萬元。此外，亦有逾20組買家購入3至4伙，平均每組斥資約2,000萬元，反映市場對項目信心十足。
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