呂宇健筆｜商舖新參數「麥當勞指標」｜Ken Lui

近來商舖市場最震撼的消息，莫過於連鎖快餐龍頭麥當勞以7,238萬元沽出大角咀一個9,230方呎的地舖。該舖原本放售指引價逾1.1億元，最終成交價大幅折讓35%，以月租約43.9萬元計算，租金回報率高達7.3厘，嚇得一眾準備出貨的業主「目定口呆」。更甚的是，麥當勞幾間位於黃金地段的舖位尚未沽出，一旦更優質的舖位以更高回報率成交，舖位市場勢將進一步冰封。然而，一個銀有兩面，麥當勞今次的「麥麥沽」，同時也為投資者帶來機會。

我在8月寫過《老麥不殺伯仁，伯仁卻因老麥而死》指出，麥當勞一次過放售8間商舖的舉動，勢必令商業物業市場雪上加霜。單看麥當勞以7.3厘沽出大角咀舖位，已對商舖市場帶來巨大衝擊。過去買家普遍接受約6厘的回報率，但在麥當勞這類附有「鐵租」租客（不少租約長達 20 年）的物業，市場仍願意給予7至8厘回報時，普通舖位的業主根本無法再維持原有的溢價。

假設一個舖位月租15萬元，以往按6厘回報計算，市值約為3,000萬元；但若買家參考「麥當勞指標」，要求8厘回報，該舖位的價值將瞬間跌至2,250萬元，跌幅達25%。不要忘記，舖市由高位計已回落近四成。

目前商舖市場正處於極端扭曲的過渡期。「麥當勞指標」固然嚇呆放盤的業主，但同時亦為市場提供一個清晰的摸底參考。相信麥當勞尚未沽出的優質舖位，對投資者仍具相當吸引力。租金回報由6厘升至8厘固然吸引，但若能低買高賣則更理想。假設以8,000萬元買入一間8厘回報的麥當勞舖位，年租金收入為640萬元；若投資者能成功以6厘回報將其轉售，該物業的理論售價將提升至約1.06億元，資本增值幅度高達33%。

此外，麥當勞舖位的買家更可理直氣壯地向其他商舖業主壓價：既然「有鐵約在身」的麥當勞舖位亦需提供8厘回報，那麼風險更高、租客實力較弱的普通商舖，要求9厘甚至10厘回報亦屬合情合理。終極大茶飯，正是以9厘回報買入物業，待利率下降之際，再以7厘或6厘回報將物業沽出。

受網購衝擊與消費模式改變夾擊下，商舖的租值長遠難有增長空間，但當估值跌至極端水平時，反彈契機往往悄然而至，未來舖市隨時會複製樓市反彈的劇本。

呂宇健
資深投資者
註：專欄作家言論不代表本網立場