樓見之明｜港銀無跟減息 樓市仍旺 豪宅「有價有市」｜布少明

日前美國聯儲局公佈議息結果，一如市場預期減息0.25厘，但由於現時本港最優惠利率已回落至加息周期前的水平，故今次本港銀行未有跟減實屬正常預期。然而，聯儲局會後聲明表示會重啟買債，未來30天將購買400億美元短期國債，勢增加市場資金流動性，有助本港拆息跟隨減息步伐回落，減輕供樓人士負擔，間接提振樓市。

其實目前供樓人士的負擔已大為減輕。以樓按貸款500萬元，並以30年還款期為例，最新P按息率約3.25厘，每月供款約21,760元。若與去年9月初，美國未啟動減息周期前P按4.125厘時相比，目前每月供款累減約2,472元，降幅超過10%，顯著緩解業主供樓壓力。

減息不單止惠及一般買家，亦減輕發展商的融資及持貨成本。自年初起，不少新盤銷情理想，一手交投已連續第10個月延續單月「破千」佳績，創一手新例後最長「破千」紀錄，充分顯示購買力正源源不絕地釋放，帶動樓市成交「量價」同步回勇。

值得注意的是，儘管銀行未有跟隨美國減息，但樓市氣氛大致保持平穩，更有個別新盤部署輕微提價推售，配合早前大型發展商以高價投地，以及市傳銀行業明年或推出更具吸引力的按揭優惠，例如進一步提高按揭現金回贈吸客等，有助刺激後市表現。

「美聯樓價指數」最新報133.57點，本年迄今樓價累積升幅擴大至4.25%，創約17個月新高，預期全年上升約5%，連跌3年後首次回升，今年樓市已呈現「價量齊升」的格局。

交投方面，一手市場近期交投暢旺，二手買家亦紛紛加快「尋寶」步伐，其中豪宅市場尤見活躍。近月豪宅及工商廈錄得多宗大額成交，配合港股高企引發財富效應，令市場「億億聲」的交投湧現。

據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，下半年截至12月8日，逾億元一手成交錄61宗，涉及總金額達129.4億元，較上半年30宗及約60.9億元，各勁升逾1倍及逾1.1倍。料下半年「埋單」將挑戰70宗及150億元水平，有望同創一手銷售條例後的半年度紀錄新高。

總括而言，受減息潮推動，一手市場明顯發力，豪宅及超豪宅板塊交投旺盛，預期這股熱度將擴散至整體樓市，配合多重利好因素，如租金持續向上激發「租轉買」需求及長線投資者入市等，估計12月一手交投有望錄約1,500宗，而二手表現亦將同步造好，樓價料延續穩步回升趨勢。

美聯物業高級董事 布少明

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