按揭專家｜出糧紀錄掀負面訊號 會計師申按揭被拒如何起死回生｜子非魚

置業是長遠計劃，但這項人生大事在過程之中，會出現很多變數。許多準買家只關注自己的入息水平是否達到要求，卻容易忽略收入「穩定性」的證明同樣關鍵。最近就有準買家在準備上車之際，遇上公司突然遲出糧，導致按揭被銀行拒批，到底有沒有辦法起死回生？

郭先生（化名）於一間貿易公司擔任會計工作，月薪7萬元，他經過幾年的儲蓄，已經有足夠首期，打算購買一間400萬元的物業自住，並打算申請7成按揭。由於郭先生的收入豐厚，完全符合銀行對於供款與入息比率不能超過5成的要求，按揭理應順利獲批。

不過，在申請按揭前，郭先生的工作環境卻出現變化，由於地緣政治關係，郭先生的貿易公司亦受到影響，很多訂單都被延遲甚至取消，公司流動資金緊張，於是通知員工要每隔三個月才會出糧。郭先生擔心這樣出糧安排會令按揭申請會有阻滯，於是向筆者求助。

收入持續性為銀行首要考慮

郭先生的擔憂不無道理，在現階段基本上沒有銀行會承接其按揭申請。事實上，銀行在審批按揭申請時，會考慮申請人的入息是否具備持續性。郭先生公司遲出糧，在銀行眼中就是收入不穩的訊號，難保該公司日後會裁員或倒閉，故銀行審批部職員一看郭先生近半年的出糧紀錄，就會斷然拒絕其按揭申請。

銀行審批的核心邏輯是評估借款人未來長達20至30年的還款能力，一份顯示為「定期、定額」存入帳戶的薪金記錄，是最有力的穩定證明。銀行通常亦會查看最近3至6個月的糧單及顯示薪金入帳的銀行月結單，並會交叉核對強積金供款紀錄及稅單，以確保入息真實無誤。

三大補救方案利弊剖析

如果申請按揭，郭先生必須處理好出糧的狀況。對此，他有兩個選擇，一是與公司共渡時艱，待現時的公司回復正軌，恢復正常出糧後才申請按揭，但此方案需時較長。因為郭先生要等待3至6個月，令銀行賬戶中能顯示出糧的結果，才能合符審批要求。

郭先生也可以選擇即時「跳船」，尋找另一份工作。由於郭先生是專業人士，相信轉工亦不成問題，即使他只有一個月糧單和入息證明，但能提供舊工作的稅單，而新工作合約又沒有列明有試用期，個別銀行也有機會接納其按揭申請。

很多人誤以為在申請按揭前轉工是大忌，但其實只要申請人的新舊工作性質相同、薪金亦沒有太大幅度改變，以及在兩份工作期間沒有太長的空窗期，銀行一般都會了解到申請人是正常轉工，在這方面不會特別留難申請人。

還有一個方法就是透過資產形式申請按揭，郭先生需要有相當於樓價總值（即400萬元）的資產淨值，可以是現金、股票、外幣、物業等，只要銀行認可其資產，最高可獲批最高7成的按揭，符合郭先生原本的首期安排。不過要留意，部分銀行對資產按揭設有配額限制，而且審批亦較嚴謹，郭先生最好有相當於2年供款額的流動資金，證明自己日後的供款能力。

子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問

註：專欄作家言論不代表本網立場
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