樓宇滲水 千里透視追「兇」
【明報專訊】雖說「水為財」，但當樓宇出現滲水，不但財富沒增，反而招致破財。喉管、排水渠、天花、外牆破損，都有可能令自己和鄰居因滲水問題而蒙受損失，專家指樓齡超過20年的樓宇風險尤其高。由於牆身內部的滲水情况難追查，不少成為懸案，即使想維修也無從入手。偵查滲水，除透過官方渠道，其實也可考慮委託獨立調查，利用「千里眼」、「透視眼」等高科技追查，增加「破案」機率。
擁有超過20年處理樓宇滲水經驗的香港公正行技術總監賴達明說，當遇到樓宇滲水時，可以做三部曲，先是自行簡單檢查，有需要便向政府求助，如果情况棘手，可考慮委託公正行調查，以下是相關流程及注意事項。
1. 先自行檢查 記錄位置細節
賴達明說樓宇滲水成因千變萬化，發現後可先自行作簡單檢查。由屋宇署及食物環境衛生署成立、處理滲水投訴和調查的滲水投訴調查聯合辦事處（簡稱滲水辦），編印了《家居滲水簡易測試》小冊子並上載至網站，教市民作初步簡單檢測，包括觀察和記錄滲水位置、出現時間、水濕程度、氣味顏色，以及查看外牆、渠管有否破損等。除可找管理公司或法團協助，亦可聘請建築技術人員或持牌水喉匠檢查。
「滲水源頭在自己單位內的個案較易處理，若懷疑源頭在上層單位的情况會較複雜，可先邀請對方按上述簡易測試方法檢查，若牽涉外牆和公家渠管可向管理公司或法團查詢。如找不出原因或與上層單位業主溝通不暢順，則可嘗試聯絡滲水辦或致電1823轉交有關部門處理。」
2. 求助滲水辦 「度濕」兼色水測試
賴達明解釋滲水辦的工作由3個政府部門分工，涉及排水管等滲水妨擾事宜由食環署按《公眾衛生及市政條例》處理；涉及樓宇結構（如浴室、廚房地台、浴缸、企缸防水層設施等）由屋宇署按《建築物條例》處理；若涉及食水供水管由水務署按《水務設施條例》跟進。滲水辦收到投訴後約6個工作天會聯絡投訴人，派員到受影響單位了解情况，並嘗試調查被投訴單位。若對方拒絕合作，滲水辦可向法庭申請手令作調查和測試。當測試證實該單位是滲水源頭後會發出「妨擾事故通知」，規定於期限內（約28天）維修，否則會作出檢控。一經定罪最高罰款1萬元，另加每日罰款200元。
賴達明說調查開始時，一般先由食環署派員到受影響單位用導電感應濕度儀器為天花等受影響部分「度濕」。「儀器會即時顯示牆身或天花的濕度，20%以下屬正常，21%至34%屬輕微或間歇滲水，35%至79%屬明顯滲水，80%以上屬嚴重滲水。受影響範圍達35%以上才會做調查。」及後，食環署會在被投訴單位作排水管色水測試，在坐廁、浴缸、企缸、浴室洗手盆、廚房鋅盆、洗衣機等排水口注入不同色的顏料，若顏料流至受影響單位便能確定源頭。
2至6星期後若受影響單位未發現顏料，食環署會把個案轉交屋宇署，再次派員往受影響單位「度濕」。如讀數維持35%以上，會派外判承辦商往被投訴單位做針對防水層的色水測試，否則會中止調查。「測試會在浴室、廚房地台、浴缸或企缸用顏料浸泡約1小時，並把顏料灑潑在浴缸或企缸附近的牆身。之後若在投訴人的單位發現顏料，便按上述程序發出『妨擾事故通知』。若牽涉供水管問題會轉交水務署跟進，若未能查明成因便中止調查。」整個過程一般約需90個工作天。
3. 委獨立調查 高科技儀器偵測更準
賴達明說用色水測試找滲水源頭的成功率約四成，想進一步提高成功率可委託公正行做獨立調查。「使用水樣本化驗、紅外線、微波掃描等較高端的技術，可把成功率提升至九成。」水樣本化驗屬科學鑑證，分析水質有助縮窄調查範圍，如把目標鎖定於某些去水位。「香港約八成家居用海水冲廁，氯化物試紙可分析水樣本是否含海水，而阿摩尼亞試紙可分析是否含尿液，若含海水或尿液可能和坐廁有關。」因食水含氯氣，氯氣測試劑可推測水樣本是否和食水供水或排水設施有關。「油試紙可檢查水樣本有否含油分，磷酸鹽試紙可分析是否含洗衣粉，可分別分析廚房污水渠或洗衣機排水管是否源頭。」
而一些先進的器材，可在毋須進入被投訴單位及鑿破牆壁、天花的情况下作檢測，追蹤牆身或天花內部的滲水位置分佈和路線。「水分的溫度比建築物料低，紅外線掃描儀器可透過測量牆壁或天花內部的溫度分佈，以推測滲水範圍。」賴達明說這儀器的檢測距離可遠至300呎，方便偵測外牆等較難接觸的位置，形容它是檢測滲水的「千里眼」。另外，2004年他從德國引入了一款微波濕度掃描儀器，可測量建築物石屎結構層的濕度分佈，範圍比定點測量的導電感應濕度儀器廣闊。「它可測量150毫米厚的牆壁或天花的濕度，可算是滲水檢測的『透視眼』。」
賴達明提醒，調查時要盡量令受影響部分維持現狀。「不要心急維修，否則會破壞證據增加調查難度。」為免角色衝突，公正行只負責調查及撰寫專家報告，並不負責維修。他說調查約需時6星期，收費約1萬元。「公正行的報告具法律效力、受法庭認可，但一般人找公正行不一定為打官司，而是想找出成因方便與被投訴人協商。其實不少被投訴者願意維修，只是無從入手。」
文：呂瑋宗
編輯：林曉慧
電郵：feature@mingpao.com