昔為父擔保曾簽同住聲明 今結婚上車借九成能否圓夢?
香港樓市持續升溫，親友之間互相幫忙，擔任按揭擔保人的情況相當常見。即使金管局早前已刪除了關於擔保人申請按揭時，需扣減一成按揭上限的規定，但身上揹着擔保責任的準買家，在計劃自己上車時也絕不能輕視，尤其想申請高成數按揭的話，更要小心處理，不要被過去的擔保身份，變成今日置業的絆腳石。
以高先生（化名）為例，他的父親6年前買樓申請按揭時，因個人收入未能通過銀行的壓測，於是加入了兒子作為聯名借款人，高先生當時也簽署了一份「同住聲明」。如今6年過去，高先生計劃成家立室，希望婚後與太太擁有屬於兩人的安樂窩，因此打算購入另一個物業，並會搬離現時與父親同住的單位。
然而，高先生心中存有兩個重大疑問：第一，他本身是父親單位的按揭擔保人，究竟還能不能為新買的物業成功申請到9成的按揭？第二，如果他搬離父親的單位，會否被視為違反了當初的「同住聲明」，令父親的按揭出現問題，甚至引發銀行或按揭保險公司的調查？帶着這些憂慮，高先生向筆者尋求專業意見。
按保公司審批靈活
首先，必須釐清一點，申請按揭保險的基本前提的確是物業必須用作自住。不過，參考過去處理類似個案的經驗，按揭保險公司的審批並非一成不變，而是會根據申請人的具體情況作出彈性處理。當遇到像高先生這類已有擔保責任，且人生階段出現重大轉變（例如結婚）的個案時，他們往往會酌情考慮。只要能提供合理的原因及相關證明，按保公司有機會接納申請人在新物業的自住需要，對於售價1,000萬港元以下的物業，最高仍有可能批出9成按揭，但前提是必須符合以下兩個核心條件。
首先，高先生的父親需要證明，現在已具備足夠的獨立供款能力。當初正因為父親收入不足，才需要兒子作為聯名借款人，並簽下同住聲明，這是按保公司批出保險時的底線。經過這幾年的穩定供款，加上父親可能已升職加薪，即使按揭合約上仍需要兒子作擔保，但父親的個人現時收入，已足以獨自應付每月的供款額。只要情況屬實，相信父親的原有按揭可以維持不變，毋須更改條款或重新申請按揭。
同時揹兩條數需有足夠入息
其次，計算高先生新物業的按揭時，銀行審核其「供款與入息比率」時，必須將他所有的擔保債務一併計算。也就是說，新物業的每月供款，加上父親原有按揭的每月供款，這兩筆開支的總和，不得超過高先生月入的一半，這樣才能順利通過銀行的入息審查。此外，由於高先生本身已是其他物業的擔保人或借款人，新申請的按揭保險保費會相對較高。如果高先生選擇將這筆保費一併計入貸款額中分期攤還，那麼對他入息的要求也會相應提高。
如果你曾為家人的物業按揭擔任擔保人或聯名借款人，你在環聯（TU）的信貸資料庫內，會顯示mortgage count為「1」。將來自己買樓申請按揭時，銀行必定會查問這個帳戶的詳情。屆時，你需要向銀行的職員出示一份關鍵文件——「貸款信（facility letter）」，用以證明你在該按揭中只是擔保人，而非真正的借款人。因此，這份貸款信必須小心保存；萬一不慎遺失，應立即向有關銀行申請補發副本，以免耽誤自己的按揭審批進度。
原文連結：
想查詢更多關於申請按揭的事宜，可以向坊間免費的按揭轉介查詢。
==============================
想了解最新按揭資訊，記得留意星之谷按揭轉介網頁、北斗按揭資訊網或社交媒體專頁。