車位投資 4風險需知 ：交易數據、轉售限制、租回報及住客類別

車位投資 是近年不少人談及的話題，但當中，原來存在著不少風險。例如市場交易資訊透明度不足，車位存在轉手限制，甚或其他因素。想減低投資車位損失，接下來4個風險大家一定要知。

車位投資 難掌市況 易錯判釀損失

承造車位按揭與物業按揭有異。目前，車位按揭最高只能造4成，息率亦與物業按揭不同，且一般批核的按揭年期最高15年。 因影響車位價格的因素眾多，如停車場是否在屋苑或商場附近、車位是否位於停車場出口，就連那一層、單邊位、闊度及有沒有蓋等因素都會影響車位售價。故銀行在估價、按揭成數方面，亦會較物業按揭保守。買家要有一定資金，才可入市，故建議買家需預備6成首期。 不過，對買家來說，最大挑戰仍是難以知到屋苑即月成交宗數，因而令投資者難以知道現時市價。如果投資者對價位判斷有誤，可能變成高追，造成損失。

車位設轉手限制 或減少盈利

產權問題，亦可令車位有價冇市。皆因不同大廈公契，對車位出租或轉售會有不同限制。有部分住宅規定車位只能轉售或轉租予業主或住客，又或必須連同物業單位一併購買。即表示投資者將來放租或放售車位時，客源較窄，令投資價值大打折扣。 擁有多年投資車位經驗的V+物業聯展中心顧問沈永年指，由於政府近年希望減低車位炒賣情況，現時很多新盤所提供的車位均屬於「新產權」。 沈永年指：「有些車位屬『舊產權』，轉手限制較低，如地理位置不錯，車位會非常搶手。相反，『新產權』轉手限制較大，規定優先轉手或放租給屋苑業主，就可能難找到買家接手。」 不過，他提到，政府未有對所有新增車位的產權定下劃一標準。投資者入市前，必須仔細詢問經紀、向物業的管業處要求查閱副本、或向土地註冊處付費查閱，確認公契條款。

租金追不上價位升幅 回報跌

投資者買車位除希望「低買高賣」外，亦希望放租出去有不錯回報。但事實上，投資者不要抱太大希望。 近年車位價飛升，不少車位的租金追不及售價升幅，令新購車位租回報下跌。以東涌藍天海岸為例，入場叫價180萬元，入場月租僅3,000元（連管理費），回報率僅2厘。 沈永年表示，近年香港的車位升值急速，如果投資者現時才入市，可能已屬「高追」，料車位升值空間已不大，「一般而言，香港車位放租都未必有2厘回報。」

細屋苑 單位以一房主導 更平勿買

所以，投資車位想賺，就一定要做足功課。首先要了解區內車位供應、出租率、屋苑車位比例，倘住戶與車位比例是1:1，正常情況下，該屋苑的供應量已不少，自然投資價值較低。相反，車位量少住戶多，升值潛力則較大。 沈永年表示：「我買車位是留意該車位所屬的屋苑是否大屋苑，樓上的單位是否大單位。因為住客大多是家庭戶，有車的機會會增加，有車自然對車位有需求，故這種車位升值潛力很大。相反，樓上住的是單身漢，有車的機會都不大，投資者的車位自然難租出。基本上我到車位現場考察2至3次，就可以下決定。要提醒的是，投資者千萬不要因為『貪平』而去買車位，以免因地理因素，很難放租出去。」 文章授權轉載自《香港01》，原文刊於「地產樓市頻道」。(標題及內容經由MoneySmart編輯修改) 想知道更多理財心得及最新優惠 ，請瀏覽 blog.moneysmart.hk，及追蹤我們的Facebook Page 主頁：www.moneysmart.hk

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