【王美鳳專欄】物業套現 VS私貸稅貸 急需資金周轉 轉按套現是否必為上策?
上期提及私貸、稅貸，至於物業套現，由於物業價值動輒幾百萬或以上，若有足夠水位，透過物業可套取的貸款額一般較高。最近一些屋苑單位估值回升，加上樓按放寬令$3,000萬以上物業的按揭成數同樣高達7成，不少單位的轉按套現水位有所增加。例如一個港島貝沙灣之四房單位，尚餘按揭額約$1,500萬，去年10月初單位估值為$3,300萬，現時估值回升近5%至$3,450萬，以往可造按揭高達6成，現時以高達7成按揭計，可借按揭金額由$1,980萬增至$2,415萬，透過轉按可套現金額由$480萬增至$915萬。
物業套現之還款期可長達20年至30年不等，拉長還款期可減輕每月還款負擔；但要留意，以轉按或加按形式之物業套現一般設有兩年罰息期，若只用作數個月的短期周轉未必適合。由於物業套現屬於有抵押按揭貸款，當中涉及審批、重新辦理按揭契約及律師樓手續，對比私貸，承辦手續所需時間較長，一般需一個多月時間，若急需資金周轉，未必適合透過物業套現緊急貸款。轉按物業套現亦會涉及律師費支出，若銀行提供轉按現金回贈，或可用作抵銷有關支出。
去年十月中樓按進一步全放寬後，借款人申請物業套現後，其後若決定再買樓申請第二套房按揭，現已沒有二套房按揭減低按揭成數規限，若有足夠還款能力，按揭成數仍可與首套房一樣高達7成。另一點要留意，申請按揭或私貸，銀行或貸款公司都需要確定借款人有足夠還款能力，都會衡量供款佔入息比率，所以借取私人貸款不等於對按揭申請沒有影響，私人貸款亦屬於債務。故若申請按揭貸款時有私貸在身，有關私貸及按揭還款額亦須一併計入每月供款佔入息比率。由於私人貸款還款期較短，每月還款額往往較大，在往後申請按揭時，較易令供款佔入息比率爆煲，影響銀行按揭批核。
例如借款人計劃買入一個$1,000萬之單位，月入$80,000，按照目前按息及30年還款期計，他可獲批足7成按揭$700萬貸款，月供$31,433，供款佔入息比率約39%；但若然他已有$40萬私人貸款在身，正在分24個月清還，每月還款額約$17,300，銀行計算借款人之每月債務供款便由上述$3萬多增至按近$5萬，DSR因此爆煲未能獲批上述按揭，可借按揭成數降至5成。很多時，銀行會建議按揭申請人先清還其私人貸款，以作為較簡單的拆解方法，但這便要視乎申請人是否有足夠資金作出此安排。
故物業套現與私人貸款各有利弊，借款人宜先衡量自身狀況而選擇。
王美鳳
中原按揭董事總經理
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