轉按數字急增 加息期下加按套息仍有著數【21世紀樓論】

樓市觀望心態濃厚，近月整體一、二手交投持續活躍，受觀望氣氛、經濟尚未完全復甦以及息口前景未明朗等因素影響，整體按揭數字亦持續下跌。根據金管局住宅按揭統計調查，8月新取用按揭貸款金額及宗數均連跌2個月，創4個月新低，不過與此同時，8月份的轉按數字卻大幅增加，無論貸款額以至宗數分別大幅增加八成七以至七成，貸款額創4年新高，宗數亦創近4年新高。

轉按數字大幅增加，相信多方面的綜合因素形成，相信主要因素是政府早前大幅放寬按揭保險的上限，將九成按揭的樓價由以往400萬元增加至1000萬元，1500萬元以下的物業按揭保險成數上限增加至八成，加上在過去的第三季，銀行不斷調高現金回贈，轉按誘因增加下，轉按數字自然大幅增加，當然與此同時，因應幾年前不少新盤提供所有「呼吸PLAN」的一按優惠，隨著一按優惠期完結，業主亦需要進行轉按。

雖說在美國加息期下，今年本地銀行已多次調高最優惠利率(P)，加上早前本地銀行相繼調高H按的封頂息率，令新造按揭的實質利率顯著調高，不過其實加息期下，轉按仍有著數，特別是即使調高後實質按息已有所高，相對於現時約達五厘的定息存款息率，部分定期存款息率仍高於按揭息率的情況下，仍吸引不少業主可趁機承造按揭，或是加按，「加按、轉按套息」以賺取息差。

無可否認，美國息口前景仍然未明朗，今年內美國會否加度加息仍屬未知之素，不過新近已有聯儲局官員表明今年內無需再加息，加息周期或許經已完結，當然現階段無人知道美國會何時展開減息，但隨著息口經已見頂或是已接近見頂，趁加息期的尾聲進行「轉按套息」仍然有利可圖，確實應考慮趁機「加按套息」，趁現時定期存款息率仍然較高的環境下套取現金。

筆者：世紀21香港行政總裁吳啟民

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