樓見之明｜樓市「三線」同旺 推動「租價齊升」｜布少明

近期香港樓市氣氛持續升溫，受惠多重利好因素疊加，包括樓價企穩回升、股市徘徊高位，以及市場普遍憧憬美國聯儲局12月份再度減息，為香港樓市注入強勁動力，成交「量價」齊升情況顯著。

據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，今年首11個月一手成交量錄得18,736宗，已超越去年全年15,504宗逾2成，並創出自2013年一手銷售條例後新高；金額方面，今年首11個月一手成交金額錄1,892億元，同樣超越去年全年約1,880億元約0.6%，亦創出4年高位。

雖然12月受聖誕節及新年長假期影響，屬樓市傳統淡季，而且近期部分新盤順延推售，但據傳媒統計，12月內仍有望有約1,600伙新盤陸續登場，發展商積極推盤去庫存，勢將延續當下一手大旺市。個人預計，12月份一手成交連續第11個月「破千」的機會高唱入雲。

值得留意的是，近日發展商於新盤定價越趨貼近市價，折讓幅度收窄，有效支撐樓價表現。「美聯樓價指數」最新報132.92點，按周升約0.76%，創6周最大升幅，並創約17個月新高。本年迄今樓價升約3.74%，是連跌3年後首次回升，顯示樓價已逆轉跌勢並趨於穩定。

樓價回勇直接提振入市信心，連帶二手市場亦漸漸重現「旺市」跡象。根據筆者與美聯前線同事交流所得，以將軍澳區為例，11月份區內錄得逾300宗二手成交，創近20個月以來單月新高，可見買家入市步伐明顯提速。

部份仍抱「年初低價」幻想的買家，已逐漸「接受現實」，以較貼市價去入市，間接造就不少短線獲利的個案。如沙田第一城一個中低層實用327呎單位，有投資者於今年6月以395萬元入市，日前以451萬元轉手，僅持貨5個月已升值逾14%。
一、二手市場以外，租金同樣表現亮麗，據美聯「租金走勢圖」10月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.71元，今年首10個月累積升約2.76%，連升3年，現於歷史高位附近企穩，反映租賃需求極為強勁，租金「硬淨」。

高租金帶來較可觀收租回報率，令物業投資防守力強，自住投資兩相宜，成為當前樓市重要支撑，亦是許多買家入市的誘因之一，進一步鞏固市場反彈基礎。

總括而言，本港樓市正處於供求兩旺的黃金窗口。樓價穩步回升，一二手成交熱旺，租金及租賃市場更是「如日方中」，樓市一手、二手買賣及租務「三線」同旺，隨著人才持續流入，加上本地租轉買續增，預料年內「租價齊升」格局將延續，釋放更多購買力，同時為香港經濟注入新動力。

美聯物業高級董事 布少明

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