東方日報B1：港樓價復勇　全年看升15%

香港樓市復甦之勢似乎逐漸成形，投行摩根大通將今年香港樓價升幅預測由5至7%(去年7月時預測)，調升到10至15%，同時預期明年再上升約5%。該行認為，行業已步入新階段，由「復甦初期」邁向「擴張期」。然而，這趨勢能否維持，抑或被扼殺在搖籃裏，明天公布的政府《財政預算案》備受矚目。另一投行瑞銀指，鑑於今年以來住宅市場強勁復甦，故料政府不需要推出額外的全面刺激措施再催谷。

瑞銀指出，目前市場就預算案討論度最高的都是舊措施，包括重新推出公屋租者置其屋計劃；探討容許使用強制性公積金購買及租賃物業的可能性；以及降低價值400萬至600萬元住宅交易的印花稅。該行認為，重推租置計劃的可能性較大，因為這有利政府資金周轉，改善財政狀況，且可解決管理公屋富戶所涉及的冗長行政程序。

該行又認為，租置計劃對私人住宅市場的存在直接影響但輕微，因為公屋租戶首次升級置業的選擇大概率是資助出售房屋(綠表)。可是一旦進一步放寬白表入息要求，將或會蠶食300萬至500萬元低價私人住宅市場的需求，對在初級私人住宅市場有較高敞口的發展商不利。但或對領展房產基金(00823)有利，因可讓公屋富戶更有可能留在同一屋邨附近，從而支持領展商場的零售消費。該行予領展「買入」評級，目標價38.8元。

摩通則表示，目前樓價上漲的速度比預期更強勁，自去年3月的低谷以來，樓價已反彈逾10%，本港樓市已進入擴張周期，故有本次上調樓價預測行動。樓市的推動因素包括股市表現韌性十足、內地買家需求強勁、被壓抑的需求得到釋放，而且經歷3年調整後的「害怕錯過」的心態蔓延。

除了財富效應和心態轉變之外，在供應方面，摩通指出，一手新盤未售庫存已降至18.6萬伙，低於過去3年22.9萬伙的峰值，庫存月數為10.9個月，回到樓價上漲時期的歷史水平；而二手放盤量亦降25%至2.9萬伙，庫存月數為8.5個月，屬於健康水平。

買樓投資成本方面，摩通指，目前香港處於近似正利差的狀態，包括現金回贈在內的實際按揭利率通常低於3厘，這讓一般淨租金回報率高於3厘的買樓收租有利可圖。如加上人口流入，樓市有望進一步復甦。所以在選股上，該行認為，估值標準應從股息率轉向資產淨值(NAV)折讓，故將新鴻基地產(00016)評級上調至「買入」，目標價上調49%至162元，又看好信和置業(00083)及恒基地產(00012)，指信置特別適合追求收益的投資者。

新地股價周一(23日)升3.16%，收報140元。市場消息指，安盛保險(AXA)洽租新地旗下位於高鐵西九龍總站上蓋國際貿易中心(IGC)3層樓面，面積達10萬方呎，呎租或達45元，預料將成為今年市場上最大宗商廈租務個案。新地將於本周四將公布中期業績。

數據方面，美聯樓價指數最新報138.66點，按周升0.37%，比起4星期前上升1.57%，樓價已經連升13周，創出自2019年6月以來的按周連升最長紀錄，本年迄今樓價已升2.93%，而且較去年低位累升9.8%；反映業主的放盤態度的「美聯信心指數」最新報83.1點，按周升約3.4%，亦創出自2018年7月後的新高。

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