呂宇健筆｜三星期上升30%的新世界｜Ken Lui

恒指今年開局至今升逾4%，但有一個沉寂多時的板塊表現明顯跑贏大市，就是本地地產股，其中一大原因相信是近幾個星期多間外資大行集體「唱好」樓市，紛紛調高未來兩年的樓價預測，帶動地產板塊由年初至今平均進賬超過一成，其中上年跌到最殘的新世界（0017）更加累升30%。

上月我於《減息周期未完 樓價可彈多5%》一文中已預期樓市反彈未完，想不到之後有多間外資大行加入「唱好」行列，最新是滙豐環球上周將2026至2027年住宅樓價升幅預測，由原本每年3%至5%，大幅上調至7%，意味兩年合共升14%。此前，花旗、美銀、摩通亦先後上調樓價預測，普遍認為香港樓市已經在2025年中見底，正式步入中期復甦周期。綜合原因都離不開利率見頂回落、供應收縮、人口回升、租金上升，加上股市帶來財富效應，構成一個相當完整的利好組合。

適逢特朗普近幾星期動作多多，外圍環境不明朗，不受外圍影響的本地地產股自然成為投資者追捧對象。上周多隻地產股齊創一年高位，包括九倉置業（1997）、新地（0016）、九倉（0004）及長實（1113），當中新世界上周一更曾勁飆22%至11.57元的兩年高位，單日升16.3%，原因是新世界主席兼母企周大福企業主席鄭家純接受訪問時表示，周企作為新世界的母公司，將繼續尋求創造「雙贏結果」的交易，市場憧憬周企將收購新世界資產，有利於新世界緩解其流動性風險問題。

新世界雖然短期內難有盈利，但其實公司手上仍有不少優質資產，截至去年6月中，集團總資產大約4,200億元，資產淨值超過1,600億元，就算今年股價反彈三成，市帳率亦都只是約0.15倍，參考其他大型發展商，我認為新世界市帳率回到0.3倍都算合理，即使打個九折，都有0.27倍，以1,600億元資產淨值去計，0.27倍市帳率即係大約432億元市值，對比上周五的237億元市值，仍有80%的上升空間。

不過，新世界大前提仍是要先解決債務問題，隨住銀行願意延長貸款年期，如果永續債可以成功削債，將有助進一步降低集團負債比率，即使將來資產總值會隨著集團繼續賣產而下跌，財政狀況一改善，市帳率自然有機會回升，如果下半年真的開始減息，新世界就有機會行運。

呂宇健
資深投資者
註：專欄作家言論不代表本網立場

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