【2025 壓力測試】買樓唔使壓測仍要DTI | 拆解按揭最新入息門檻計算方法
在香港，置業的門檻一直以來都相當高，尤其是對於首次置業者而言，通常需要準備至少七位數字的資金來購買物業。大多數買樓人士在購置物業時，必須依賴按揭貸款，而過去的壓力測試則成為了不少借貸者面對的一大挑戰。然而，隨著香港金融管理局於2024年2月宣佈暫停壓力測試要求，這一情況似乎有所改善，但仍然需要遵循供款與入息比率（DTI）的要求。本文將深入探討DTI的計算方法及其對於借款人入息要求的影響。
甚麼是供款與入息比率（DTI）？
供款與入息比率（DTI）是衡量借款人每月按揭供款與其每月收入之間比例的一個重要指標。舉例來說，如果每月按揭供款為$20,000，而每月入息為$40,000，那麼DTI便是50%。這個比例幫助銀行評估借款人的還款能力，從而決定是否批准貸款。
買樓每月收入要幾多？
對於不同的貸款額，所需的每月入息要求也有所不同。以下是一些示例：
- 貸款額為$1,000,000：每月入息要求為$8,842（減P前）或$8,704（減P後）
- 貸款額為$2,000,000：每月入息要求為$17,684（減P前）或$17,408（減P後）
- 貸款額為$3,000,000：每月入息要求為$26,526（減P前）或$26,112（減P後）
- 貸款額為$4,000,000：每月入息要求為$35,368（減P前）或$34,817（減P後）
- 貸款額為$5,000,000：每月入息要求為$44,210（減P前）或$43,521（減P後）
這些數據是根據30年的還款期及實際按息3.375%和3.25%計算得出的。
如果想借七成按揭，入息要求又需要幾多？
若您計劃購置物業並申請70%的按揭，則每月入息的要求也會隨樓價而異。以下是一些參考數據：
- 樓價為$1,000,000：每月入息要求為$6,093
- 樓價為$2,000,000：每月入息要求為$12,186
- 樓價為$3,000,000：每月入息要求為$18,279
- 樓價為$4,000,000：每月入息要求為$24,372
- 樓價為$5,000,000：每月入息要求為$30,464
這些數字是基於按揭成數70%、30年的還款期及實際按息3.25%進行計算的。需要注意的是，以上數據僅供參考，實際情況可能會因不同銀行的政策而有所不同。
甚麼是壓力測試？（28/2/2024宣佈暫停）
壓力測試是一項旨在評估借款人還款能力的風險監管措施，過去由金管局要求銀行執行。這項測試不僅要求借款人的每月按揭供款不得超過其月入的50%，還要求借款人在按揭利率上升2厘的情況下，供款與入息比率不得高於月入的60%。這樣的規定旨在確保借款者即使面對利率上升，也能夠承擔相應的還款負擔。然而，這一措施已於2024年2月28日暫停。此外，以前對於有多個按揭的借款人，供款與入息的上限比例甚至降低至40%，但這一規定也已被取消。
壓力測試的歷史
回顧壓力測試的歷史，我們可以看到其演變過程中的幾個重要里程碑：
- 2010年：金管局首次要求銀行在假設按揭利率上升2%的情況下，對借款人進行壓力測試，供款與入息比率的上限設為60%。
- 2012年：對於擁有多個按揭物業的借款人，供款與入息比率的上限由50%降至40%，而壓力測試的上限則從60%下調至50%。
- 2013年：壓力測試的假設按揭利率上升幅度從2%增至3%。
- 2015年：若借款人購買第二套自用住宅物業，供款與入息比率的上限從50%減至40%。
- 2022年：金管局將物業按揭貸款利率的壓力測試要求由3%下調至2%。
- 2024年：金管局宣佈暫停壓力測試。
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