施政報告下周公布 料微調動作不大【老樓專欄】

證券商再一度發表樓市轉跌口風，比上半年更差，主要原因看不到有轉好的訊息，普遍指下跌百份之五至一成不等，老樓問過大行為何有這樣的估計，都是指政府撐樓市政策不足，即使減辣也無濟於事，何況土地價格大幅下降，看不到轉勢的訊號。
原先看好今年樓價可以上升8%的摩根士丹利改變口風，轉為預料今年樓價或跌3%，並預期明年樓價再跌5%至10%。該行指出原來預期樓價錄得8%升幅的預測被證實為過於樂觀。過去4個月本港累計跌6%，主要受到高息環境及樓市成交低迷影響，同時亦受到恒指走勢拖累。該行認為本地銀行仍有可能將拆息按揭的封頂利率調高，預期按息在明年底前仍會維持在4厘以上。由於供樓負擔比率由過往15年的40%至50%，提升至56%，若供樓負擔比率回落至正常水平，樓價須回落5%至10%。更有發展商看淡樓市，必須把之前的樓盤優惠增加，但只是被動性，對銷情並沒有幫助之論。
下周公布的施政報告內，究竟有多少對樓市受惠的政策就不得而知，一廂情願呼籲減辣，始終個句，政策除要合適針對問題，尚要配合時間，似乎兩者非一日而出，何況內地經濟未完全復元，要單就香港樓市止跌談何容易。
歸根問題從息口和經濟兩者而定，息口尚有上升空間，縱使美國年底前再度加多一次息，儲局內鷹派人士未見美國經濟有大幅度改善，並有回落之勢，在大選之年息口只會停會在高位徘徊下，本港銀行息口仍有變數，看見以拆息為主封頂上限，大細行看升之故，年內供樓人士負擔已經較兩年前增加五成或以上，如以定存息口高踞不下，銀行在息口業務微利甚至輕蝕，看來單以賺息差的生意十分難做，並有銀行講明，細價樓或收入較低的人士，按揭風險較高，預期有部份銀行只會做有固定存款充足的客戶按揭生意，即使流失低端客戶也是逼於無奈之法。

據香港土地註冊處數據，9月整體物業註冊量下滑至3,893宗，按月跌16.5%，創下去年底以來9個月新低。住宅註冊量萎縮至2,862宗，其中二手物業僅2,088宗，較8月（2,766宗）跌24.5%，創下自2018年以來5年新低。整個三季度樓市持續低迷，成交快速回落，物業註冊量為12,979宗，較第二季（15,816宗）急跌18%。同期樓價以中原城市領先指數（CCL）計算，按季累跌5.5%。
業界人士不斷寄望下周施政報告有救市政策，若果大力催谷又再被詬病干預自由市場運作；不提出新政又擔心樓市下垮影響地產周邊行業，料只會微調不能定出太大措施。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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